(KTSG Online) – Pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản còn nhiều sự bất cập, nhiều quy định còn chồng chéo và chưa theo kịp sự phát triển của thị trường. Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến dự phát triển thiếu bền vững của thị trường bất động sản hiện nay.
Vấn đề nêu trên đã được nhiều chuyên gia chia sẻ, thảo luận tại cuộc đối thoại chuyên đề: “Nhận diện chân thực vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế” do Tạp chí Kinh tế Việt Nam tổ chức chiều ngày 6-5, nhằm bàn về tầm quan trọng và sức ảnh hưởng của bất động sản lên nền kinh tế chung của cả nước.
Nhiều quy định chồng chéo, chưa theo kịp sự phát triển của thị trường
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng một trong những nguyên nhân dẫn đến thực trạng thị trường bất động sản hiện nay một phần là do pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản còn nhiều bất cập, chưa theo kịp sự phát triển của thị trường, chưa điều tiết thị trường một cách hiệu quả, nhất là chính sách tín dụng cho bất động sản có giai đoạn thì mở rộng, và đến nay ngày càng thắt chặt, khiến cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đều “nghẹt thở”, đồng thời có nguy cơ gây rủi ro cho thị trường…
Ông Hiệp, cũng là Chủ tịch GP.Invest, cho rằng các điều luật hiện nay được soạn thảo và ban hành bởi quá nhiều bộ và ban ngành. Do đó, không tránh khỏi xảy ra trường hợp các điều luật bị lặp lại, chồng chéo lên nhau gây khó cho doanh nghiệp cũng như các cơ quan chức năng trong việc áp dụng vào thực tiễn, từ đó gây nên rất nhiều điểm nghẽn.
Chia sẻ quan điểm với ông Hiệp, ông Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân cũng cho rằng một số quy định pháp luật hiện nay đang khiến cho thị trường bất động sản gặp rất nhiều vướng mắc.
Một nguyên nhân khác đang kìm hãm đà phát triển của bất động sản, theo ông Hoàng Văn Cường, đó là khó khăn trong việc huy động vốn. Vị chuyên gia này cho rằng hiện nay nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa thoát khỏi khó khăn, nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tiềm lực tài chính hạn chế, phải vay vốn từ ngân hàng hoặc dựa vào nguồn vốn huy động từ khách hàng để triển khai dự án. Thậm chí ngay cả những doanh nghiệp lớn cũng phải huy động nguồn vốn để có thể triển khai những dự án khổng lồ của đơn vị mình.
Trước tình trạng dòng vốn cho thị trường bất động sản có dấu hiệu tăng nóng, thời gian qua, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã có những chỉ đạo sát sao về kiểm soát dòng vốn chảy vào lĩnh vực này từ kênh tín dụng và trái phiếu. Đến nay, một số ngân hàng cũng đã có động thái quyết liệt hơn khi tạm dừng cho vay lĩnh vực này. Tỷ lệ đầu cơ cao, giá tăng liên tục trên thị trường nhà đất là những biểu hiện khiến nhiều nhà băng phải tạm thời hạn chế cho vay vào lĩnh vực bất động sản để đánh giá lại các khoản vay, độ rủi ro và hướng xử lý các khoản nợ, nhằm đảm bảo an toàn cho hệ thống.
Việc khó khăn trong vay vốn từ ngân hàng khiến các doanh nghiệp bất động sản bắt đầu có xu hướng huy động tiền từ kênh trái phiếu. Từ đó, xảy ra nhiều trường hợp huy động vốn không đúng mục đích, tính chất rủi ro cao, làm méo mó thị trường bất động sản.
Giải pháp trước mắt và giải pháp lâu dài
Trước những khó khăn và thách thức mà thị trường bất động sản đang phải đối mặt, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), nêu ra 5 giải pháp để góp phần làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản.
Thứ nhất, tháo gỡ những vướng mắc về mặt pháp lý hiện nay vẫn tồn đọng những mâu thuẫn, chồng chéo để gỡ khó cho doanh nghiệp cũng như địa phương. Cần rà soát lại toàn bộ các chính sách, bộ luật để đem lại tác động cụ thể, tích cực, sát với thực tiễn và đạm bảo có tính liên kết với nhau.
