Khách hàng luôn ở “thế yếu” trong thị trường condotel
Việt Dũng
(TBKTSG Online) – Sau một tuần dự án Cocobay công bố “vỡ trận”, tất cả các bên liên quan như chủ đầu tư, chính quyền địa phương, khách hàng, ngân hàng bảo lãnh đều đã lần lượt lên tiếng. Nhìn ở góc độ nào cũng thấy loại hình codotel đang được phát triển ồ ạt, song hành lang pháp lý lại hết sức mỏng manh.
 |
| Sau khi Cocobay Đà Nẵng vỡ trận, khách hàng đang bị động với quyền lợi của mình. Ảnh: Cocobay |
Chủ đầu tư cam kết lợi nhuận rồi phá bỏ, chính quyền xoay pháp lý để chuyển đổi căn hộ, ngân hàng bảo lãnh “buông tay” trách nhiệm…, mọi động thái của các bên liên quan sau vụ Cocobay đang bóc tách được từng lớp vấn đề của thực trạng condotel. Ở vị trí bị động nhất, khách hàng đang trở thành “con rối” của các bên.
Condotel chuyển trạng thái “linh loạt”
Sau khi công bố thông tin phá vỡ cam kết lợi nhuận với khách hàng, ông Nguyễn Đức Thành, Chủ tịch HĐQT Empire Group (chủ đầu tư dự án Cocobay) đã đăng đàn nói về hướng xử lý cho khách hàng. Trong nội dung chia sẻ ông thừa nhận việc vỡ trận là đương nhiên sau những sai lầm về quản lý dòng tiền của doanh nghiệp. Tuy nhiên ông Thành cũng tiết lộ đã chuyển đổi được 50% căn condotel của dự án sang căn hộ ở có giấy chủ quyền. Như vậy từ việc quy hoạch là dự án condotel, chủ đầu tư có thể chuyển trạng thái nhanh chóng khi gặp rủi ro.
Cũng ngay lập tức sau khi chủ đầu tư thừa nhận việc chuyển đổi condotel sang căn hộ ở thì Sở Xây dựng Đà Nẵng cũng phát đi thông báo về việc đã đồng ý cho chủ đầu tư dự án Cocobay là Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô (Empire Group) chuyển đổi hơn 2.000 căn condotel thành căn hộ chung cư từ 30 Tết Nguyên đán vừa qua, tức ngày 1-2-2019.
Theo đó, ngày 1-2-2019 (30 Tết), Chủ tịch UBND thành phố Đà Nẵng đã có Quyết định 593/QD-UBND về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1:500 phân khu quy hoạch số 01 – Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (còn được biết đến là dự án Cocobay do Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô đầu tư).
Khi chủ đầu tư, chính quyền địa phương vừa thông tin về tình trạng dự án thì ngay lập tức khách hàng cũng lên tiếng. Cụ thể ông Mai Huy Tân, người đã rót 600 tỉ đồng để đầu tư vào dự án Cocobay Đà Nẵng cho hay, không lâu sau khi mua lại các dự án tại Cocobay Đà Nẵng cũng như Naman Retreat, dưới pháp nhân Công ty TNHH Nhịp cầu Việt Đức, ông Mai Huy Tân đã thế chấp toàn bộ tài sản này tại Ngân hàng SHB chi nhánh Hàng Trống.
Tuy nhiên, từ năm 2016 Hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết giữa Nhịp cầu Việt Đức và Thành Đô, các căn condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng đều có thời hạn sử dụng lâu dài. Các hợp đồng này đang được dùng làm tài sản đảm bảo cho khoản vay ở ngân hàng SHB.
Như vậy, việc condotel là căn hộ có thời hạn hay sử dụng dài hạn được chủ đầu tư xác định “tùy thời điểm” như trên cho thấy là đường biên của khung pháp lý với loại hình này là hết sức mờ nhạt.
Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, các địa phương như Nha Trang, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc cấp sổ đỏ, quyền sử dụng đất ở, ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở là trái Luật Đất đai. Căn cứ Luật Đất đai hiện nay chỉ cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp là sở hữu có thời hạn theo thời hạn của dự án. Vấn đề này luật chưa qui định cụ thể nên chính quyền các địa phương không biết cách nào để giải quyết.
Việc chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng dưới hình thức bán căn hộ condotel chỉ mới xuất hiện từ năm 2014 trở lại đây. Thực tế, condotel là sản phẩm xây dựng nên chủ đầu tư được phép bán một phần sản phẩm xây dựng này, luật không cấm nhưng luật thiếu những qui định để quản lí.
