Thứ Sáu, 28/01/2022, 09:20
25 C
Ho Chi Minh City

Đặt báo in

Thông tin quảng cáo

Thông tin quảng cáo

Bất động sản: sắp được cứu?

Kinh tế Sài Gòn Online

Kinh tế Sài Gòn Online

Bất động sản: sắp được cứu?

Đình Dũng

Bất động sản: sắp được cứu?
Gian hàng vật liệu xây dựng tại một hội chợ. Thị trường bất động sản ảm đạm kéo theo không ít khó khăn cho các lĩnh vực khác như vật liệu xây dựng, tài chính, ngân hàng và cả thị trường lao động.

(TBKTSG) – Không biết vô tình hay có chủ ý, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã thiết kế một tấm phông lớn với những tia nắng ban mai từ bên dưới hắt lên dòng chữ “Tìm kiếm giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản TPHCM” – chủ đề của buổi tọa đàm do HoREA tổ chức ngày 15-12 tại TPHCM.

Với nhiều doanh nghiệp địa ốc, buổi gặp mặt Bộ trưởng Bộ Tài chính Vương Đình Huệ, cùng với các đại diện của Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Cục Thuế, Cục Quản lý công sản và lãnh đạo TPHCM, đã được mong đợi từ lâu bởi họ có thể trao đổi thẳng thắn nhiều vấn đề nóng của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, kết quả cụ thể ra sao vẫn còn phải chờ.

Sửa Nghị định 69

Hơn ba năm kể từ khi có hiệu lực, Nghị định 69 quy định cách tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường liên tục vấp phải sự phản ứng quyết liệt của giới đầu tư phát triển bất động sản. Theo họ, việc thu tiền sử dụng đất theo nghị định này sẽ đẩy giá bất động sản lên cao bởi họ phải “mua” đất hai lần. Hơn nữa, hình thức thu tiền sử dụng đất một lần ngay sau khi được giao đất, theo nghị định này, là gánh nặng về vốn đối với doanh nghiệp. Khoản tiền này chiếm từ 20-40% tổng vốn đầu tư dự án. Chính vì vậy, giá bất động sản có xu hướng ngày càng tăng và cuối cùng thì người mua nhà lãnh đủ.  

Phát biểu tại cuộc gặp gỡ các doanh nghiệp địa ốc TPHCM hồi cuối tuần qua, Bộ trưởng Vương Đình Huệ cho biết bộ sẽ có những giải pháp về tài chính rất cụ thể để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và kèm theo đó là cả thị trường vật liệu xây dựng.

Trong đề án của bộ sẽ có phương thức cho phép các doanh nghiệp được nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ của dự án. “Chúng tôi cũng đang nghiên cứu đề nghị của Bộ Xây dựng liên quan đến việc giảm thuế giá trị gia tăng, nhất là cho nhà ở xã hội, mua nhà lần đầu”, ông Huệ nói. Ngoài ra Bộ Tài chính cũng trình Chính phủ tiếp tục cho giãn thuế giá trị gia tăng của tháng 1, 2, 3 năm 2013 trong sáu tháng, riêng với bất động sản có thể giãn nhiều hơn.

Vấn đề ở chỗ các doanh nghiệp chỉ được khấu trừ theo khung giá đất của Nhà nước, vốn rất thấp so với chi phí thực tế họ đã bỏ ra. Nói như ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, phần lớn chi phí không được khấu trừ lại phải chịu thêm khoản thuế thu nhập doanh nghiệp.

Ông Châu đề xuất hai phương án giải quyết. Hoặc là Nhà nước cho khấu trừ toàn bộ chi phí doanh nghiệp đã bỏ ra trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng, hoặc nên bỏ khái niệm “tiền sử dụng đất”, thay vào đó là một sắc thuế với mức đề xuất từ 10-15% bảng giá đất. Điều này sẽ minh bạch, dễ tính toán cho doanh nghiệp và giúp tránh được cơ chế xin-cho.

