(KTSG Online) – Doanh nghiệp bất động sản không chỉ trải qua một năm kinh doanh ảm đạm mà điều kiện thị trường hiện tại cũng chưa đảm bảo cho họ xây dựng kế hoạch kinh doanh rõ ràng. Điều này khiến cho mùa đại hội cổ đông (ĐHCĐ) năm nay của nhóm doanh nghiệp bất động sản khởi đầu khá trầm lắng và việc đối diện với cổ đông đang trở nên áp lực hơn.
- Thời kỳ ‘vốn rẻ’ của bất động sản đã qua?
- Doanh nghiệp bất động sản đang ‘mua thời gian’ để tái cấu trúc
Sau nhiều biến động, tái cấu trúc là điều bắt buộc với nhiều doanh nghiệp bất động sản nhưng để trình bày kế hoạch tái cấu trúc một cách thuận lợi với cổ đông là vấn đề phức tạp. Việc “xin” thêm thời gian để tổ chức ĐHCĐ đang là điều mà nhiều doanh nghiệp lựa chọn nhằm xây dựng một kế hoạch hoàn chỉnh hoặc chờ đợi diễn biến thị trường rõ nét hơn.
Doanh nghiệp ‘xin’ thêm thời gian
Với nhiều nhóm ngành, tháng 3 là thời điểm bắt đầu mùa đại hội cổ đông thường niên nhưng với doanh nghiệp bất động sản dường như ngoại lệ khi có rất ít doanh nghiệp công bố kế hoạch cũng như niêm yết lịch họp. Điều này không quá ngạc nhiên khi doanh nghiệp ngành này vừa trải qua sức ép sống còn với nợ trái phiếu, dòng tiền hoạt động và các yêu tố pháp lý khác.
Trong bối cảnh vĩ mô có nhiều biến số khó lường khiến việc tính toán phương án kinh doanh, dự phòng rủi ro ngày một phức tạp. Nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng thừa nhận, cho tới thời điểm này, họ vẫn chưa có kế hoạch cuối cùng cho năm tài chính 2023, dù cho trong điều kiện bình thường, những kế hoạch này đã được cơ bản làm xong từ cuối năm trước.
Để chuẩn bị câu trả lời cho những chất vấn của cổ đông trở nên phức tạp hơn khiến doanh nghiệp cần nhiều thời gian cho việc tổ chức đại hội. Một loạt doanh nghiệp bất động sản lớn trên thị trường xin gia hạn thời gian để tổ chức ĐHCĐ thường niên năm 2023.
Cụ thể, Tổng công ty Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Group) thông báo gia hạn thời gian tổ chức ĐHCĐ thường niên chậm nhất đến hết ngày 30-6. DIC Group cho biết, nguyên nhân mà công ty dời thời gian tổ chức đại hội là do cần thêm thời gian chuẩn bị các nội dung, văn bản trình cổ đông và đảm bảo công tác tổ chức đại hội chu đáo.
Quyết định lùi ngày họp đại hội của DIC Group diễn ra trong bối cảnh, ngày 28-2, Thanh tra chính phủ đã công bố quyết định thanh tra toàn diện việc chấp hành quy định pháp luật trong cổ phần hóa và thoái vốn nhà nước tại DIC Group.
Cùng lý do cần thêm thời gian chuẩn bị tốt công tác tổ chức đại hội, Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức (Thuduc House) cũng thông báo gia hạn tổ chức ĐHCĐ năm 2023. Đơn vị này cho biết, thời gian tổ chức đại hội sẽ không chậm hơn ngày 30-6. Về hoạt động gần đây của Thuduc House, ngày 16-3 vừa qua, công ty đã nhận được 12 quyết định của Cục Thuế TPHCM về việc cưỡng chế thi hành quyết định hành chính và quản lý thuế.
Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (cổ phiếu PDR) cũng hủy ngày đăng ký cuối cùng và hoãn tổ chức cuộc họp Đại hội đồng cổ đông thường niên 2023. Thời gian tổ chức cụ thể chưa có và Phát Đạt cũng chưa đưa ra nguyên nhân dẫn đến quyết định này.
Hay như Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình trải qua một năm biến động từ kinh doanh đến quản trị doanh nghiệp. Theo lãnh đạo doanh nghiệp, tình hình thu tiền tại các dự án của Xây dựng Hòa Bình bị ảnh hưởng nghiêm trọng so với các tháng trước và so với kế hoạch. Trong bối cảnh đó, đơn vị kiểm toán cần thêm thời gian để tiến hành các thủ tục và thu thập thêm các chứng từ mới có thể hoàn thành được báo cáo tài chính kiểm toán 2022 của Hòa Bình.
Nhìn lại mùa ĐHCĐ năm ngoái, rất nhiều doanh nghiệp đã đưa ra kế hoạch tương đối “bay bổng” khi tinh thần kinh doanh được thúc đẩy tích cực hậu Covid-19. Tuy nhiên đến thời điểm này, theo người viết thống kê khoảng 40 doanh nghiệp bất động sản tốp đầu niêm yết cho thấy phần lớn doanh nghiệp không thể hoàn thành kế hoạch đề ra.