Khách hàng là “con rối” trong chuỗi giá trị
Nằm ở vị trí bị động nhất trong những bên tham gia và loại hình condotel, khoản lợi tức nhận được đằng sau cam kết lợi nhuận không mang nhiều ý nghĩa khi điều khoản hợp đồng không có yếu tố nào ràng buộc bằng chế tài. Nhìn từ vụ Cocobay vỡ trận ngoài những rủi ro khách quan về pháp lý thì quyền lợi của khách hàng đang bị xoay theo ý đồ phát triển của chủ đầu tư.
 |
| Cơ sở pháp lý chưa hoàn thiện đang khiến khách hàng ký hợp đồng mua condotel dần trở thành con rối với các bên liên quan. Ảnh: Tiền Phong |
Cụ thể khách hàng luôn ở vị trí “bám đuổi” theo những điều chỉnh và ý đồ từ các bên liên quan khác. Dễ nhận thấy nhất là trong phương án xử lý được ông chủ Empire Group đưa ra khách hàng gần như không có sự lựa chọn nào khác vì hụt mất chỗ dựa về pháp lý. Trong đó, ở phương án thứ 1, nếu muốn tiếp tục hợp tác cùng chủ đầu tư, khách hàng sẽ có hai lựa chọn, hoặc là chuyển condotel thành chung cư nhưng mất thêm phí chuyển đổi là 15%, hoặc vẫn giữ dự án condotel và nhận về một mức thu nhập cố định hoặc 80% lãi từ việc kinh doanh sản phẩm này.
Hướng thứ 2 là khách hàng tự thanh lý hợp đồng mua bán và tự kinh doanh. Còn phương án thứ 3 là hai bên thanh lý các condotel đã ký hợp đồng, chủ đầu tư hoàn lại tiền theo nguyên giá trong hợp đồng đã ký.
Hay trong thông báo của chính quyền Đà Nẵng về việc đồng ý cho chủ đầu tư chuyển đổi loại hình căn hộ cũng thấy rằng khách hàng phải tự giải quyết những rắc rối của hợp đồng. Cụ thể, Sở Xây dựng cho biết các bên liên quan, bao gồm chủ đầu tư và khách hàng, tự thỏa thuận để giải quyết vì đây là giao dịch dân sự.
Nếu các bên có tranh chấp, Sở Xây dựng đề nghị liên hệ tòa án có thẩm quyền để giải quyết. Lý do, hiện nay chưa có quy định pháp luật cụ thể về loại hình đầu tư căn hộ khách sạn. Thủ tướng Chính phủ vẫn đang giao Bộ Xây dựng và các bộ, ngành liên quan tham mưu Chính phủ ban hành các quy định về loại hình đầu tư căn hộ condotel.
Phía ngân hàng bảo lãnh cũng cho rằng, trách nhiệm của ngân hàng đã hoàn thành khi chủ đầu tư đã bàn giao căn hộ theo đúng tiến độ của hợp đồng. Mọi phưng án xủ lý còn lại đều dựa trên Luật Dân sự và Luật Đất đai…
Không chỉ dự án Cocobay, nếu nhìn rộng ra cả thị trường condotel với nhiều dự án khác “lật kèo” về cam kết lợi nhuận thì khách hàng luôn là người theo sau những cú “bẻ lái” của chủ đầu tư.
Nhớ lại giai đoạn 2015-2016 dự án Bavico Nha Trang từng gây xôn xao thị trường bất động sản nghỉ dưỡng khi chào bán condotel với mức cam kết lợi nhuận lên đến 15% mỗi năm. Rất nhiều nhà đầu tư rót tiền vào đây bởi lợi nhuận đang ở mức cao nhất trong các kênh đầu tư lúc bấy giờ. Nhưng sau đó chủ đầu tư không cầm cự nổi với mức lãi suất trên và đã xin hạ mức cam kết xuống gần một nửa với 8%. Dẫu vậy mức lãi này vẫn không kham nổi khiến khách hàng phải đâm đơn khắp nơi để đòi tiền.
Theo luật sư Phạm Đình Bắc, Đoàn Luật sư TPHCM, thông thường các hợp đồng mua bán căn hộ condotel thường được tách ra 2 phần gồm hợp đồng chính và hợp đồng hợp tác cho thuê. Tuy nhiên khi hợp đồng mua bán đã thanh toán đầy đủ nhận bàn giao rồi mới triển khai hợp tác cho thuê và đây là hai hợp đồng dân sự khác nhau.
Vì vậy khách hàng luôn rơi vào thế bị động vì khi ký hợp đồng cho thuê lại lấy lãi chính là góp chính tài sản của mình với chủ đầu tư để kinh doanh. Nếu hoạt động cho thuê không thuận lợi chủ căn hộ cũng phải chia sẻ rủi ro với chủ đầu tư.
"Việc cam kết lợi nhuận có thể được xem là một phương thức để thúc đẩy bán hàng của chủ đầu tư. “Tuần trăng mật” của các giao dịch này nhanh chóng qua đi và khách hàng nào sử dụng vốn vay để đầu tư sẽ thực sự rủi ro khi vỡ trận và không có cơ sỏ pháp lý nào để trông đợi. Có thể sau đó sẽ tiếp tục đi vào một trong vài phương án xử lý của chủ đầu tư và lựa chọn phương án nào khách hàng cũng phải đóng thêm tiền", luật sư Phạm Đình Bắc nhận định.
 |
