“Bình thường mới” cho thị trường bất động sản sau Covid-19

“Bình thường mới” cho thị trường bất động sản sau Covid-19

Phạm Thái Sơn (*)

(TBKTSG) – Mọi người dân, mọi thành phần kinh tế trong cả nước đều đang phải trăn trở đối đầu với đại dịch chưa từng có tiền lệ: Covid-19. Các ngành nghề liên quan tới bất động sản cũng không phải là ngoại lệ, nếu không muốn nói đây là một trong những lĩnh vực chịu nhiều ảnh hưởng nhất.

Lần đầu tiên bất động sản được coi là nạn nhân của một đợt suy thoái. Ảnh: THÀNH HOA

Bất động sản không còn là “tội đồ”

Các hoạt động liên quan đến bất động sản chưa được coi là “hoạt động thiết yếu” và đều đòi hỏi sự tiếp xúc xã hội ở mức độ cao (giao dịch trao đổi, buôn bán và xúc tiến thủ tục nhà đất…), do đó gần như bị “cấm” tiến hành trong thời kỳ cao điểm chống dịch. Một số hoạt động truyền thống được coi là “bình thường hiện tại” này được dự báo sẽ dần chuyển dịch sang những hoạt động mang tính chất “bình thường mới” trong tương lai, khi bước vào giai đoạn ổn định sau dịch.

Như đã đề cập ở trên, Covid-19 là một đại dịch chưa có tiền lệ. Sự chưa có tiền lệ khi so sánh ảnh hưởng của dịch Covid-19 với các đợt suy thoái kinh tế trong khoảng hơn 30 năm vừa qua được thể hiện qua một thực tế khá “thú vị”: lần đầu tiên bất động sản được coi là nạn nhân của một đợt suy thoái.

Đây là một khác biệt lớn so với những gì xảy ra trong lịch sử khi nó luôn được coi như là nguyên nhân chính yếu, thậm chí là tội đồ, đối với bất kỳ một đợt suy thoái kinh tế nào. Cũng không có tiền lệ khi bất động sản, cũng như tất cả ngành kinh tế khác và thậm chí cả cơ quan quản lý nhà nước, phải đứng trước sức ép tái cấu trúc toàn diện, chứ không phải chỉ tái cấu trúc sản phẩm hoặc một số quy trình để có thể thích ứng tốt hơn với những rủi ro “trên trời rơi xuống” như lần đại dịch này.

Dịch Covid-19 là một sự biến chưa biết khi nào đến hồi kết, do đó, để lượng hóa ngay hệ quả cuối cùng cho các ngành bất động sản tại thời điểm này có lẽ chưa thích hợp. Mọi việc có lẽ còn diễn biến xấu hơn trong thời gian tới, nhất là khi “cách ly xã hội” đã kéo dài hơn 15 ngày như dự kiến ban đầu.

Tất cả đánh giá đều thừa nhận rằng ảnh hưởng của đại dịch sẽ là lâu dài, thậm chí kéo đến 1-2 năm sau khi dịch kết thúc (chứ không phải là sau đỉnh dịch) thì từng ngành kinh tế mới ở trạng thái phát triển “bình thường mới”.

Hồi phục bằng cách nào?

Ngay trong ngành bất động sản, người viết đánh giá khả năng phục hồi và tiến tới tình trạng “bình thường mới” đối với từng lĩnh vực cũng khác nhau: ngành bán lẻ sẽ hồi phục trước tiên, văn phòng và sản xuất tiếp theo, nhà ở cho thuê sẽ hồi phục trước rồi mới đến nhà ở để bán ở giai đoạn sau nữa, và khách sạn/bất động sản nghỉ dưỡng sẽ nằm trong nhóm hồi phục cuối cùng.

Tuy nhiên, trước khi bàn thảo kỹ hơn về tương lai, cần phải nhìn lại khoảng thời gian hơn hai tháng vừa qua đối với nền kinh tế Việt Nam (hơn ba tháng đối với toàn cầu). Chỉ sau một vài tháng ngắn ngủi, đại dịch đã cho thấy một số xu hướng lớn ảnh hưởng đến phát triển bất động sản trong tương lai, có thể kể ra ở đây các xu hướng làm việc từ xa, xu hướng chuyển dịch nhanh hơn nữa sang các hoạt động mua bán online, xu hướng đi lại trong phạm vi khoảng cách và thời gian ngắn, xu hướng phi toàn cầu hóa hoạt động sản xuất và chuỗi giá trị. Quan sát và đánh giá cẩn trọng các xu hướng này sẽ là một cơ sở vững chắc hướng tới một tương lai phát triển “bình thường mới” cho các bên hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.

