(KTSG Online) – Thông tư 11/2022/TT-NHNN được ban hành và có hiệu lực từ ngày 1-4 vừa qua có quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, nhằm bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người mua nhà trước những dự án “ảo”. Tuy nhiên, thực tế cho thấy vẫn cần hoàn thiện khung pháp lý nhằm khắc phục các bất cập trong hoạt động bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.
Thắt chặt quy định để các bên thực hiện đúng nghĩa vụ bảo lãnh
Cung cấp thông tin cho báo chí, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cho rằng quy định về việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai (thông tư 11/2022/TT-NHNN) là chính sách tốt và cần thiết giúp đảm bảo quyền lợi cũng như giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà trước những dự án “ảo”.
Tuy nhiên, theo ông Điệp để phát huy triệt để tính hiệu quả của quy định này thì nên có thêm sự tham gia của một số cơ quan độc lập (đơn vị bảo hiểm hay một số quỹ bất động sản) nhằm chứng kiến, giám sát việc bảo lãnh.
Sở dĩ Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nêu kiến nghị trên bởi hiện nay, một số doanh nghiệp lớn có “sân sau” là ngân hàng. Nên nếu ngân hàng công minh thì không sao, nhưng nếu để xảy ra tình trạng lợi ích nhóm trong vấn đề bảo lãnh thì cực kỳ nguy hiểm và người mua nhà phải chịu thiệt.
Còn bà Doãn Hồng Nhung, giảng viên khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Phó Trưởng ban Pháp chế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khi cung cấp thông tin cho báo giới cũng cho biết, khoản 1, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản quy định như sau: chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng – khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Tuy nhiên, việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, theo bà Nhung cần phải có thêm các công cụ khác như sự tham gia của các công ty bảo hiểm, đơn vị quản lý Nhà nước, chủ đầu tư. Đặc biệt, cần đẩy mạnh hơn nữa các quy định trách nhiệm của ngân hàng và chủ đầu tư.
Còn ông Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, cho biết ở một số nước phát triển cũng đã có tồn tại việc bên bảo hiểm tham gia cùng trong vấn đề bảo lãnh này. Tuy nhiên, nếu áp dụng cách thức này ở Việt Nam thì còn phải xem xét kỹ lưỡng về tính hiệu quả.
Ông Thịnh cũng cho rằng, cần siết chặt thêm các quy định để các bên phải thực hiện đúng nghĩa vụ bảo lãnh. Người mua nhà phải cầm được trong tay chứng nhận bảo lãnh từ ngân hàng để được đảm bảo quyền lợi. Ngoài ra, cần có chế tài đối với chủ đầu tư chậm tiến độ, chậm bàn giao nhà hoặc quy định phải có trách nhiệm bồi thường các khoản tiền thuê nhà trong thời gian chậm bàn giao và bồi thường thiệt hại khác (nếu có). Bên cạnh đó, cần kéo dài thời gian bảo lãnh đến khi bàn giao sổ hồng cho người dân.
Cung cấp thông tin cho báo chí, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch hội đồng quản trị Tập đoàn G6 cho biết, ở các quốc gia phát triển, nhà ở được xây dựng xong thì mới bán cho khách hàng. Tuy nhiên, ở Việt Nam lại có hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Việc này theo ông Quê sẽ giúp tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển. Bởi khi chấp thuận đầu tư chỉ yêu cầu doanh nghiệp có sẵn số vốn khoảng 15 – 20% tổng mức đầu tư dự án. Để đảm bảo chủ đầu tư chỉ có ít vốn nhưng vẫn thực hiện được dự án thì cần tạo điều kiện cho doanh nghiệp vay vốn từ ngân hàng và phát hành bảo lãnh của ngân hàng. Việc bảo lãnh nhằm giúp người dân yên tâm hơn khi mua nhà và yên tâm hơn rằng dự án sẽ được triển khai thành công – đối với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Còn trong trường hợp dự án không được triển khai thành công thì người dân được bảo toàn tiền gốc và được rút lại tiền để đi mua dự án khác.
Tuy nhiên, theo lãnh đạo Tập đoàn G6, bản chất quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cũng giống như việc khách hàng mua bảo hiểm nên phải có chi phí nên giá bán nhà sẽ cao hơn.
