(KTSG Online) – Hàng năm khi bước vào quí 4, các nhà băng đều mở nhiều chương trình cho vay mua nhà với mức lãi suất ưu đãi nhưng năm nay mọi chuyện đang có xu hướng ngược lại. Nguồn cung tín dụng gần như đóng cửa với bất động sản, trong khi đó lãi suất tăng đang tạo thêm khó khăn đối với người đã vay hoặc đang định vay mua nhà trong thời gian tới.
Áp lực từ lãi suất thả nổi
Giới phân tích nhận định, lãi suất điều hành tăng khó tránh được áp lực lên lãi suất đầu ra, dù có độ trễ. Thực tế, thời gian qua, mặt bằng lãi suất đang có xu hướng tăng trên cả thị trường liên ngân hàng và thị trường 1 (giữa ngân hàng và doanh nghiệp, cá nhân). Nhiều người vay mua nhà hoặc có ý định vay tiền mua nhà như đang “ngồi trên đống lửa” trước thông tin này.
Ngay cả thời điểm trước khi Ngân hàng Nhà nước tăng lãi suất điều hành, lãi suất cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đã được điều chỉnh tăng so với thời điểm 1–2 năm trước đây. Nhiều nhà băng vẫn áp dụng lãi suất ưu đãi năm đầu, dao động trong khoảng từ 4,99%/năm đến 10,59%/năm, tùy vào hình thức vay của khách hàng.
Với khoản vay này, nhiều ngân hàng hiện đang áp dụng chương trình hỗ trợ trả lãi trong 6 – 12 tháng đầu tiên và sau đó sẽ thả nổi theo thị trường (tức lãi suất tham chiếu + biên độ dao động 3-5%) nhằm hạn chế rủi ro lãi suất.
Điều này đồng nghĩa, nếu lãi suất thả nổi tăng thì số tiền gốc và lãi mà người mua nhà phải trả cũng sẽ tăng lên. Nhu cầu mua nhà của người dân vì thế được dự báo sẽ gặp nhiều thách thức hơn.
Trên thực tế, việc tăng lãi suất cho vay đã rục rịch ở một số ngân hàng, đặc biệt đối với cho vay mua nhà. Nhiều khách hàng chọn hình thức vay lãi suất thả nổi đã nhận được thông báo từ ngân hàng về việc tăng lãi suất áp dụng từ đầu tháng 10-2022 với mức mới là 12,6%, thay vì dưới 10% như trước.
Các ngân hàng MSB, PVComBank và TPBank được ghi nhận có mức lãi suất cho vay thấp nhất. Cụ thể MSB có lãi suất từ 4,99%/năm, PVComBank có lãi suất từ 5%/năm và TPBank có lãi suất từ 5,9%/năm. Tuy nhiên, đây là mức lãi suất ưu đãi chỉ áp dụng trong thời gian ngắn khoảng từ 3 – 6 tháng.
Đáng lưu ý, trong tháng 10 có ba ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất cho vay mua nhà là HSBC, BIDV và Techcombank. Cụ thể, HSBC đang triển khai lãi suất vay mua nhà là 7%/năm, tăng 0,8 điểm phần trăm so với khảo sát hồi đầu tháng trước. BIDV cũng điều chỉnh tăng lãi suất từ 6,2%/năm lên 7,7%/năm trong tháng này, mức điều chỉnh tương ứng là 1,5 điểm phần trăm. Techcombank tăng biên độ lớn với 3,9 điểm phần trăm, nâng lãi suất vay mua nhà lên mức 10,59%/năm.
Nếu không áp dụng chính sách thả nổi lãi suất một số ngân hàng cũng áp dụng lãi suât cố định cho kỳ hạn dài ở mức cao hơn từ 9-12%. Tuy vậy để áp dụng mức lãi suất này phụ thuộc vào sự đồng thuận giữa nhà băng và khách vay và dựa trên một vài tiêu chí khác trong lịch sử giao dịch.
Ba năm trước, chị Quỳnh Trang ở thành phố Thủ Đức có một khoản vay 950 triệu đồng mua căn hộ với kỳ hạn 20 năm. Trong năm đầu tiên mức lãi suất ưu đãi ở 7,9% và số tiền hàng tháng chị Trang phải trả cả lãi lẫn gốc là 13 triệu đồng (gốc 4 triệu đồng). Sau khi hết thời hạn ưu đãi, trong hơn một năm nay lãi suất liên tục tăng từ mức 11% lên mức 12,1% và ở kỳ thanh toán gần nhất lãi suất đã neo ở mức 12,6%.
