(KTSG Online) – Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) ngày 7-5 có công văn gửi Ban Bí thư nhân hội nghị lần thứ 5 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XIII, được tổ chức từ ngày 4 đến 10-5, để kiến nghị về bất cập trong quản lý và sử dụng đất đai.
Tại văn bản trên, HoREA cho rằng một số bất cập của cơ chế chính sách dẫn đến nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế – xã hội.
Ví dụ như có những “khu đất vàng” trong khu vực trung tâm thành phố bị sử dụng lãng phí, điển hình là khu đất có diện tích vài ngàn mét vuông tại đường Nguyễn Huệ, quận 1 bị “quây tôn” bỏ không đã hơn 10 năm qua – không đưa vào đầu tư xây dựng kinh doanh, không trở thành cơ sở thương mại, dịch vụ, không tạo ra công ăn việc làm, không đóng góp cho GRDP thành phố thì “giá trị sử dụng” của “khu đất vàng” này cũng bằng không. Hoặc có những doanh nghiệp “thân hữu” xí phần các dự án có quy mô diện tích lớn nhưng không đưa đất vào sử dụng, không triển khai thực hiện dự án do nhiều nguyên nhân, thậm chí có cả dấu hiệu “đầu cơ” dẫn đến lãng phí nguồn lực đất đai.
Theo HoREA, có những “khu đất vàng” trong khu vực trung tâm thành phố, thậm chí có quy mô diện tích lên đến vài chục héc ta được chỉ định chủ đầu tư cho doanh nghiệp tư nhân thì “chênh lệch địa tô” chủ yếu rơi vào “túi tư nhân”. Điều này không được huy động đầy đủ vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng và cũng không thấy dành 20% quỹ đất ở của dự án để phát triển nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở.
Ngoài ra, HoREA cho rằng công tác điều chỉnh quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất công nghiệp, đất thể dục thể thao (dự án sân golf – có quy mô diện tích hàng trăm héc ta) sang đất đô thị mà nếu không được kiểm soát, quản lý chặt chẽ – đặc biệt là công tác tính tiền sử dụng đất dự án khu đô thị thì có thể dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công. Điển hình là vụ chuyển đổi dự án sân golf Phan Thiết thành khu đô thị đã được đưa vào diện theo dõi của Ban chỉ đạo Trung ương về phòng chống tham nhũng, tiêu cực.
HoREA nêu một ví dụ khác, một số khu đô thị mới hiện đại được quy hoạch với “hệ số sử dụng đất”, “mật độ xây dựng”, “chiều cao tối đa của công trình” chưa thật hợp lý (nhìn chung là thấp), hoặc phê duyệt tỷ lệ phần diện tích làm thương mại, dịch vụ thấp so với phần diện tích làm nhà ở thì sẽ không phát huy được tối đa “giá trị sử dụng” của đất đai – không tạo được dòng tiền thường xuyên từ hoạt động kinh doanh, thương mại, dịch vụ… nên sẽ làm giảm nguồn thu và về lâu dài thì không tạo được nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước.
HoREA nêu hiện tượng nhiều nhà đất công sản được Nhà nước giao cho các tổ chức công lập, hội đoàn, đơn vị sự nghiệp sử dụng làm trụ sở theo chế độ cho thuê đất 50 năm. Sau đó đơn vị thuê đất hợp tác với doanh nghiệp phát triển dự án (thực chất doanh nghiệp này mới chính là chủ đầu tư) thì phần lớn lợi nhuận thu bị rơi vào túi tư nhân, mà ngân sách nhà nước thì không thu được tương xứng.
HoREA cũng nêu một số “bất cập” về cơ chế chính sách, quy định pháp luật. Hiệp hội cho rằng hiện nay Nhà nước chưa thực hiện triệt để chủ trương “Nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch, trong đó cần phải thu hồi cả phần diện tích đất bên cạnh công trình kết cấu hạ tầng, vùng phụ cận để tạo nguồn vốn cho phát triển, tạo quỹ đất đầu tư công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội” để ưu tiên thực hiện tái định cư tại chỗ cho người có đất bị thu hồi; và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với diện tích đất còn lại theo quy hoạch để lựa chọn nhà đầu tư.
Nhà nước chưa thực hiện hiệu quả phương thức “đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”, thậm chí Luật Đất đai 2013 đã bỏ quy định “đấu thầu dự án có sử dụng đất” (mà trước đó, Điều 58 Luật Đất đai 2003 đã quy định cả 2 phương thức “đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”). Trong lúc Luật Đấu thầu 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Đầu tư 2020 đều có quy định về “đấu thầu dự án có sử dụng đất”, chưa đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, liên thông của hệ thống pháp luật, nên rất cần khôi phục quy định về “đấu thầu dự án có sử dụng đất” khi sửa đổi Luật Đất đai.
Tài chính đất đai là một trong những vấn đề quan trọng nhất của pháp luật về đất đai nhưng công tác “thể chế hóa” còn nhiều “bất cập” nên nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế – xã hội.
HoREA cho rằng một bất cập nữa là cho đến nay Nhà nước chưa ban hành “thuế bất động sản” vừa là công cụ điều chỉnh thị trường bất động sản rất hiệu quả, vừa tạo được nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước…
Các bất cập trên đây được HoREA cho rằng làm cho nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế – xã hội và để thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định, bền vững.
Ngoài nêu những bất cập, góp ý, tại công văn trên, HoREA cho biết rất tin tưởng và kỳ vọng vào Nghị quyết hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đặt nền tảng định hướng công tác xây dựng đề án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Quốc hội xem xét thông qua trong thời gian tới.