Khi dự án đủ điều kiện mở bán và bước vào giai đoạn ký hợp đồng với khách hàng thì hợp đồng giữa ngân hàng với chủ đầu tư đã phải thực hiện xong. Lúc đó ngân hàng cũng đã phát hành bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên, trong thực tế cho thấy vẫn còn nhiều bất cập cản trở quá trình thực thi bảo lãnh và người mua nhà vẫn là đối tượng phải gánh chịu rủi ro. Trong quá trình triển khai xây dựng, nhiều chủ đầu tư sẽ chia ra 2 giai đoạn (xây dựng phần thô và hoàn thiện) để giảm thiểu tối đa chi phí.
Cụ thể, đối với phần thô, chủ đầu tư được thu về 70% nhưng giá trị đổ vào dự án chỉ rơi vào khoảng 30%. Ngược lại, đối với phần hoàn thiện, chủ đầu tư chỉ được thu về 30% nhưng chi phí lại lên đến khoảng 70%. Điều này dẫn tới kịch bản xấu là chủ đầu tư khi xây thô xong sẽ không sử dụng dòng tiền đúng mục đích, đến khi “gãy” dòng tiền thì không thể triển khai được dự án. Lúc này, xét theo các điều khoản, nếu ngân hàng chỉ bảo lãnh đến giai đoạn xây dựng phần thô thì người mua nhà sẽ rơi vào cảnh như bị lừa vì họ vẫn nghĩ ngân hàng phát hành bảo lãnh đến tận khi bàn giao nhà. Trong khi đó cề mặt giấy tờ thủ tục thì chủ đầu tư và ngân hàng cũng không hề sai.
Vì vậy, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 đề nghị, không nên tách phát hành bảo lãnh ra từng giai đoạn khác nhau của dự án mà nên phát hành đến khi dự án đủ điều kiện bàn giao để tránh gây hiểu lầm cho khách hàng. Ông Quê cũng cho rằng, nếu có sự đồng hành của cả ngân hàng lẫn bảo hiểm trong việc bảo lãnh thì càng tốt.
Còn ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam (EZ Property Vietnam) nhận định, so với Thông tư 07/2015/TT-NHNN và Thông tư 13/2017/TT-NHNN thì Thông tư 11/2022/TT-NHNN đã có sự rõ ràng và chi tiết hơn trong việc quy định về các đối tượng lẫn hình thức bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.
Song thực tế từ khi quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được ban hành, rất ít khách hàng mua bảo lãnh. Đối với những trường hợp có mua, cũng gần như chưa thấy trường hợp khách hàng nào được nhận khoản bồi thường, kể cả trong tình cảnh chủ đầu tư chậm tiến độ.
Ông Toản cho biết, việc khách hàng mua bảo lãnh xuất phát từ việc họ có tự nguyện mua hay không và nếu mua thì dù có thể giảm thiểu một phần rủi ro khi mua nhà nhưng họ phải tự trả thêm một khoản chi phí. Vì vậy, đến 99% khách hàng gần như không mặn mà với việc này.
Theo ông Toản, trong trường hợp khách hàng chậm nộp tiền thì họ sẽ bị phạt theo quy định. Điều này trái ngược hoàn toàn khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà thì khách hàng lại rất khó để đòi được bồi thường. Thậm chí, nếu chủ đầu tư chậm tiến độ nhưng trong khoảng thời gian dưới 1 năm thì thông thường khách hàng cũng không quan tâm đến việc đòi bồi thường. Bởi việc này cần phải thực hiện các thủ tục rất rườm rà và phức tạp. Chưa kể còn phải chứng minh chủ đầu tư chậm tiến độ như thế nào. Mà để chứng minh được thì lại cần sự hợp tác từ phía chủ đầu tư thì ngân hàng mới giải quyết.
Bên cạnh đó, ông Toản cho hay 90% các ngân hàng ký bảo lãnh dự án với chủ đầu tư cũng chính là ngân hàng giải ngân vốn cho dự án. Như vậy, người mua nhà bị nằm ở thế yếu, kể cả trong trường hợp đi kiện, số tiền được nhận không quá lớn nhưng thủ tục lại rất rườm rà, phức tạp nên mọi người đều có xu hướng bỏ qua.
Ông Toản cũng cho rằng không nên để một mình ngân hàng đứng ra bảo lãnh mà cần có thêm các bên khác như bảo hiểm cũng có thể tham gia cùng.