“Lãi suất thả nổi đang khiến cho mức chi trả hàng tháng của gia đình tăng lên dù tiền gốc đã giảm sau hai năm thanh toán. Hiện nay lãi suất thả nổi vẫn đang trong một chu kỳ tăng, trong khi đó tình hình thu nhập cũng chịu nhiều ảnh hưởng bởi đại dịch nên áp lực thanh toán hàng tháng là rất lớn. Trần lãi suất cho vay mua nhà hiện nay cũng đang tăng nên việc đảo nợ cũng tương đối khó khăn”, chị Trang cho hay.
Trong một tọa đàm về tài chính bất động sản mới đây, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng lãi suất tăng khiến chi phí vốn tăng và có thể sẽ làm tăng giá nhà, đồng thời làm giảm khả năng mua nhà của người dân.
“Thông thường trong ngành ngân hàng, chúng tôi tính tỷ lệ trả gốc và lãi cho ngân hàng khi vay mua nhà chia cho thu nhập bình quân của người mua nhà ở mức đâu đó khoảng 60% là hợp lý (tức số tiền gốc và lãi trả ngân hàng mỗi tháng chỉ được chiếm 60% tổng thu nhập của một gia đình). Nhưng với lãi suất tăng như hiện nay, tôi nghĩ tỷ lệ này đã vượt ngưỡng an toàn, có thể làm nhiều người không đủ điều kiện vay ngân hàng để mua nhà. Và tất cả những điều này sẽ tác động mạnh đến cung cầu trên thị trường bất động sản”, ông Hiếu cho hay.
Nước lên thì thuyền lên
Theo báo cáo thị trường tiền tệ của Công ty chứng khoán SSI mới đây, sau động thái tăng một số lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước, hầu hết các ngân hàng thương mại trong hệ thống tăng lãi suất huy động từ 30-100 điểm cơ bản tùy kỳ hạn, trong đó nhóm các ngân hàng thương mại nhà nước nắm cổ phần chi phối tăng 50 điểm cơ bản ở các kỳ hạn. Bên cạnh việc tăng lãi suất, ngân hàng còn tìm cách hút tiền gửi bằng cách đẩy mạnh chương trình khuyến mãi, ưu đãi lãi suất.
“Nhìn chung, mặt bằng lãi suất huy động của nhiều ngân hàng đã quay về giai đoạn trước Covid-19 và áp lực vẫn còn tương đối lớn, khi chênh lệch huy động – tín dụng chưa được cải thiện nhiều”, báo cáo của SSI nhận định.
Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, huy động vốn của các tổ chức tín dụng tăng tương đối yếu trong 9 tháng đầu năm, khi chỉ tăng 4,04% (cùng thời điểm năm 2021 tăng 4,28%).
Ông Đặng Ngọc Cảnh, Giám đốc phân tích kinh tế và thị trường tài chính, Ngân hàng Techcombank, chia sẻ tại hội thảo dự báo kinh tế vĩ mô 2023 mới đây, đánh giá thanh khoản hệ thống đảo chiều trạng thái từ dư thừa sang thiếu hụt đã gây áp lực lên lãi suất.
Không chỉ lãi suất tiền gửi tăng cao, mặt bằng lãi suất trên thị trường liên ngân hàng, nơi các tổ chức tín dụng vay mượn lẫn nhau, đã tăng từ mức 1% lên mức 5-6% trong thời gian gần đây.
Mặt khác, thị trường còn chịu áp lực về ổn định tỷ giá khi nhà điều hành không thể để lãi suất đô la thu hẹp khoảng cách với lãi suất tiền đồng. “Lãi suất điều hành còn có thể tăng nữa trong thời gian tới, từ đó chuyển sang lãi suất huy động và cho vay”, ông Cảnh nhận định.
Thống kê nhóm nghiên cứu của Ngân hàng Techcombank cho thấy lãi suất huy động (bình quân gia quyền) của nhóm 12 các ngân hàng thương mại tốp đầu, từ đầu năm đến nay đã tăng 80 điểm cơ bản, dự kiến năm nay có thể tăng đến từ 120-150 điểm cơ bản dưới áp lực trên. Lãi suất tiếp tục dự báo tăng 50 điểm cơ bản trong năm sau với kịch bản cơ sở.
Một phó tổng giám đốc ngân hàng thương mại có trụ sở tại Hà Nội bình luận việc tăng lãi vay như kiểu “nước lên thì thuyền lên” khi chi phí huy động vốn ở các ngân hàng đã tăng đáng kể trong thời gian qua và dự kiến trong thời gian tới.
“Lãi suất cho vay chắc chắn sẽ tăng lên tương ứng với lãi suất huy động vì dù sao ngân hàng chỉ là kênh trung gian dẫn vốn giữa người gửi tiền và người đi vay. Tuy nhiên, tùy vào chiến lược của mỗi nhà băng mà sẽ có kế hoạch riêng để mức tăng lên không sốc quá”, vị này bình luận.
