Giá nào cho thị trường nhà đất?

Giá nào cho thị trường nhà đất?

Chênh lệch giá đất giữa các khu vực là hệ quả từ chính sách quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở. Ảnh: TMB

(TBKTSG Online) – Nhiều chuyên gia nhận định, yếu tố tạo ra những cơn “nóng lạnh” của giá bất động sản thời gian qua chính là sự tồn tại song song hai giá: giá theo khung quy định của Chính phủ hàng năm và giá giao dịch trên thị trường.

Giá bất động sản có thể chênh lệch nhau hàng chục cho đến hàng trăm lần giữa các địa phương, thậm chí ngay trong một thành phố. Thực tế này càng được bôc lộ rõ trong cơn sốt giá vào cuối năm 2007, đầu năm 2008 vừa qua

Theo tiến sĩ Nguyễn Minh Phong, Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế xã hội Hà Nội, sự cách biệt quá lớn về giá giữa các khu vực cho thấy tính địa phương của thị trường này.

Ông Phong dẫn chứng, nếu một mét vuông đất ở mặt tiền phố Hàng Gai, Hà Nội có giá hàng chục cây vàng thì cũng một mét vuông ở huyện Sóc Sơn có giá chỉ trên dưới một chỉ cho đến một cây vàng.

Tính địa phương này theo ông Phong một phần do tập quán kinh doanh “mặt phố” của chủ sở hữu, một phần bị ảnh hưởng bởi sự phát triển cơ sở hạ tầng và vệ sinh môi trường tại những khu vực có bất động sản cũng như sự không đồng đều giữa các khu vực.

Trong nhiều diễn đàn về thị trường nhà đất trước đây, các chuyên gia đều cho rằng việc chênh lệch giá là hệ quả từ chính sách quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở.

Tiến sĩ Phong nhận định rằng các cơn sốt giá trên thị trường nhà đất thường là sản phẩm trực tiếp hoặc gián tiếp từ việc Nhà nước vẫn tiếp tục với các mức độ và cách thức khác nhau duy trì chế độ hai giá về bất động sản.

Từ ngày 1-1-2008, giá đất cao nhất tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM đã được điều chỉnh tăng 30% so với giá năm 2007 và bằng giá trần quy định của Chính phủ là 67,5 triệu đồng/mét vuông. Tuy nhiên mức giá giao dịch thực tế ngoài thị trường lớn hơn thế nhiều lần.

Ông Phùng Văn Nghệ, Phó tổng cục trưởng phụ trách Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) đã nhiều lần nhấn mạnh rằng, đổi mới hệ thống tài chính đất đai là đổi mới quan trọng nhất trong Luật Đất đai sửa đổi lần này.

Theo ông Nghệ, chính khung giá đất do Nhà nước quy định chưa sát giá trị trường nên trong nhiều năm qua một bộ phận giới đầu tư chỉ phải bỏ ra rất ít tiền đền bù cho Nhà nước và người dân bị mất đất, nhưng sau đó lại bỏ túi những khoản siêu lợi nhuận khi xây dựng dự án kinh doanh. Bên cạnh đó, thực trạng hai giá đã “vô tình” giúp cho nhà đầu tư có thể găm giữ hàng hoá trong nhiều năm liền mà không hề hấn gì.

Theo ông Phong, hệ lụy của chính sách hai giá đã và sẽ còn đậm nét khi các kiểu ưu đãi bao cấp về đất cho khu vực kinh tế nhà nước vẫn có thì sẽ tiếp diễn tình trạng lạm dụng, tham nhũng, vận động hành lang và móc ngoặc giữa các quan chức chính quyền và doanh nghiệp độc quyền thông qua chế độ chỉ định thầu, chủ đầu tư.    

Theo ông Nghệ, tình trạng tồn tại hai giá đất qua nhiều lần sửa đổi và ban hành các khung giá đất là do Nhà nước chưa có cơ chế phù hợp để theo dõi, cập nhật giá đất trên thị trường. 

Một báo cáo của Bộ TN-MT cho thấy, trong giai đoạn từ năm 2005 – 2007, mỗi năm bộ này đã tiếp nhận bình quân gần 10.000 lượt đơn khiếu nại. Lượng đơn thư khiếu nại chủ yếu liên quan đến việc thu hồi đất và giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án, chiếm 98,9% tổng lượng đơn thư.

Theo nhiều chuyên gia, việc có quá nhiều đơn thư khiếu kiện về đất đai liên quan đến đền bù đất như trên là do người có đất và chủ đầu tư không tìm ra một tiếng nói chung. Người dân đòi đền bù theo giá của thị trường thứ cấp, trong khi chủ đầu tư lại không chịu thị trường hóa khung giá đất đã được quy định.

Chính vì vậy, trong những trường hợp như thế này, để thuyết phục được cả hai bên và giúp đẩy nhanh tiến độ dự án thì việc thuê các đơn vị thẩm định giá độc lập khảo sát và đưa ra mức giá khách quan là rất hợp lý.

Ông Phạm Văn Bình, Học viện Tài chính, cũng nhận định, để thị trường nhà đất phát triển chuyên nghiệp hơn thì rất nhiều dịch vụ liên quan cần phải cải thiện như tư vấn bất động sản, môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, quản lý bất động sản, đấu giá, quảng cáo… Trong đó, hoạt động định giá bất động sản cần phải đi trước một bước để tác động đúng vào sự hình thành mặt bằng giá chuẩn chung cho thị trường. Nhưng hiện nay hoạt động định giá này còn rất yếu do không có sự nâng đỡ của Nhà nước. Hơn nữa, mục tiêu của việc hoàn thiện chính sách tài chính về đất trong Luật Đất đai sửa đổi lần này là đưa giá đất tiến sát với giá thị trường. 

HẠNH LIÊN