Những thông tin trên cho thấy, ngay cả khi mua bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai thì khách hàng vẫn chưa chắc được bảo lãnh hoàn toàn khỏi những rủi ro. Do đó, người mua cần phải tìm hiểu kỹ những thông tin về dự án, chủ đầu tư và ngân hàng phát hành bảo lãnh…
Cần hoàn thiện quy định để đảm bảo tính khả thi
Hiện nay, trên thị trường bất động sản, tình trạng khách hàng đã trả tiền rồi nhưng đến hạn lại không nhận được nhà do bên bán chưa hoàn thành xong việc xây dựng là tình trạng phổ biến hiện nay. Và để hạn chế những tình trạng trên, pháp luật quy định về bảo lãnh trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Tại Thông tư 13/2017/TT-NHNN ban hành năm 2017, điểm mấu chốt trong mô hình bảo lãnh là khách hàng, ngân hàng sẽ được trực tiếp giám sát quá trình triển khai, thi công dự án. Trong đó, ngân hàng sẽ giữ vai trò kiểm tra, kiểm soát tiến độ của dự án và căn cứ vào tiến độ đó để giải ngân tiền cho chủ đầu tư.
Còn các khách hàng sẽ mở một tài khoản ở ngân hàng, nộp tiền vào đó, số tiền này sẽ được ngân hàng giải ngân khi có sự đồng ý của người đại diện khách hàng và chủ đầu tư.
Cũng theo thông tư này, chủ đầu tư không giao được nhà theo đúng tiến độ hoặc không thực hiện theo hợp đồng dẫn đến khách hàng không nhận được nhà thì ngân hàng bảo lãnh trả lại tiền mà khách hàng đã nộp.
Các chủ đầu tư muốn được ngân hàng bảo lãnh thì phải ký quỹ bằng tiền mặt hoặc phải có tài sản bảo đảm có giá trị tương đương 1,3-1,4 lần giá trị được bảo lãnh. Với nhiều doanh nghiệp, đây là điều kiện khó, thậm chí là bất khả thi. Hơn nữa, nếu ký quỹ thì số tiền này sẽ bị để trong ngân hàng, khi đó chủ đầu tư không có dòng tiền lưu động nên rất khó đảm bảo tiến độ dự án.
Cung cấp thông tin cho báo giới, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBlaw phân tích, mục đích ban đầu của việc ban hành các quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai trong Luật Kinh doanh bất động sản nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của bên mua nhà. Song sau nhiều năm áp dụng, quy định vẫn chưa thực sự bảo vệ tốt cho phía người mua nhà và kéo theo những bất cập khác.
Theo ông Hà, Thông tư 13 chỉ mới sửa đổi về quy định bảo lãnh, mà chưa bổ sung quy định cơ quan quản lý giám sát hay xử phạt nếu các bên không thực hiện nghĩa vụ sẽ dẫn đến rủi ro, tranh chấp. Do đó với thông tư lần này, việc bảo lãnh nếu các bên không làm tốt, thông tư sẽ không phát huy hiệu quả. Khi chủ đầu tư sai phạm, phía ngân hàng, chủ đầu tư tìm mọi cách đổ lỗi, không thực hiện đền bù cho thời gian chậm tiến độ bàn giao. Chính vì vậy, các cơ quan chức năng cần phải nghiên cứu để đưa ra được mức xử phạt phù hợp, đủ sức răn đe với các bên không thực hiện trách nhiệm bảo lãnh.
Thông tư 11/2022/TT-NHNN quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực có cam kết thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác (nếu có) theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.
Như vậy, thông tư mới vẫn yêu cầu bắt buộc dự án phải có bảo lãnh từ ngân hàng trước khi bán nhưng với những vướng mắc trước đó từ thông tư cũ chưa được giải quyết, cùng với những thủ tục hành chính ngày càng khắt khe từ phía ngân hàng sẽ khiến doanh nghiệp gặp khó khăn hơn: khó vay thêm vốn tín dụng từ ngân hàng, năng lực tài chính không đủ điều kiện thực hiện vay tín chấp và tổng chi phí bảo lãnh một dự án là rất lớn (1-2%/giá trị căn hộ, nếu cả dự án có 1.000 căn thì chi phí bảo lãnh rất lớn).
Ông Nguyễn Thế Điệp cho rằng hiện thị trường bất động sản đang khó khăn và chật vật về thủ tục pháp lý, dòng vốn tín dụng vẫn đang bị thắt chặt… Do đó, việc thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai ở thời điểm này cần cân nhắc đến sự khó khăn của cả doanh nghiệp lẫn thị trường bất động sản, trong bối cảnh nền kinh tế đang gặp nhiều biến động do suy thoái và lạm phát toàn cầu tăng cao.