Trao đổi với các doanh nghiệp tại buổi tọa đàm, ông Phạm Đình Cường, Cục trưởng Cục Quản lý công sản, thừa nhận đúng là với cách tính như hiện nay các doanh nghiệp địa ốc đang phải mua đất hai lần – một lần mua đất của người dân dưới hình thức đền bù giải phóng mặt bằng và một lần đóng tiền sử dụng đất. Ông cũng đồng ý với đề xuất trên và cho rằng việc tính tiền sử dụng đất theo tỷ lệ phần trăm là hợp lý.

Nếu hướng giải quyết trên được chấp nhận thì các doanh nghiệp bất động sản sẽ giảm được áp lực tài chính, biết được số tiền sử dụng đất phải nộp là bao nhiêu để tính toán đầu tư. Trong khi đó, Nhà nước cũng sẽ tháo được nút thắt thu tiền sử dụng đất, vốn bị ách tắc suốt thời gian qua.

Giải cứu thị trường

Chia sẻ với các doanh nghiệp, Bộ trưởng Bộ Tài chính Vương Đình Huệ cho rằng thị trường bất động sản đang rất ảm đạm, kéo theo không ít khó khăn cho các lĩnh vực khác như vật liệu xây dựng, tài chính, ngân hàng và cả thị trường lao động. Do vậy việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường này không chỉ vì các doanh nghiệp bất động sản mà vì lợi ích chung, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội.

Khó khăn lớn nhất của thị trường hiện nay là hàng tồn kho quá cao. Theo nhận xét của ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức, hàng tồn kho không giảm khi tốc độ bán hàng rất chậm, khối lượng giao dịch cạn kiệt mặc dù thị trường liên tục chứng kiến nhiều đợt giảm giá mạnh ở hầu hết các phân khúc, thậm chí có doanh nghiệp, nhà đầu tư thứ cấp chấp nhận bán dưới giá thành để thu hồi vốn.  

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, hiện giá trị tồn kho trong lĩnh vực bất động sản khoảng 41.000 tỉ đồng, tập trung chủ yếu ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM. HoREA cũng đưa ra số liệu căn hộ tồn kho tại TPHCM với khoảng 14.500 căn, trong đó đa phần đang trong giai đoạn xây dựng. Tâm lý chờ đợi giá nhà tiếp tục giảm thêm nữa là một trong những nguyên nhân dẫn đến sức mua giảm mạnh hiện nay. 

Bên cạnh giải pháp chia nhỏ diện tích căn hộ, chuyển một số dự án thương mại sang nhà ở xã hội, HoREA cũng đề xuất cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được nộp thuế thu nhập doanh nghiệp và tiền sử dụng đất bằng quỹ nhà, căn hộ đối với những dự án đã hoàn thành. Nghĩa là thay vì Nhà nước bỏ tiền ra để xây dựng quỹ nhà ở xã hội, nhà tái định cư thì có thể xem xét những dự án phù hợp để mua lại dưới hình thức cấn trừ thuế, giống như doanh nghiệp cấn trừ căn hộ cho các nhà thầu xây dựng như lâu nay vẫn thấy. Việc này vừa giúp Nhà nước có được quỹ nhà ngay vừa giúp chủ đầu tư bán được hàng và giúp giảm hàng tồn kho trên thị trường. 

Luật sư Trương Thị Hòa cho rằng dòng tiền chính là dòng máu của doanh nghiệp, do vậy nên có gói tài chính để tháo gỡ khó khăn cho bất động sản, chẳng hạn như trực tiếp có thể là chính sách thuế, tiền sử dụng đất, gián tiếp là thủ tục hành chính sao cho dự án được thực hiện nhanh hơn, qua đó giúp chủ đầu tư không phải chịu lãi vay ngân hàng nhiều. Trong các giải pháp, đánh động lớn nhất vẫn là thuế, bởi chỉ cần giảm thuế là thị trường có hơi thở.

