(KTSG Online) – Ngành bất động sản đang trải qua chu kỳ trầm lắng cả về dòng tiền lẫn lượng giao dịch khiến cho nguồn thu từ bán hàng của nhiều doanh nghiệp sụt giảm. Dù doanh thu bán hàng èo uột nhưng không ít doanh nghiệp đưa ra báo cáo tài chính quí 3 với mức tăng trưởng lợi nhuận lớn thông qua hoạt động tài chính, cho vay.
- Dòng tiền âm và vấn đề chất lượng lợi nhuận của doanh nghiệp địa ốc
- Bất động sản đua khuyến mại trong ‘cơn khát’ dòng tiền luân chuyển
Trong các báo cáo thị trường quí 3, hầu hết đơn vị nghiên cứu đều có chung quan điểm chính sách kiểm soát tín dụng có hiệu lực từ đầu tháng 7 năm nay đã phần nào tạo ra rào cản trong việc huy động vốn từ các ngân hàng thương mại. Điều này khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn khi triển khai các dự án căn hộ mới khiến cho nguồn cung trên thị trường trở nên cạn kiệt.
Chính sách tín dụng cũng tác động lớn đến nguồn cầu khi lượng giao dịch trong quí không mấy khả quan. Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TPHCM, hiện nay thị trường bất động sản đã có dấu hiệu “giảm tốc,” chậm lại, trầm lắng, giao dịch nhà đất sụt giảm trên dưới 50% tùy theo dự án và khu vực.
Hay dữ liệu thống kê của Cushman & Wakefield cho thấy, lượng bán và tỷ lệ hấp thụ trong quí 3 giảm mạnh, chỉ 4.150 căn được giao dịch, giảm đến 54% so với quí trước. Trong quí, nhu cầu thị trường có vẻ chậm lại trong tháng 7, tháng 8 và bắt đầu phục hồi từ đầu tháng 9.
Diễn biến này đã phần nào phản ánh vào kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp với khoản doanh thu từ hoạt động mua bán nhà đất èo uột trong quí 3. Tuy nhiên, không ít trong số này lại ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận cao gấp nhiều lần quí trước thậm chí là so với cùng kỳ.
Mới đây, Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt đã công bố báo cáo tài chính hợp nhất quí 3-2022 ghi nhận doanh thu giảm 99%, về còn 11 tỉ đồng so với mức gần 1.268 tỉ đồng cùng kỳ năm 2021. Nhìn vào cơ cấu doanh thu cho thấy, doanh thu chuyển nhượng đất lao dốc từ 1.266 tỉ đồng về xấp xỉ 8 tỉ đồng là nguyên nhân khiến doanh thu Phát Đạt giảm mạnh trong kỳ.
Tuy doanh thu giảm sâu, song lợi nhuận của doanh nghiệp lại lên tới 718 tỉ đồng, tăng 18% so với cùng kỳ nhờ doanh thu hoạt động tài chính. Lý giải cho việc này, Phát Đạt cho biết, do trong quí 3-2022, công ty đã hoàn thành việc chuyển nhượng 46% vốn chủ sở hữu trong Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn KL cho đối tác để thu về 1.249 tỉ đồng.
Trong khi đó, DRH Holdings là chủ đầu tư một số dự án căn hộ cao ốc, nhà phố thương mại tại TPHCM, Bình Dương cũng cho thấy hiện tượng doanh thu bán hàng tỷ lệ nghịch với tăng trưởng lợi nhuận tròng báo cáo quí 3-2022. Cụ thể, trong quí công ty lãi 5,1 tỉ đồng, gấp hơn 3 lần cùng kỳ năm trước trong khi doanh thu giảm 95%. Lợi nhuận này đến từ lãi cho vay (6,5 tỉ đồng) mà cùng kỳ năm trước doanh nghiệp không có.
Công ty cổ phần Vinhomes cũng vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất quí 3 với doanh thu thuần từ hoạt động kinh doanh sụt giảm so với cùng kỳ nhưng lợi nhuận ròng sau thuế lại tăng hơn 30%. Cụ thể, trong quí gần nhất, nhà phát triển bất động sản này đã ghi nhận 17.805 tỉ đồng doanh thu thuần hợp nhất từ hoạt động kinh doanh. Trong đó, phần lớn nguồn thu kể trên đến từ việc công ty bắt đầu bàn giao 1.300 bất động sản thấp tầng tại đại dự án Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire sau 5 tháng khởi công.
So với cùng kỳ năm trước, mức doanh thu kể trên của Vinhomes đã giảm 14%. Tuy nhiên, nếu tính cả phần thu từ các hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) và chuyển nhượng bất động sản được ghi nhận vào thu nhập tài chính, tổng doanh thu hợp nhất trong quí 3 đã tăng 35%, đạt trên 30.719 tỉ đồng.
Tính riêng quí 3 năm nay, hoạt động chuyển nhượng khoản đầu tư vào công ty con đang sở hữu một phần dự án bất động sản đã mang về cho Vinhomes hơn 8.900 tỉ đồng. Đây cũng là nguồn thu chính đóng góp vào phần tăng thu từ hoạt động tài chính trong quí này của doanh nghiệp. Chính khoản lợi nhuận lớn từ hoạt động này đã giúp lợi nhuận trước và sau thuế của Vinhomes quí 3 năm nay vẫn ghi nhận tăng trưởng dương so với cùng kỳ.
Hiện tại, các doanh nghiệp bắt đầu bước vào mùa báo cáo kết quả kinh doanh quí 3-2022. Trong bối cảnh các chính sách vĩ mô như kiếm soát tín dụng và trái phiếu thì doanh thu bán hàng không mang lại nhiều kỳ vọng cải thiện lợi nhuận cho doanh nghiệp. Nhưng trong bối cảnh lượng hàng tồn kho lớn, dòng tiền kinh doanh bị âm nên nhiều doanh nghiệp phải tăng nợ vay để đảm bảo hoạt động. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư đặt vấn đề về chất lượng lợi nhuận trên báo cáo của các doanh nghiệp, bởi phần lớn không đến từ doanh thu bán hàng hay dịch vụ.
