Bối rối trước quy định bảo lãnh dự án bất động sản
Mạnh Tùng
 |
| Một dự án chung cư đang được xây dựng tại quận 8, TPHCM nhưng đã được mở bán cách đây vài tháng. Ảnh: Mạnh Tùng |
(TBKTSG Online) – Khoảng 1 tuần nữa, tức là ngày 1-7-2015, Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) 2014 sẽ chính thức có hiệu lực, đồng nghĩa với quy định doanh nghiệp BĐS phải được ngân hàng bảo lãnh khi bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai được áp dụng. Song, giới doanh nghiệp BĐS vẫn còn khá mơ hồ về quy định này.
Chưa có thông tư hướng dẫn
Chiều nay 23-6, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã phối hợp với Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Chi nhánh TPHCM tổ chức tọa đàm “Quy định bảo lãnh ngân hàng: Bảo vệ quyền lợi người mua nhà hình thành trong tương lai” để thảo luận rõ hơn quy định trên.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết, theo khoản 1, Điều 56 của Luật Kinh doanh BĐS 2014, chủ đầu tư BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ cam kết với khách hàng.
Với quy định này, ngân hàng bảo lãnh sẽ cam kết hoàn trả số tiền mà khách hàng đã thanh toán và các khoản tiền khác nếu có trong trường hợp chủ đầu tư chậm trễ bàn giao sản phẩm.
Tuy nhiên, điều đáng nói là hiện chưa có một văn bản luật nào quy định trực tiếp việc bảo lãnh khi mua, thuê bất động sản hình thành trong tương lai.
Trong khi đó, tại khoản 4 điều 56 của luật này lại quy định việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định của pháp luật về bảo lãnh. Theo đó, văn bản luật hướng dẫn quy định về bảo lãnh ngân hàng là Thông tư số 28/2012/TT-NHNN ban hành 10-2012 của Ngân hàng Nhà nước.
Theo cách hiểu về quy định bảo lãnh trên, HoREA cho rằng, nếu dự án chung cư có 100 căn hộ, mỗi căn hộ có giá 1 tỉ đồng, thì chủ đầu tư phải có 100 tỉ đồng đặt vào ngân hàng để được ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh. Ngoài ra, chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh khoảng 2%/năm, tương đương với khoảng 2 tỉ đồng/năm.
Ông Châu cho rằng, quy định này sẽ làm phát sinh chi phí mới trong cơ cấu giá thành bất động sản mà người tiêu dùng sẽ phải gánh chịu khi mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc NHNN Chi nhánh TPHCM lại cho biết, dự thảo sửa đổi Thông tư 28 đã được lấy ý kiến, bổ sung đến lần thứ bảy, sẽ có hiệu lực vào 1-7 sắp tới. Tinh thần của thông tư về bảo lãnh là không quy định mức phí bảo lãnh.
“Điều này nằm ở sự thỏa thuận giữa ngân hàng và chủ đầu tư nên phí bảo lãnh giữa các ngân hàng rất cạnh tranh. Thậm chí, ngân hàng có thể không thu phí bảo lãnh với các chủ đầu tư uy tín, đã có quan hệ tốt với họ trước đó,” ông Minh cho hay.
Doanh nghiệp ủng hộ nhưng băn khoăn
Phần lớn các doanh nghiệp tại tọa đàm cũng như khi trao đổi với TBKTSG Online đều ủng hộ quy định bảo lãnh trong việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Họ cho rằng, quy định này sẽ bảo vệ được người mua nhà, giúp họ yên tâm hơn khi mua thì dĩ nhiên, doanh nghiệp sẽ bán hàng tốt hơn.
Có chủ doanh nghiệp còn nói, họ sẵn sàng chia sẻ phí bảo lãnh với khách hàng bằng việc tiết kiệm khi làm dự án, hoặc giảm đi lợi nhuận.
Tuy nhiên, doanh nghiệp đang tỏ ra băn khoăn vì chưa có hướng dẫn cụ thể.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành, trăn trở ngày 1-7 sắp đến, doanh nghiệp không biết phải thực hiện việc bán nhà ở hình thành trong tương lai ra sao. Theo ông Nghĩa, khi luật có hiệu lực thì người mua nhà hoàn toàn có quyền đòi hỏi chứng thư bảo lãnh dự án hình thành trong tương lai mà họ mua.
Song, chỉ một số ít doanh nghiệp bất động sản tại TPHCM đã ký kết bảo lãnh dự án với ngân hàng, còn lại chưa có động tĩnh gì. “Tôi nghĩ, khi chưa có hướng dẫn cụ thể thì chắc doanh nghiệp xin gia hạn thêm thời gian thôi,” ông Nghĩa nói.
Còn ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh, cho biết, công ty này vừa được ngân hàng đặt vấn đề bảo lãnh dự án. Theo ông Trung, với một số dự án được bảo lãnh trong thời gian qua, ngân hàng chủ yếu dựa vào uy tín của doanh nghiệp. Trên thực tế, có được chứng thực bảo lãnh này, dự án sẽ thêm giá trị và việc bán nhà cũng dễ dàng hơn.
Song, ông Trung đặt vấn đề, quy định bảo lãnh trên mang tính chất “bảo hiểm” cho dự án nhiều hơn. Do đó, nên chăng mở rộng cho các công ty bảo hiểm được tham gia bảo lãnh kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
Ông Nghĩa ở Công ty Lê Thành đặt thêm vấn đề, thông tư (nếu có) hướng dẫn việc bảo lãnh dự án hình thành trong tương lai nên cho phép doanh nghiệp được quyết định cần bảo lãnh bao nhiêu đơn vị sản phẩm trong một dự án nào đó.
Ông Nghĩa ví dụ, nếu dự án có 100 căn hộ, doanh nghiệp chỉ muốn bán 30 căn sau khi xây xong móng, 70 căn còn lại xây xong mới bán thì họ chỉ cần ký bảo lãnh cho 30 căn.
Một số chủ doanh nghiệp lại thắc mắc, nếu họ làm chậm dự án, không đúng theo hợp đồng thì sẽ phải "chịu phạt" với khách hàng hay khi đó, ngân hàng sẽ trả lại khách hàng vốn đã đóng cho chủ đầu tư.
Về phía cơ quan quản lý, bà Vũ Thị Khuyên, Phó trưởng phòng Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Sở Xây dựng TPHCM, cho rằng, muốn quy định bảo lãnh đi vào thực tế thì các doanh nghiệp BĐS phải mở tài khoản tại ngân hàng thương mại để nhận tiền thanh toán mua nhà, thuê mua nhà hình thành trong tương lai của khách hàng theo hợp đồng. Từ đó, ngân hàng thương mại sẽ giải ngân tiền cho nhà thầu xây dựng đúng dự án. Khi đó, phí bảo lãnh dự án có thể bằng 0, hoặc rất thấp, theo bà Khuyên.
Bà Khuyên cho biết thêm, trong 6 tháng đầu năm 2015, tại TPHCM có hơn 7.500 căn hộ được bán ra thuộc diện nhà hình thành trong tương lai với giá trị khoảng 15.000 tỉ đồng.
Mời đọc thêm:
>> DN BĐS kiến nghị làm rõ về tiền ký quỹ đảm bảo thực hiện dự án
