Còn bất cập trong quy định thời hạn sử dụng, quyền sở hữu nhà chung cư

(KTSG Online) – Dự kiến tại phiên họp thứ 21 của Ủy ban Thương vụ Quốc hội ngày 17-3 sẽ xem xét, thảo luận dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Tuy nhiên nội dung quy định thời hạn sử dụng, sở hữu nhà chung cư trong dự thảo Chính phủ trình Quốc hội có nhiều ý kiến chưa thống nhất.

• Chỉ ra ‘độ vênh’ giữa dự thảo luật nhà ở với các luật đất đai và đầu tư
• Khái niệm sở hữu tài sản và sở hữu nhà chung cư có thời hạn

Theo TTXVN, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi được Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, thảo luận tại phiên họp thứ 21 tới có nhiều nội dung khác với các dự thảo trước đây, trong đó có nội dung đáng chú ý là quy định thời hạn sử dụng cũng như việc xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư.

Theo đánh giá của Chính phủ, luật hiện hành không quy định về chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, nên các chủ sở hữu đều cho rằng quyền sở hữu là vĩnh viễn. Do đó, họ không di dời, gây khó khăn cho cải tạo, xây mới khi nhà chung cư không đảm bảo an toàn, hết niên hạn sử dụng.

Vì vậy, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền thẩm định, ra kết luận. Chủ sở hữu sẽ phải chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ. Họ được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất có nhà chung cư, nhưng phải nộp kinh phí xây dựng khu mới.

Theo ý kiến đóng góp của VCCI với dự thảo, nếu quy định như vậy sẽ can thiệp tới quyền sở hữu tài sản của người dân do nhà chung cư hiện nay được xác lập quyền sở hữu dựa trên mua bán sòng phẳng theo cơ chế thị trường và được nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp, nên sẽ tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, dự thảo Luật Đất đai thêm nội dung là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài được quyền sở hữu nhà tại các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, trừ các dự án trong khu vực cần đảm bảo an ninh, quốc phòng nhưng không quy định cá nhân, tổ chức nước ngoài thuộc đối tượng sử dụng đất trong Luật Nhà ở. Mâu thuẫn giữa các luật đã khiến việc công nhận quyền sở hữu nhà và giới hạn việc xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư cũng thành rào cản cho đầu tư và định cư lâu dài của người dân.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi thêm nhiều nội dung mới, như khi được sở hữu nhà ở, cá nhân, tổ chức người nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, thừa kế và sở hữu tối đa 30% số lượng căn hộ trong một tòa chung cư. Với nhà đất riêng lẻ tại khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường, chỉ được sở hữu tối đa 250 căn nhà. Thời hạn sở hữu nhà với người nước ngoài không quá 50 năm và được gia hạn nếu có nhu cầu với trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế.

Với các dự án nhà ở xã hội, chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không dùng ngân sách sẽ được hưởng các ưu đãi, như được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất toàn bộ diện tích dự án.

Chủ đầu tư cũng được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thu nhập doanh nghiệp; được hưởng lợi nhuận định mức 10% với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội. Doanh nghiệp cũng được dành một phần quỹ đất hoặc phần diện tích sàn thuộc khối đế công trình để kinh doanh dịch vụ, thương mại và hạch toán riêng, hưởng lợi nhuận thu được từ kinh doanh này.

Giá bán nhà ở xã hội với các dự án không dùng nguồn ngân sách, sẽ được tính đúng, đủ các chi phí để chủ đầu tư thu hồi vốn xây dựng gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, lãi vay, lợi nhuận định mức (10%) với phần diện tích xây nhà ở xã hội.

Trường hợp chủ đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê sẽ được bán nhà sau 10 năm theo giá thị trường, nhưng phải nộp tiền sử dụng đất, các loại thuế theo quy định. Người mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại sau 5 năm mua, thuê nhà. Giá bán lúc này sẽ theo thị trường và người bán phải nộp thuế thu nhập, nhưng không phải nộp tiền sử dụng đất.

Theo dòng thời sự, Cổng thông tin Quốc hội dẫn thông tin từ Ban Dân nguyện của Quốc hội, cho biết cơ quan này sau những phản hồi từ người dân, doanh nghiệp sẽ báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội thảo luận, đánh giá bất cập, mâu thuẫn trong các quy định của các bộ luật sửa đổi liên quan đến bất động sản tại phiên họp ngày 17-3, đặc biệt quan tâm đến quy định thời hạn sử dụng cũng như việc xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư.

Trong đó có thể vẫn giữ quy định thời hạn sử dụng chung cư, nhưng khi phá dỡ, phải đảm bảo quyền lợi của người dân với các giá trị gia tăng từ vị trí, diện tích, môi trường sống của dân cư, giá đất thị trường thời điểm thu hồi, phá dỡ chung cư xuống cấp, nguy hiểm.