Đề xuất vội vàng?
Quang Minh
 |
| Người dân công chứng hợp đồng mua bán nhà tại Phòng Công chứng số 1, TPHCM. Ảnh: Minh Khuê. |
(TBKTSG) – Với lý do đơn giản hóa thủ tục hành chính, Bộ Xây dựng vừa đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở theo hướng các hợp đồng về nhà ở không cần qua thủ tục công chứng, chứng thực như hiện nay.
Cụ thể, với các hợp đồng mua bán, thế chấp, tặng cho, đổi nhà, thuê mua nhà ở và hợp đồng cho thuê nhà của tổ chức kinh doanh bất động sản, hợp đồng cho thuê nhà của cá nhân, hộ gia đình có thời hạn cho thuê dưới sáu tháng thì người dân không phải làm thủ tục công chứng, chứng thực, mà chỉ phải công chứng đối với các hợp đồng cho thuê nhà trên sáu tháng và hợp đồng mượn nhà, hợp đồng trông coi nhà.
Bộ Xây dựng cho rằng, khi làm thủ tục sang tên, cơ quan cấp giấy đã phải kiểm tra điều kiện, tính pháp lý nên khi công chứng lại thực hiện thủ tục kiểm tra trên hợp đồng là thừa. Tương tự khi thế chấp nhà đất ở ngân hàng để vay tiền thì ngân hàng ghi nội dung vay tiền lên trang bốn của giấy đó. Vì vậy, cũng không cần công chứng hợp đồng vay tiền.
Với hợp đồng cho thuê nhà của cá nhân, hộ gia đình, thời hạn cho thuê dưới sáu tháng là hợp đồng có giá trị nhỏ, vì vậy không cần qua thủ tục công chứng. Với hợp đồng cho thuê nhà của tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản, theo Luật Kinh doanh bất động sản cũng không phải làm thủ tục này.
Không bảo đảm tính pháp lý
Mặc dù mục đích của đề xuất này là giảm phiền hà về thủ tục hành chính, song lại trái với các nguyên tắc pháp lý cơ bản về công chứng trong giao dịch dân sự. Theo nguyên tắc công chứng, có hai trường hợp cần công chứng. Thứ nhất là do luật định, ví dụ Luật Đất đai quy định hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có công chứng hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân cấp xã. Thứ hai là do các chủ thể trong giao dịch dân sự yêu cầu công chứng, ví dụ công chứng cho thuê, mượn tài sản.
Việc Luật Đất đai quy định các giao dịch về tài sản liên quan đến đất đai, nhà ở bắt buộc phải có công chứng là vì theo quy định của pháp luật hiện hành, đất đai không thuộc sở hữu cá nhân (chỉ có quyền sử dụng đất). Việc giao dịch quyền sử dụng đất còn chưa thật chặt chẽ về mặt pháp lý nên các giao dịch liên quan đến đất đai cần phải được kiểm soát tính hợp pháp, mà công chứng là một công cụ pháp lý hữu hiệu. Thực tế đã chứng minh từ khi có Luật Công chứng, các giao dịch mua bán nhà, đất đã thuận lợi, minh bạch hơn rất nhiều, góp phần đẩy nhanh tốc độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân.
Nếu theo đề xuất của Bộ Xây dựng, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng sẽ phải thay đổi. Với trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận đổi nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ ngày bên nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp giấy chứng nhận nhà đất. Đối với trường hợp mua nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thời điểm này được tính từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua. Đối với trường hợp thuê, mua nhà ở, thời điểm này được tính từ ngày bên thuê, mua được cấp giấy chứng nhận nhà đất. Đối với trường hợp mua nhà ở trả chậm, thời điểm này được tính từ ngày bên mua thanh toán hết tiền mua nhà ở cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Với trường hợp thừa kế nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ thời điểm mở thừa kế. Đối với trường hợp pháp nhân tặng cho nhà ở thì thời điểm này được tính từ ngày bên tặng cho ký văn bản tặng cho. Quy định này là trái với quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai. Theo đó, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên hoàn thành giao kết hợp đồng. Đối với hợp đồng, giao dịch cần có công chứng là thời điểm hoàn thành thủ tục công chứng.
Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng giao dịch bất động sản có ý nghĩa rất quan trọng vì đó là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên với nhau. Đặc biệt là khi giải quyết các tranh chấp về bất động sản trong hợp đồng có giá trị thay đổi theo thời giá thị trường tại thời điểm hợp đồng có hiệu lực. Hiệu lực của hợp đồng cũng là một trong những căn cứ để xem xét về tính hợp lệ và thời hiệu khởi kiện trong vụ án dân sự (ví dụ: khi hợp đồng được giao kết nhưng chưa có hiệu lực thì các tranh chấp nếu có sẽ không được tòa án thụ lý giải quyết tại thời điểm đó).
Không phù hợp với thực tế
Không biết Bộ Xây dựng căn cứ vào thực tế nào để đưa ra đề xuất này. Vì nếu hỏi, bất cứ người dân nào cũng công nhận thủ tục công chứng là cần thiết, vì đó là công cụ pháp lý để Nhà nước bảo vệ các giao dịch của người dân. Nếu không có thủ tục này sẽ phát sinh nhiều vấn đề tranh chấp trong quá trình giao dịch, nhất là thay đổi trong thời gian từ khi ký kết hợp đồng đến khi hoàn thành thủ tục sang tên.
Trên thực tế, trong giao dịch dân sự người dân cần công chứng để bảo đảm tính pháp lý, bảo vệ quyền lợi của mình khi có tranh chấp vì văn bản công chứng được coi là chứng cứ, có giá trị pháp lý để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, giải quyết.
Việc công chứng viên kiểm tra và chịu trách nhiệm về tính xác thực, tính hợp pháp đối với nhiều yếu tố như: thời điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; tư cách, năng lực chủ thể tham gia hợp đồng, giao dịch; sự tự nguyện của các bên, quyền sở hữu tài sản hợp pháp và các nội dung thỏa thuận của các bên trong hợp đồng… là hoàn toàn phù hợp với các nguyên tắc của pháp luật về giao dịch dân sự, bảo đảm tính công bằng ngay từ quan hệ hợp đồng giao dịch về bất động sản, nhằm hạn chế rủi ro cho các bên tham gia giao dịch.
Nếu theo đề xuất của Bộ Xây dựng về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thì với các hợp đồng góp vốn mua bất động sản hình thành trong tương lai sẽ không có hiệu lực cho đến khi bên mua nhận bàn giao bất động sản. Trường hợp này mâu thuẫn với chính các quy định hiện hành do Bộ Xây dựng soạn thảo công nhận các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai như: Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 71/2010, Thông tư 16/2010.
