Không cần, nếu…
Lê Văn Tứ
 |
| Khách hàng tìm mua nhà đất tại một hội chợ bất động sản tổ chức tại TPHCM. Ảnh: Lê Toàn. |
(TBKTSG) – Ngày 11-1-2010 Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 02/2010/TT-BTC hướng dẫn thêm một số vấn đề thi hành thuế thu nhập cá nhân (TNCN), trong đó công luận quan tâm về những hướng dẫn áp dụng thuế suất chuyển nhượng bất động sản (BĐS). Vì sao cần hướng dẫn thêm như thế?
Xin bắt đầu từ những văn bản pháp luật trước Thông tư 02. Theo Luật Thuế TNCN (điều 14 và điều 23) và Nghị định 100 ngày 8-9-2008 (điều 18, điều 19 và điều 22), có hai thuế suất áp dụng trong trường hợp chuyển nhượng BĐS:
i. 25% thu nhập tính thuế. Thu nhập tính thuế = Giá chuyển nhượng hay giá bán (giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng) – Giá vốn hay giá mua (giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm mua) – Các chi phí liên quan thực tế phát sinh và có chứng từ hợp pháp. Trong trường hợp không xác định được giá chuyển nhượng thì giá trị đất chuyển nhượng tính theo bảng giá đất do UBND tỉnh quy định, còn giá trị nhà và công trình kiến trúc thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà; tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
ii. 2% giá chuyển nhượng BĐS trong trường hợp không xác định được giá vốn và chi phí liên quan.
Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30-9-2008 hướng dẫn thi hành Luật Thuế TNCN và Nghị định 100 (Khoản 3, Mục II, Phần B) đã nhắc lại đầy đủ những nội dung nêu trên, đồng thời hướng dẫn rõ thêm một số điểm.
1. Trong trường hợp không xác định được hoặc xác định không đúng(*) giá vốn tại thời điểm mua thì thuế TNCN được tính theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
2. Trường hợp UBND tỉnh có ban hành bảng giá tính lệ phí trước bạ thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng trên đất được tính theo bảng giá lệ phí trước bạ (*).
3. Trường hợp giá vốn về quyền sử dụng đất, giá trị nhà không xác định được hoặc giá ghi trên hợp đồng mua cao hơn giá thực tế tại thời điểm mua (*) thì thuế TNCN được tính theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
4. Trường hợp giá bán ghi tại hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng nhà ở được xác định căn cứ theo quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà hoặc giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định (*).
5. Trường hợp không xác định được giá mua hoặc giá mua ghi trên hợp đồng cao hơn thực tế tại thời điểm mua(*) thì thuế TNCN được tính theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
Thông tư 02 mới ban hành vào tuần trước có những hướng dẫn thêm như sau:
1. Hai điều kiện áp dụng thuế suất 25%: i) Giá chuyển nhượng không thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định (đối với đất) hoặc giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định (đối với nhà và công trình xây dựng). Nếu thấp hơn các giá trên thì áp dụng thuế suất 2% trên giá do UBND tỉnh, thành phố quy định; ii) Giá mua và các chi phí liên quan phải có chứng từ hợp pháp. Trường hợp không có đầy đủ chứng từ hợp pháp hoặc có nhưng không hợp pháp, không hợp lệ thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng. Chi phí liên quan được tính cả khoản trả lãi tiền vay các tổ chức tín dụng để mua BĐS.
2. Trường hợp kê khai nộp thuế theo thuế suất 2% nhưng qua kiểm tra thấy giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng và kê khai thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì tính theo thuế suất 2% trên giá do UBND cấp tỉnh quy định.
3. Cá nhân chuyển nhượng BĐS tự kê khai, tự xác định thuế suất áp dụng và chịu trách nhiệm về tính chính xác của kê khai. Cơ quan thuế nhận kê khai có trách nhiệm kiểm tra tờ khai và các tài liệu kèm theo, nếu đủ điều kiện áp dụng thuế suất 25% thì chấp nhận kết quả tính thuế của người chuyển nhượng. Nếu không chấp nhận thì phải trả lời rõ để người chuyển nhượng biết.
So sánh những bổ sung trong Thông tư 02 với các văn bản pháp quy trước nó, có thể thấy Thông tư 02 đã hướng dẫn rõ hơn về việc thu thuế TNCN chuyển nhượng BĐS. Từ nay người nộp thuế và các cơ quan thuế không thể vin vào quy định chưa đủ rõ để “hành” nhau nữa. Tuy nhiên, nếu đối chiếu kỹ nội dung quy định, có thể thấy những gì Thông tư 02 hướng dẫn thêm thực ra đều đã có trong những văn bản trước đó. Vậy mà Bộ Tài chính vẫn cần ban hành Thông tư 02 nhằm “tháo gỡ” những “vướng mắc” thực ra không đáng xảy ra, nhưng lại đã xảy ra trong thực tế hành thu khoản thuế này. Đây là điều này rất đáng suy ngẫm và rút kinh nghiệm.