Bên cạnh việc giãn tiến độ nộp thuế giá trị gia tăng và tiền sử dụng đất theo tiến độ dự án, việc giảm 50% thuế giá trị gia tăng cho người mua nhà lần đầu cũng được đề cập đến trong các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thuế là vấn đề của Quốc hội, và hiện các nhà làm luật đã họp xong và phải đến tháng 5 năm tới mới họp lại.

Bộ trưởng Huệ cho rằng triết lý giảm thu để tăng thu cũng đang được nghiên cứu áp dụng, những vấn đề gì thuộc thẩm quyền của bộ sẽ làm ngay và những gì thuộc thẩm quyền của Quốc hội sẽ được bộ trình để xem xét trong kỳ họp tới. Các vấn đề khó khăn của nền kinh tế, trong đó có bất động sản, đang được Chính phủ tập trung tìm giải pháp, và những vướng mắc của thị trường bất động sản sẽ được giải quyết.

Chính phủ sẽ có nghị quyết riêng cho thị trường bất động sản

Chính phủ và các bộ, ngành đang tập trung tìm giải pháp giải quyết những khó khăn của thị trường bất động sản, một trong những động thái sắp tới là một nghị quyết Chính phủ dành riêng cho thị trường này.

Tại buổi làm việc với UBND TPHCM ngày 18-12, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng nhận định nợ xấu, hàng tồn kho và bất động sản đang ảnh hưởng tới nền kinh tế. Giải pháp sắp tới sẽ tập trung giải quyết nợ xấu, trong đó có thị trường bất động sản.

Thủ tướng cho biết cuối tháng này Chính phủ sẽ họp bàn các giải pháp và sẽ có nghị quyết riêng cho thị trường bất động sản, góp phần thúc đẩy giải quyết khó khăn cho thị trường này.

Thủ tướng nói: “Chính phủ thấy rằng ngay từ đầu năm 2013 phải tập trung giải quyết nợ xấu. Không giải quyết được vấn đề này thì nền kinh tế sẽ khó khăn”. Theo báo cáo của các cơ quan chức năng, hiện nợ xấu khoảng 400.000 tỉ đồng, trong đó tự ngân hàng tái cơ cấu khoảng 200.000 tỉ đồng. Trong số nợ xấu còn lại, khoảng 70% số nợ có tài sản thế chấp là bất động sản.

Cũng tại cuộc họp nói trên, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Văn Bình cho biết NHNN có thể cân đối được khoảng 20.000-40.000 tỉ đồng để cho người mua nhà vay, với lãi suất khoảng 7-8%/năm trong thời hạn 5-10 năm. Ông Bình nói thêm cứ ngân hàng thương mại nào giải ngân được 1 đồng cho người mua nhà và mua nhà thật thì NHNN sẽ cấp lại 1 đồng với lãi suất 6%. Thống đốc cũng nhấn mạnh là chỉ cho nhóm này vay, chứ không cho các công ty xây dựng vay.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản TPHCM hiện còn khoảng 15.000 căn hộ chưa bán được, với giá trị vốn tồn kho khoảng 30.000 tỉ đồng. Thực ra số liệu tồn kho còn lớn hơn nhiều do nhiều dự án đã huy động vốn một phần, đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa triển khai do không có thị trường.

Một lý do khác nữa là nguồn cung vượt quá cầu có khả năng thanh toán của thị trường. theo Bộ Xây dựng, chiến lược phát triển nhà ở tại TPHCM đến năm 2020 cần khoảng 66 triệu mét vuông, trong khi các dự án khu đô thị mới đã giao chủ đầu tư lên đến 80 triệu mét vuông.

Đình Dũng

 

BÌNH LUẬN

Vui lòng nhập bình luận của bạn
Vui lòng nhập tên của bạn ở đây

Có thể bạn quan tâm

Tin mới