(KTSG Online) – Phiên họp thứ 22 Ủy ban Thường vụ Quốc hội ngày 12-4 tập trung vào chuyên đề pháp luật tháng 4-2023, trong đó nghiên cứu cho ý kiến để cơ quan thẩm tra, cơ quan soạn thảo có hướng làm rõ hơn, nâng cao hơn nữa chất lượng của dự án luật, giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách về bất động sản.
- Bàn về việc huy động vốn qua hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản
- Bất động sản và chiến lược quản trị tài chính của doanh nghiệp
TTXVN đưa tin, trình bày Tờ trình tóm tắt Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho rằng Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 điều chỉnh rất rộng, tác động đến rất nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế, nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân.
Dự thảo mới đã bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm mới như thu tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng quy định; sử dụng tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai của bên mua, thuê mua trái pháp luật nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ với các luật ban hành sau như Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư và phù hợp hơn với tình hình thực tiễn.
Để điều tiết thị trường, dự thảo luật đã bổ sung quy định mới trong quản lý hoạt động môi giới, kinh doanh dịch vụ bất động sản, sàn giao dịch; các quy định về xử lý vi phạm như tạm dừng giao dịch một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản, chấm dứt hoạt động của dự án bất động sản, đình chỉ, thu hồi giấy phép hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản…
Về hợp đồng kinh doanh bất động sản, dự thảo luật bổ sung quy định về sử dụng hợp đồng, trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Dự luật cũng bổ sung quy định về giá giao dịch, thanh toán trong giao dịch bất động sản; nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản; quy định về điều kiện, thủ tục khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.
Theo Quochoi.vn, một trong những điểm mới của dự thảo luật là quy định về việc bất động sản hình thành trong tương lai phải giao dịch qua sàn, có 2 trường hợp: chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Còn các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn nhưng không bắt buộc.
Về vấn đề này, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị giải trình, quy định các giao dịch nhà đất phải thông qua sàn từng có trong Luật Kinh doanh bất động sản 2006, khi sửa luật vào năm 2014 thì được bãi bỏ. Tuy nhiên sau 8 năm, việc không bắt buộc giao dịch mua, bán, chuyển nhượng bất động sản phải qua sàn đã làm giảm tính minh bạch, công khai thông tin, nhất là với bất động sản hình thành trong tương lai.
Các quy định hiện hành còn thiếu hoặc lỏng lẻo dẫn tới thị trường bất động sản phát triển thiếu kiểm soát, không có quy hoạch, kế hoạch, chạy theo lợi nhuận, phong trào. Như quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh không rõ ràng để áp dụng đối với công trình xây dựng (căn hộ du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú…) đã nảy sinh nhiều bất cập.
Bên cạnh đó, giá bất động sản, nhất là tại đô thị cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân, tốc độ phát triển kinh tế. Thị trường dư thừa phân khúc cao cấp, trong khi thiếu sản phẩm trung bình và thấp. Tình trạng đầu cơ bất động sản diễn ra khá phổ biến ở các địa phương.
Do vậy, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã bổ sung các quy định siết lại điều kiện thành lập, quyền và nghĩa vụ của người điều hành, tổ chức và cá nhân tham gia sàn. Bổ sung một chương riêng là về điều tiết, bình ổn trong trường hợp thị trường bất động sản sốt nóng hoặc đóng băng.
Liên quan đến giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách về bất động sản, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh đề nghị làm rõ thêm “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú” tại điểm b khoản 1 Điều 6; trong khi đó khoản 1 Điều 45 mới đưa ra quy định về hợp đồng đối với căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), chưa có các loại bất động sản mới khác như cửa hàng kết hợp lưu trú (shophouse), căn hộ dịch vụ (serviced apartment)…
Thường trực Ủy ban Kinh tế nhận thấy, quy định về “đặt cọc” là quy định mới, đề nghị làm rõ sự cần thiết, cơ sở đề xuất quy định. Trường hợp cần thiết, chỉ quy định nội dung đặc thù của việc đặt cọc trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, không cần thiết lặp lại quy định của Bộ luật Dân sự.
Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho rằng, Luật kinh doanh bất động sản là để điều chỉnh thị trường, tức vấn đề về sân chơi, người chơi và luật chơi. Trong đó chủ thể tham gia thị trường, tức người chơi, cần có năng lực, để khắc phục tình trạng “nhà nhà người người tham gia bất động sản”.
Do đó dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản chỉ có thể quy định điều kiện thành lập, cơ chế hoạt động sàn giao dịch… Tham gia sàn bất động sản hay không là quyền của dân. Chủ tịch Quốc hội lưu ý Nghị quyết 18-NQ/TW có nội dung về xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin về đất đai, xây dựng cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững, nhưng trong dự thảo luật không có điều khoản cụ thể về nội dung này.
Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, luật phải quy định rất kỹ, tránh trường hợp đã bán cho nhiều người mua, tiền thu về nhưng sau đó bị ngân hàng phong tỏa, không được sử dụng. Phải tổng kết vướng mắc hiện nay, để đưa ra quy định, điều kiện quản lý chặt chẽ thị trường để giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách về bất động sản.
Liên quan dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, Bộ Xây dựng đề nghị cho phép giữ nguyên như dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi về việc cá nhân nước ngoài nhập cảnh vào được mua, sở hữu nhà ở tại Việt Nam (bao gồm cả nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư); đồng thời, bỏ quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thuê (tại điểm a khoản 2 điều 22 dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi).
Bộ Xây dựng sẽ bám sát Luật Đất đai sửa đổi về nội dung liên quan đến đối tượng sử dụng đất của người nước ngoài tại Việt Nam để đảm bảo quy định thống nhất, đồng bộ
Bộ Xây dựng cũng đề nghị bỏ quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư do nhận thấy đây là vấn đề nhạy cảm, tác động lớn đến xã hội và còn nhiều ý kiến chưa thống nhất, đồng thuận, nhất là với phương án có quy định về sở hữu chung cư có thời hạn.
Song bộ này sẽ bổ sung, làm rõ các nội dung về thời hạn sử dụng; trường hợp phá dỡ nhà chung cư không còn an toàn để bảo vệ tính mạng, tài sản cho người dân và trách nhiệm chủ thể liên quan khi phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại chung cư; việc giải quyết các tồn tại, vướng mắc trong cải tạo, xây mới lại nhà chung cư cũ hiện nay.