Giai đoạn hiện nay, các bên tập trung vào giải quyết các vấn đề đột ngột gây ra bởi dịch Covid-19, như tập trung vào việc đảm bảo an toàn cho người lao động, suy nghĩ các phương hướng để thích ứng ngắn hạn và huy động nguồn tài chính dự trữ để giải quyết các yêu cầu ngắn hạn này. Do thực tế tài chính của các chủ đầu tư, chủ sở hữu bất động sản, đại dịch Covid-19 có thể sẽ là chất xúc tác cho hàng loạt quá trình mua bán, sáp nhập dự án và bất động sản trong 1-2 năm tới, với xu hướng tập trung sở hữu hơn nữa vào các chủ đầu tư có nguồn lực mạnh và có sự ứng phó tốt trong giai đoạn dịch.

Bước tiếp theo khi đã ở trạng thái “ổn định trong khủng hoảng”, lãnh đạo các bên cần chủ động thiết lập càng sớm càng tốt các đánh giá nội bộ chi tiết, lập kịch bản phát triển và đề ra các giải pháp ứng phó và phục hồi tương ứng cho chính mình. Không chuẩn bị là chuẩn bị cho sự thất bại, cho nên nếu không có kế hoạch hậu dịch bệnh thì khi mọi thứ bắt guồng trở lại, những ai có chuẩn bị tốt hơn, hành động tốt hơn sẽ vươn lên trong giai đoạn sau đó.

Cũng cần nhấn mạnh rằng sự chỉ chờ đợi sự hỗ trợ và mong chờ xu hướng tăng trưởng lại càng sớm càng tốt của thị trường bất động sản là một hình thức của sự không chuẩn bị. Bước đánh giá và chuẩn bị này cần được ưu tiên tiến hành ngay trong một vài tháng tới, trong đó tập trung chi tiết vào phân tích dòng tiền, từ đó có đánh giá chi tiết hơn về nguồn lực của mình để có bước giải pháp cụ thể phù hợp.

Một lưu ý là khi thảo luận chuẩn bị các kịch bản, cần quan tâm tới các xu hướng thích ứng như đã nêu ví dụ bên trên để có được chiến lược phát triển “bình thường mới” phù hợp. Nói cách khác, kịch bản phát triển và kế hoạch hành động cho việc phục hồi cần phải tính đến các phương án dài hạn, phù hợp với những nhu cầu mới đã và đang được hình thành của thị trường.

Cụ thể hơn, nơi làm việc của các nhân viên, các công ty/tập đoàn có thể sẽ linh động hơn sau dịch và các đơn vị cung cấp mặt bằng văn phòng phải có giải pháp thích nghi. Việc mua bán online ngày càng phổ biến cũng cho thấy việc chuyển đổi mô hình bán lẻ là yêu cầu sống còn của các đơn vị phân phối hàng hóa nói riêng, của ngành bán lẻ nói chung. Việc đi lại quãng ngắn của người dân gợi ý cho chính quyền và chủ đầu tư về các mô hình phát triển đô thị nén, hướng tới tăng cường chất lượng cuộc sống và phân bố dịch vụ đầy đủ ở mức khu ở.

Việc phân bổ lại chuỗi giá trị toàn cầu lại là yếu tố mà Chính phủ, chính quyền các cấp phải bắt buộc tính đến trong việc nâng cao mức cạnh tranh và do đó hoàn thiện hơn nữa chiến lược phát triển tổng hợp các ngành của mình. Đặc biệt, một ngôi nhà có lẽ sẽ không chỉ nên coi là một ngôi nhà nữa, nó phải được cung cấp với đầy đủ sự chuẩn bị cho những rủi ro có thể đến cho toàn xã hội và từng gia đình, an toàn hơn, ấm cúng hơn nhưng cũng phải có những góc riêng tư nhất định phục vụ cho công việc khi cần.

Vô hình trung, khi chuẩn bị các kịch bản và kế hoạch hành động, các bên tham gia thị trường phải có được hình dung chính xác nhất của mình về nhu cầu thị trường trong tương lai, những việc mà các đối thủ cạnh tranh trong ngành có thể làm, từ đó điều chỉnh sản phẩm phù hợp và rộng hơn là chiến lược tương ứng. Việc điều chỉnh sản phẩm, phương thức làm việc và chiến lược hành động… chính là những sự chuẩn bị cho bước cuối cùng, đó là trở lại (hồi phục và phát triển) và tái cấu trúc cho toàn bộ thị trường bất động sản trong những năm tới.

Đại dịch rồi sẽ qua nhưng nó cũng sẽ là phép thử cho khả năng tồn tại và phát triển dài hạn, hướng tới một sự “bình thường mới” của các bên tham gia thị trường. Nhiều đơn vị không đủ tiềm lực sẽ bị sàng lọc, những bên không có sự chuẩn bị cũng sẽ tụt hậu. Hy vọng rằng thị trường bất động sản sau một vài năm tới sẽ hướng tới người dùng – người dân nhiều hơn. Khi thị trường hướng tới đáp ứng nhu cầu đa dạng của nguồn cầu, thì sự “bình thường mới” này sẽ trở nên bền vững hơn.

(*) Chương trình Phát triển đô thị bền vững – Đại học Việt Đức