Vướng mắc trước hết bắt nguồn từ Luật Thuế TNCN quy định áp dụng hai thuế suất (25% và 2%) trong chuyển nhượng BĐS. Thông thường, trong những trường hợp luật pháp có quy định hai giải pháp như vậy, cần khẳng định nguyên tắc “dân có quyền lựa chọn”, bởi vì một khi Nhà nước đã định ra như thế có nghĩa là Nhà nước đã tính tới những hoàn cảnh khác nhau có thể xảy ra trong việc thi hành. Đó là tính thực tế và tính dân chủ trong chế định pháp luật.
Trong trường hợp đang bàn, thuế suất 25% là thuế suất có điều kiện mà người nộp thuế phải và có thể đáp ứng. Nếu không đáp ứng được thì phải chịu thuế suất 2%. Ở đây có hai vấn đề đáng lưu ý:
i) Điều kiện áp dụng thuế suất 25% phải thể hiện tinh thần khuyến khích tuân thủ pháp luật. Qua những quy định nêu ở trên, có thể thấy Nhà nước khuyến khích thị trường BĐS vận hành công khai, hạn chế mua bán “giấy tay”, khuyến khích thực hiện chế độ hóa đơn, chứng từ… ;
ii) Theo tinh thần đó, chính sách phải quy định sao cho người nộp thuế tuân thủ điều kiện quy định có lợi hơn người nộp theo tự khai. Nếu số thuế phải nộp tính theo thuế suất 25% thu nhập chịu thuế nhỏ hơn số thuế phải nộp tính theo thuế suất 2% giá chuyển nhượng, thì chắc chắn những người có khả năng đáp ứng được các điều kiện quy định sẽ chọn thuế suất 25%. Những người không đáp ứng được phải nộp theo thuế suất 2% bất lợi hơn. Trong điều kiện hiện nay, những người phải nộp theo thuế suất 2% cũng không ít. Đó là những người mua bán “giấy tay”, không có chứng từ hợp pháp, những người có nhà đất thừa kế, cho tặng, những người mua nhà đất cách nay đã lâu, mặt bằng giá khi mua và khi bán, kể cả giá trị tiền, rất khác nhau, không thể so sánh được…
Thực tế triển khai thuế TNCN cho thấy nộp theo thuế suất 25% dường như lại bất lợi hơn nộp theo thuế suất 2%, cho nên đa số muốn nộp theo thuế suất 2%, ngược lại cơ quan thuế lại muốn thu theo thuế suất 25%. Mâu thuẫn, vướng mắc phát sinh từ đấy.
Vướng mắc xảy ra còn do cán bộ thuế vẫn mang nặng tâm lý tận thu, luôn coi chuyển nhượng bất động sản là đầu cơ. Cần thấy rằng việc áp dụng thuế suất 2% ở đây chẳng qua cũng là đồng dạng với cái mà chúng ta thường gọi là “thuế khoán” đã áp dụng hầu như thành tập quán ở nước ta đối với các hộ kinh doanh nhỏ, vì các hộ này không thể chứng minh được doanh thu và chi phí bằng chứng từ hợp pháp.
So với “thuế khoán”, việc áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng minh bạch và đáng tin cậy hơn nhiều. Con số thuế suất 2% đã quy định trong luật. Giá chuyển nhượng đã ghi trên hợp đồng (nhưng không được thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định). Ngay trong trường hợp người bán nhà đất thực chất là người kinh doanh nhà đất thì cũng có thể coi họ như hộ kinh doanh nhỏ và thuế 2% chính là “thuế khoán”.
Tóm lại không có cơ sở nào nghi ngờ họ đầu cơ và gian lận thuế. Vả lại nếu nghi ngờ thì cơ quan thuế phải điều tra, xác minh, không thể đòi hỏi họ tự chứng minh không gian lận. Cho nên những vướng mắc như đã xảy ra là không đáng xảy ra, nhưng lại đã xảy ra tới mức Bộ Tài chính phải ban hành thêm Thông tư 02 để chấn chỉnh.
Có lẽ không thừa nếu nhắc lại thông tin vào ngày 17-7-2009, Thứ trưởng Bộ Tài chính Đỗ Hoàng Anh Tuấn đã nói với báo chí (tức khẳng định với công chúng) rằng người nộp thuế có quyền lựa chọn giữa thuế suất 25% với thuế suất 2% (**), song nhiều chi cục thuế vẫn không cho người nộp thuế lựa chọn với lý do tuyên bố của Thứ trưởng là chuyện nói miệng, không phải là văn bản pháp quy (!). Đến mức này thì Thông tư 02 lại đúng là rất cần thiết.
______________________________________
(*) Những chữ nghiêng là nội dung Thông tư 84 bổ sung cho rõ hơn luật và nghị định.
(**) Báo Pháp luật TPHCM ngày 18-9-2009.
