Căn hộ không bán được, giá vẫn cao!
Đình Dũng
 |
| Một số cao ốc chung cư tại khu vực phường An Phú, quận 2, TPHCM. Ảnh: Đình Dũng |
(TBKTSG Online) – Tại sao không bán được hàng mà nhiều chủ đầu tư vẫn không chịu giảm giá bán căn hộ để giải phóng lượng hàng tồn kho là câu hỏi nhiều người đang đặt ra trong bối cảnh sức mua trên thị trường tiếp tục giảm và áp lực tài chính ngày đang đè nặng lên vai giới chủ đầu tư.
Nhiều người mua nhà đang mong đợi giới chủ đầu tư căn hộ sẽ công bố một đợt giảm giá vài chục phần trăm như Công ty Hoàng Anh Gia Lai đã từng gây sốc thị trường ở những tháng đầu năm 2009 thay vì chỉ dừng lại ở những chương trình khuyến mãi như lâu nay.
Tại một buổi hội thảo do Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) tổ chức gần đây, vấn đề trên đã được bàn rất nhiều nhưng trao đổi bên lề hội thảo, một số doanh nghiệp cho rằng khó tiếp tục giảm giá căn hộ vì giá bán đã khá sát với giá vốn, nhất là tại TPHCM.
Để kích thích sức mua của thị trường, nhiều chủ đầu tư đã và đang phải áp dụng đủ mọi chiêu thức bán hàng, từ khuyến mãi, hỗ trợ lãi suất, tặng thiết bị trang trí nội thất đến việc cam kết tỉ lệ lợi nhuận trên số tiền khách hàng đã góp vào dự án. Đó là những cách gián tiếp hạ giá bán căn hộ, nhưng nhiều người cho rằng làm như vậy vẫn chưa đủ thổi luồng gió mới vào sức mua của thị trường.
Bán sỉ thay cho giảm giá bán lẻ
Các chuyên gia phân tích cho rằng sở dĩ giới chủ đầu tư không thể giảm giá bán căn hộ trực tiếp một phần vì nhiều áp lực từ phía khách hàng – những người đầu tư vào dự án từ lúc khởi công xây dựng, cũng như e ngại ảnh hưởng đến hình ảnh của công ty.
Nếu các chủ đầu tư giảm giá bán căn hộ thì điều đó có thể đẩy khách hàng ra xa; và khi thực hiện các dự án kế tiếp, chủ đầu tư rất khó thuyết phục khách hàng quay lại mua căn hộ vì lo sợ sẽ bị giảm giá tiếp. Việc giảm giá bán căn hộ của một dự án nào đó đồng nghĩa với việc giá trị đầu tư của những khách hàng đã mua căn hộ từ đầu sẽ bị giảm đi và không sinh lợi như kỳ vọng. Ngay cả những người mua nhà để ở cũng cảm thấy giá trị căn hộ của mình bị giảm đi.
Dưới góc độ kinh doanh tài chính, các chuyên gia cho rằng, nếu phải bán để cắt lỗ, giới chủ đầu tư sẽ không chọn cách công bố giảm giá mà sẽ bán "sỉ" số lượng nhiều cho các công ty có tiềm lực về tài chính, đủ sức chịu đựng qua thời điểm khó khăn của thị trường.
Hiện có khá nhiều dự án áp dụng phương thức bán sỉ nguyên một hoặc nhiều tầng, nguyên một tòa nhà hay thậm chí cả dự án. Hầu hết những thương vụ này diễn ra âm thầm, một phần vì thỏa thuận với đối tác, một phần vì các chủ đầu tư sợ mất hình ảnh công ty và ảnh hưởng tới các dự án sau này.
Không giống như những nhà đầu tư nhỏ lẻ đang đối mặt với áp lực dòng tiền mặt, lãi vay cao phải bán lại căn hộ đã mua với giá thấp hơn giá của chủ đầu tư, những đơn vị mua sỉ dự án vẫn đang cố gắng cầm cự, chờ thị trường tốt hơn để bán lại với mức lợi nhuận nhất định.
Giá thành cao khiến giá bán không giảm được
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), giá thành đầu tư cao dẫn đến việc giá căn hộ khó có thể giảm, chẳng hạn như chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất phải nộp cho nhà nước chiếm tỉ lệ khá cao trong cơ cấu giá thành của dự án.
Trước đây chưa áp dụng Nghị định 69 – quy định tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường – chi phí đất chỉ chiếm trung bình 15% – 18% trong tổng vốn đầu tư các dự án nhà cao tầng ở thành phố. Kể từ khi áp dụng Nghị định 69, giá đất doanh nghiệp phải nộp cao hơn rất nhiều, gần như bằng số tiền giải phóng mặt bằng; như vậy gần như doanh nghiệp phải mua lại đất hai lần.
Ngoài ra, chi phí vay vốn hiện nay khá cao và giá nguyên vật liệu tăng, cộng với thủ tục hành chính nặng nề làm dự án kéo dài làm cho chi phí quản lý của doanh nghiệp tăng đáng kể. Tất cả những chi phí đó chủ đầu tư đều phân bổ vào giá thành căn hộ.
Tuy nhiên, ông Châu cũng cho rằng giới phát triển địa ốc cũng có một phần trách nhiệm khi tranh mua tranh bán, và có nhiều trường hợp doanh nghiệp đã mua đất trong cơn sốt giá đất năm 2007. Nếu cộng tất cả các yếu tố trên sẽ rất khó cho giới chủ đầu tư phát triển dự án căn hộ giá rẻ.
Đó là chưa nói đến giá nhà ảo do đầu cơ và người mua nhà theo tâm lý đám đông, dẫn đến tình trạng đẩy giá nhà cao. Ngoài ra, do thiếu nghiên cứu thị trường, nhiều chủ đầu tư chỉ tập trung phát triển căn hộ cao cấp, phân khúc đang vượt ra khỏi tầm với của nhiều người có nhu cầu thực về nhà ở hiện nay.
Câu hỏi chưa có lời đáp
Ông Châu nói rằng, làm thế nào để người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp có thể mua nhà là một câu hỏi chưa có lời đáp. Không chỉ quá cao so với thu nhập, giá nhà, cụ thể là giá căn hộ, tại Việt Nam cũng quá cao so với các nước trong khu vực.
Nhìn vào chương trình một triệu căn hộ giá thấp của Indonesia nhiều người đặt câu hỏi bao giờ Việt Nam mới có chương trình tương tự. Hiện chương trình của nước này đã thực hiện được 30%, và giá bán của các căn hộ chỉ từ 7.500 – 15.500 đô la Mỹ (khoảng 160 – 320 triệu đồng)/căn.
