Doanh nghiệp bất động sản với nguy cơ ‘chết trên đống tài sản’

(KTSG Online) Hoạt động kinh doanh gần như tê liệt kể từ khi các biện pháp chống dịch được siết chặt hơn khiến cho dòng tiền hoạt động của phần lớn các doanh nghiệp bất động sản kiệt quệ. Trong khi đó, bất động sản bị ngân hàng gạt ra khỏi danh sách các lĩnh vực được vay vốn ưu đãi lãi suất cũng làm nhiều doanh nghiệp lo ngại về nguy cơ “chết trên đống tài sản”.

• Đến lượt doanh nghiệp bất động sản cũng kêu cứu
• Ngân hàng và người vay mua nhà có dễ thông cảm cho nhau?

Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý về dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 01/2020/TT-NHNN và Thông tư 03/2021/TT-NHNN cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, phí, giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19. Bởi sau hơn một năm rưỡi nỗ lực để tự cứu mình, cho đến nay có thể nhận thấy rõ là hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đã dần kiệt sức, có nguy cơ bị phá sản nếu không được Nhà nước hỗ trợ kịp thời thêm.

Mất thanh khoản nghiêm trọng

Hiện tại lĩnh vực bất động sản đóng góp khoảng 7-8% GDP cả nước và có liên quan đến hơn 35 ngành nghề khác nhau, đồng thời tạo công ăn việc làm cho hàng triệu người lao động. HoREA theo đó kiến nghị Nhà nước cần có cơ chế chính sách hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản vượt qua đại dịch lần này.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng cái khó đầu tiên là các thủ tục pháp lý, quy định pháp luật ách tắc đã nói rất nhiều nên không nhắc lại trong bối cảnh này. Hiện nay, thiếu dòng tiền mới là cái khó trực tiếp lớn nhất và đáng quan ngại nhất, vì tương tự như cơ thể bị “thiếu ô-xy”có thể làm cho doanh nghiệp bị “ngộp thở” ngay lập tức.

Theo khảo sát của HoREA, phần lớn doanh nghiệp không còn tiền để trả lãi vay, trả nợ, duy trì bộ máy và hỗ trợ, giữ chân người lao động. Không còn tiền để cầm cự qua giai đoạn quá khó khăn này, do các dự án không thể triển khai đúng tiến độ, giao dịch bị sụt giảm mạnh. Đáng chú ý là mất thanh khoản khi không bán được sản phẩm, doanh số bán hàng bị rơi thẳng đứng, không thể huy động được vốn như trước đây.

Cái khó thiếu dòng tiền có liên quan trực tiếp đến cái khó về tín dụng vì trong lúc này lãi suất vay ngân hàng chưa giảm như kỳ vọng và doanh nghiệp vẫn phải trả lãi ngân hàng đều đặn hàng tháng. Thậm chí có doanh nghiệp phải chạy đôn chạy đáo vay mượn, thậm chí phải vay nóng để trả lương, để duy trì hoạt động tối thiểu, để trả lãi ngân hàng, nhất là các khoản vay tín dụng đến hạn.

Bởi lẽ, theo quy chế hoạt động của ngân hàng, nếu không trả được các khoản vay đáo hạn thì ngay lập tức ngân hàng tự động chuyển sang nợ xấu, hoặc nhóm nợ xấu hơn. Điều này dễ khiến doanh nghiệp lâm vào bế tắc vì không thể tiếp cận được các khoản vay mới để vượt qua khó khăn.

“Kẹt tiền, kẹt vốn, bị mất thanh khoản là rủi ro và là nguy cơ lớn nhất của mọi doanh nghiệp phải đương đầu. Mặc dù doanh nghiệp vẫn còn tài sản nhưng do chưa bán được dẫn đến thiếu dòng tiền và có thể bị “chết trên đống tài sản” của chính mình”, ông Lê Hoàng Châu bày tỏ.

Hiệp hội rất hoan nghênh Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo quyết liệt các ngân hàng thương mại thực hiện các giải pháp hỗ trợ khá hiệu quả cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, hầu như các doanh nghiệp bất động sản chưa được các ngân hàng xem xét hỗ trợ thỏa đáng vì vẫn bị coi là lĩnh vực kinh doanh tiềm ẩn rủi ro.

Hiệp hội này đề xuất cho các doanh nghiệp được giảm lãi vay, gia hạn thời gian trả nợ, khoanh nợ đáo hạn, không chuyển sang nợ “xấu” và tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận khoản vay tín dụng mới để thực hiện dự án.