Kết thúc năm 2022 đã bộc lộ sự suy giảm cả về doanh thu lẫn lợi nhuận so với năm trước, thậm chí có đơn vị còn chịu lỗ hàng trăm tỉ đồng. Nhiều doanh nghiệp lún sâu vào rủi ro nợ trái phiếu khi trong bối cảnh các chính sách liên quan đến thị trường này thay đổi khiến việc đảo nợ khó khăn. Điều này dẫn đến những cuộc tái cơ cấu bất ngờ trước thềm ĐHCĐ.
Doanh nghiệp chờ đợi điều gì?
Dù chưa rõ ràng nhưng những chuyển động về chính sách vĩ mô mới đây đang tạo nhiều kỳ vọng về sự thay đổi trong ngắn hạn. Trước mắt là Nghị định 10, Nghị quyết 08, Nghị quyết 33… đã được ban hành sẽ tháo gỡ đôi chút cho pháp lý và dòng tiền của các dự án bị ách tắc trước đến nay. Tích cực hơn nữa là tháo gỡ cho những dự án mới. Với doanh nghiệp bất động sản năm nay sẽ có tâm lý chờ đợi “độ thấm” của chính sách đến đâu để điều chỉnh kế hoạch kinh doanh, giải quyết tồn kho trước mắt.
Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng sẽ ngóng đợi các tín hiệu quan trọng khác như chính sách tín dụng đối với bất động sản, lộ trình giảm lãi suất, chuyển biến của thị trường trái phiếu… Đây đều là những tín hiệu có thể làm thay đổi cuộc chơi bất động sản năm nay, thậm chí là trong cả năm tới.
Về dài hạn, đó là chờ đợi quá trình sửa đổi và thông qua các luật nền tảng của thị trường, gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở. Nội dung cuối cùng của các luật này sẽ quyết định tới kết quả của công cuộc rà soát pháp lý các dự án bất động sản, vốn đã kéo dài nhiều năm qua, từ đó mở ra con đường cho các doanh nghiệp phát triển sản phẩm hoặc chuyển nhượng nếu cần.
Đây cũng sẽ là những nội dung chính mà cổ đông các doanh nghiệp bất động sản sẽ mang ra chất vấn trong các phiên họp đại hội đồng cổ đông. Và đó có lẽ sẽ là nan đề đối với lãnh đạo các doanh nghiệp, bởi trong tình cảnh hiện nay, bản thân doanh nghiệp chỉ có thể ngóng đợi kết quả của sự điều chỉnh chính sách một cách bị động.
Dù các chính sách được thay đổi thì vẫn có độ trễ nhất định và doanh nghiệp chưa thể chủ động trả lời cổ đông một cách rõ ràng chi tiết về pháp lý và dòng tiền trong ngắn hạn. Nếu may mắn, một số dự án có các điều kiện thuận lợi có thể được xử lý vướng mắc để kịp chuyển động, song đó chắc hẳn sẽ là số ít trong số hàng nghìn dự án trên toàn quốc bị tắc nghẽn pháp lý trong hai năm qua.
Ở góc nhìn khác, có rất nhiều doanh nghiệp phải tái cơ cấu để tồn tại thì cũng có đâu đó doanh nghiệp hưởng lợi từ tiến trình tự cận bằng của thị trường bất động sản khi hướng về nhà ở có giá hợp lý. Dễ hiểu khi các doanh nghiệp có dự án nhà ở vừa túi tiền cũng đang là nhóm hiếm hoi thu xếp được lịch tổ chức ĐHCĐ với kế hoạch rõ ràng. Tuy nhiên, đây cũng chỉ là những kế hoạch khiêm tốn về các chỉ số kinh doanh.
Ngay cả một doanh nghiệp có chỉ số cơ bản tốt như Nam Long nhưng vẫn chưa có kế hoạch tự tin với thị trường hiện tại. Lãnh đạo Nam Long cho biết với bối cảnh khó khăn hiện tại, doanh nghiệp đã thực hiện phân loại lại sản phẩm mà thị trường có thể hấp thụ ngay tại thời điểm này. Trong danh mục sản phẩm Nam Long có thể sản xuất trong năm 2023, tương ứng tổng giá trị bán hàng khoảng 18.000 tỉ đồng, Nam Long chỉ đặt mục tiêu đạt 10.000 tỉ đồng.
Nhìn nhận những diễn biến và dự báo của thị trường bất động sản như trên, nhiều doanh nghiệp mong muốn cổ đông sẽ có cái nhìn cảm thông hơn với hoàn cảnh của họ. Tín dụng bất động sản nhiều khả năng vẫn sẽ khó, bởi các ràng buộc chặt chẽ về tiêu chuẩn. Trong khi đó, thị trường trái phiếu sẽ không thuận lợi khi thời điểm đáo hạn dồn dập sẽ tạo nên sức ép lớn. 2023 sẽ là một năm không dễ dàng để các doanh nghiệp cam kết về một kế hoạch lý tưởng.
