Hết thời “mật ngọt”, sau Cocobay sẽ đến ai nhận “trái đắng”?

Hết thời “mật ngọt”, sau Cocobay sẽ đến ai nhận “trái đắng”?

Dũng Nguyễn

(TBKTSG Online) – Các nhà đầu tư vào loại hình condotel, ngoài việc chưa có khung pháp lý về việc cấp giấy chứng nhận đối với các loại hình bất động sản này, còn phải đối mặt với nguy cơ chủ đầu tư dự án dừng những cam kết "mật ngọt" (được đưa ra khi bán hàng) khi doanh nghiệp gặp khó khăn về dòng vốn.

Chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng chính thức thừa nhận việc khó khăn về dòng tiền doanh nghiệp buộc phải chấm dứt việc chi trả chi trả lợi nhuận cam kết lên tới 12%/năm như đã ký với khách hàng…

Trong thông báo gửi đến khách hàng mới đây, Công ty cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô cho biết sẽ ngừng chi trả thu nhập cam kết theo phụ lục 06 của hợp đồng mua bán kể từ thời điểm 1-1-2020, và chỉ trả khoản cam kết này tính đến hết năm nay.

Biểu đồ về nguồn cung và tiêu thụ sơ cấp căn hộ condotel. Nguồn: DKRA

Năm 2016, chủ đầu tư này đã khởi động dự án tổ hợp Cocobay Đà Nẵng, cam kết lợi nhuận tối thiểu 12%/năm trong 8 năm cho khách hàng đầu tư vào loại hình căn hộ khách sạn (condotel). Đây là dự án được giới thiệu là “tổ hợp du lịch và giải trí đẳng cấp bậc nhất Đông Nam Á”, có quy mô dự kiến 10.000 phòng với tổng vốn đầu tư lên đến 11.000 tỉ đồng.

Đây cũng là giai đoạn mà thị trường condotel bùng nổ, không chỉ vì tiềm năng của loại hình “ngôi nhà thứ hai”, giá bán không quá cao mà còn vì nhiều dự án đưa ra mức cam kết hấp dẫn, lên đến 10-12%.

Ngay từ thời điểm đó, đã có nhiều chuyên gia lên tiếng cảnh báo về độ “ảo” của những cam kết về con số quá lớn, trong khi năng lực tài chính, quản trị và vận hành dự án của chủ đầu tư chưa được chứng minh. Trên thực tế, mô hình bất động sản nghỉ dưỡng phổ biến với nhiều quốc gia trên thế giới với mức cam kết phổ biến được đưa ra ở mức khoảng 4-9% trong thời hạn 2 năm (ở Singapore) và 5-10% trong thời hạn 5 năm (ở Thái Lan).

Cũng có ý kiến cho rằng các sản phẩm condotel giống như một sản phẩm tài chính hơn là sản phẩm bất động sản, với tỉ lệ lợi nhuận cao hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng. Sau đó người mua condotel trông chờ vào các đợt tăng giá của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, từ năm 2018 đến nay diễn biến đã khác hẳn, riêng năm 2019 ghi nhận sự “bất động” của thị trường condotel. Báo cáo của CBRE cho thấy nguồn cung mới các sản phẩm như biệt thự và condotel tại các thành phố du lịch đã có sự sụt giảm đáng kể từ năm 2018. Riêng nguồn cung condotel mới giảm mạnh từ sau năm 2017.

Chẳng hạn như nguồn cung ở tỉnh Khánh Hòa, địa phương dẫn đầu cả nước về số lượng dự án và căn hộ condontel, chỉ tăng trưởng trung bình 7%/năm trong 2 năm qua, so với con số 239% trong 2 năm trước, theo CBRE.

Nhưng cũng có một điểm đáng chú ý, sau những địa phương tăng trưởng "nóng" như Khánh Hòa hay Đà Nẵng, các dự án bắt đầu đổ về các thành phố ven biển khác nhiều hơn như Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận hay Ninh Thuận.

Các chủ đầu tư trước đây dùng “chiêu” cam kết lợi nhuận để hút khách hàng, thậm chí là cạnh tranh trực tiếp để hút dòng tiền. Tuy nhiên, lợi nhuận thực tế của condotel không đến từ những cam kết mà là thực tế kinh doanh của thị trường và khả năng vận hành của chủ đầu tư. Tất cả yếu tố này ảnh hưởng đến doanh thu và chi phí của dự án, từ đó ảnh hưởng đến mức chi trả của chủ đầu tư cho các nhà đầu tư.

Chính vì vậy, các chuyên gia nhận định ý kiến rằng, các dự án có chất lượng tốt, vị trí đẹp, tiềm năng du lịch thì khả năng hút khách vẫn cao, khách hàng vẫn rót tiền ngay cả khi không có các chương trình cam kết lợi nhuận.

Tại diễn đàn về bất động sản hồi giữa năm, theo khảo sát các nhà đầu tư của CBRE, băn khoăn lớn nhất khi đầu tư condotel lần lượt là tính pháp lý (39%), vấn đề cam kết lợi nhuận (10%), thế chấp ngân hàng (10%) và giá bán đang khá cao (8%).

Đã rao bán nhiều năm qua nhưng cho đến nay condotel vẫn là dạng căn hộ chưa có khung pháp lý, trong bối cảnh dòng tiền chảy vào bất động sản ngày càng giảm dần vì tín dụng khó khăn hơn. Thậm chí nỗ lực hoàn thiện của giới quản lý vào thời điểm quí 3-2019 trong năm nay gần như đã lỗi hẹn.

Vì chưa có khung pháp lý nên những khoản đầu tư vào condotel hiện rất dễ gặp rủi ro vì chưa có cơ sở để bảo vệ các nhà đầu tư. Một ví dụ rõ nhất là dự án Bavico tại TP. Nha Trang (Khánh Hòa). Năm 2015, chủ đầu tư đưa ra cam kết lợi nhuận lên đến 15%/năm nhưng chỉ trả trong năm đầu tiên. Cơ quan điều tra mới đây cũng đã khởi tố vụ án, khởi tố bị can lãnh đạo của công ty chủ đầu tư với tội danh bước đầu xác định như bán căn hộ đang thế chấp ngân hàng cho nhiều người và nhiều sai phạm khác.

Trở lại với câu chuyện của Cocobay. Hiện nay, hướng giải quyết mà chủ đầu tư đưa ra cho khách hàng tự chọn, đó là có thể tiếp tục hợp tác, thanh lý hợp đồng hoặc được hoàn lại tiền. Nếu không, khách hàng có thể tự đề xuất phương án phù hợp khác. Chủ đầu tư đặt kỳ vọng có thể “chốt” phương án với người mua để có thể triển khai trong năm 2020.

Rõ ràng, những trường hợp như Bavico hay Cocobay sẽ còn tiếp diễn ở nhiều dự án khác. Những hệ lụy pháp lý tiếp theo trong hợp đồng giải quyết như thế nào sẽ còn dẫn đến nhiều câu chuyện khác. Và việc các nhà đầu tư cá nhân sẽ vận dụng những điều khoản trong các bộ luật nào để bảo vệ quyền lợi cho mình, là một điều rất khó khăn, như nhiều chuyên gia đã cảnh báo từ trước.