Ngoài ra hiệp hội cũng kiến nghị hệ thống ngân hàng chủ động xem xét cơ cấu nợ của khách hàng và mở rộng thời gian áp dụng đến ngày 30-6-2022 (Thông tư 03 trước đó chỉ áp dụng với dư nợ phát sinh đến 31-12-2021).

Doanh nghiệp bức xúc vì không được vay ưu đãi

Mới đây các ngân hàng đồng loạt công bố các gói hỗ trợ như giảm lãi, cho vay ưu đãi lãi suất 4%/năm cho nhiều doanh nghiệp trong các lĩnh vực kinh doanh thiết yếu. Tuy vậy các ngân hàng lưu ý, việc giảm lãi suất trên không áp dụng với các khoản vay chứng khoán, vay kinh doanh bất động sản, vay cầm cố giấy tờ có giá… Điều này đã vấp phải sự phản đối của các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land, cho rằng chương trình này có cái gì đó “sai sai” khi phân biệt đối tượng khách hàng vay. Bởi khách hàng nào cũng trả lãi sòng phẳng thậm chí cho vay bất động sản lãi suất còn cao hơn các ngành nghề khác.

Các doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng đã đồng hành và gắn bó chặt chẽ với nhau trong suốt một hành trình dài. Doanh nghiệp bất động sản đóng góp không nhỏ vào hiệu quả hoạt động của hệ thống ngân hàng. Vậy mà khi doanh nghiệp gặp khó khăn thì lại bị loại trừ ra khỏi các chương trình hỗ trợ.

“Một dự án bất động sản khi phát triển hoàn thiện tạo ra bao nhiêu sản phẩm, tạo ra bao nhiêu công ăn việc làm, đóng góp rất lớn cho ngân sách mà không được thừa nhận và hỗ trợ là không ổn. Gần đây nhất trong báo cáo khoản thu ngân sách lớn nhất trong 6 tháng đầu năm 2021 chính là từ chứng khoán và bất động sản”, bà Hương cho biết.

Thống kê của đơn vị nghiên cứu DKRA Việt Nam về doanh thu của doanh nghiệp môi giới bất động sản khu vực TPHCM trong 3 tháng gần đây cho thấy có đến 50% doanh nghiệp có mức doanh thu đạt dưới 10%. Nhóm này được xếp vào nhóm doanh nghiệp có nguy cơ ngưng hoạt động rất cao. Khoảng 30% doanh nghiệp có nguy cơ ngưng hoạt động cao với mức doanh thu từ 30-50%. Chỉ 10% doanh nghiệp có mức doanh thu 50-70%, trong khi đó chỉ có 10% doanh nghiệp có doanh thu ổn định.

Trong khi đó, báo cáo tài chính quí 2 của nhiều doanh nghiệp cũng đang cho thấy những khó khăn nhất định về dòng tiền kinh doanh, nhất là doanh nghiệp có quy mô trung bình và nhỏ trong ngành. Dù phần nhiều các doanh nghiệp bất động sản trên sàn báo cáo lợi nhuận nhưng thực tế dòng tiền hoạt động thì người lại là âm. Thậm chí có cả các doanh nghiệp có quy mô lớn như Hải Phát (-1.500 tỉ đồng), Cenland (-885 tỉ đồng), Khang Điền (-841 tỉ đồng), DIC Corp (-353 tỉ đồng), Nam Long (-156 tỉ đồng)…

Một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản bày tỏ, với tình hình này việc loại trừ bất động sản là điều quá bất hợp lý. Thực tế trong các ngành đang được ưu đãi, vẫn được tạo điều kiện để có thể hoạt động trong dịch và tạo ra doanh thu, lợi nhuận để duy trì dòng tiền. Thậm chí có những doanh nghiệp còn sống khỏe vì nhu cầu tăng đột biến. Trong khi các lĩnh vực khác, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản, du lịch gần như chết đứng gần 2 năm nay vì dịch Covid-19 thì không được hỗ trợ.

Với tình hình này, ông Lê Hoàng Châu đề xuất với các ngân hàng thương mại xem xét xây dựng cơ chế xác định lãi suất cho vay theo công thức: lãi vay = lãi suất tiền gửi bình quân + biên lãi ròng (NIM). Với NIM bằng khoảng 2,5-3% (hoặc có thể cao hơn một chút) để vừa đảm bảo hiệu quả kinh doanh của ngân hàng, tạo thị trường tín dụng bền vững và vừa hỗ trợ thiết thực cho doanh nghiệp.

“Trên cơ sở lãi suất tiền gửi bình quân hiện nay, Ngân hàng Nhà nước khuyến nghị các ngân hàng thương mại xem xét giảm lãi cho vay khoảng 2%/năm cho các khách hàng là hợp lý hợp tình, đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên”, ông Châu cho hay.