Thứ hai, đặc biệt quan tâm đến vấn đề nguồn cung bất động sản. Các cơ quan ban ngành cần tích cực tìm ra phương án bổ sung nguồn cung trên thị trường trong thời gian tới. Các dự án cỏn dang dở vấn đề pháp lý về khởi công, xây dựng,… nên chưa thể hoàn thành đưa vào sử dụng cần được nhanh chóng thông qua, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội.
Thứ ba, thị trường vốn gắn rất chặt với thị trường bất động sản vậy nên nếu siết quá chặt thị trường vốn thì bất động sản sẽ không thể phát triển, do đó cần đánh giá lại các điều luật đã và đang được áp dụng. Theo ông Khởi, thay vì cấp vốn đồng đều cho tất cả các dự án thì nhà nước cần đánh giá sự cần thiết của các dự án để lựa chọn việc cấp vốn hay không.
Thứ tư, các địa phương quần quản lý chặt chẽ các hoạt động chia lô, bán nền; hoạt động đấu giá đất;… đảm bảo tính công bằng, minh bạch để tạo dựng nên một thị trường bất động sản lành mạnh.
Thứ năm, cần có giải pháp cụ thể để xử phạt thật nghiêm các trường hợp có dấu hiệu cấu kết để đầu cơ, tích trữ đất của các cá nhân, doanh nghiệp. Hoàn thiện các bộ luật để nghiêm trị những trường hợp tiêu cực nêu trên.
“Vấn đề đặt ra hiện tại là cần làm sao để tăng nguồn cung. Cần tháo gỡ thủ tục pháp lý cho các dự án để các dự án có thể triển khai được. Về pháp lý với các dự án, các địa phương một phần thiếu cơ sở để tháo gỡ nhưng cũng có một số địa phương chưa thực sự vào cuộc để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp”, ông Khởi nói.
Ông Khởi cũng cho biết Bộ Xây dựng đã đề xuất Chính phủ cần xem xét không nên hạn chế tín dụng đối với toàn bộ các dự án bất động sản. Để gỡ vướng về pháp lý Chính phủ cũng đã đề xuất Quốc hội sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai….
Trong một diễn biến khác, mới đây Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã gửi văn bản đến UBND TPHCM và Sở Xây dựng TPHCM về việc báo cáo (bổ sung) các kiến nghị của 29 doanh nghiệp đề nghị xem xét tháo gỡ “vướng mắc” của 38 dự án bất động sản nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở tái định cư.
Các vướng mắc tại 38 dự án phát triển nhà ở trên địa bàn TPHCM vừa được HoREA gửi tới UBND TP.HCM tập trung vào những lĩnh vực sau: giải phóng mặt bằng, dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, miễn tiền sử dụng đất, dự án vướng sai phạm trong đầu tư xây dựng nên chưa hoàn tất thủ tục giao đất, các sở ngành chậm xác định giá bán nhà ở xã hội nên chưa cấp được sổ cho người mua nhà, dự án chưa được phê duyệt tiền sử dụng đất…
Theo HoREA, hầu hết vướng mắc tại các dự án phát triển nhà ở đã tồn tại nhiều năm nhưng chưa được thành phố gỡ vướng.
Trước đó, vào ngày 15-3, HoREA cũng đã có văn bản gửi UBND TPHCM và Sở Xây dựng TPHCM báo cáo tổng hợp kiến nghị của 57 doanh nghiệp đề nghị xem xét tháo gỡ “vướng mắc” cho 64 dự án bất động sản nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội.
HoREA cho biết, trong năm 2021, TPHCM đã chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư cho 20 dự án nhà ở thương mại có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác. Tuy nhiên, do nguyên nhân khách quan và chủ quan, hiện vẫn còn nhiều dự án nhà ở thương mại chưa được công nhận chủ đầu tư.
Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong quí 1-2022, cả nước có 56 dự án bất động sản đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, với khoảng 10.357 căn nhà. Trong đó khu vực miền Bắc có 27 dự án với 3.870 căn nhà; miền Trung có 7 dự án với 2.746 căn nhà; miền Nam có 22 dự án với 3.741 căn nhà.Riêng tại thành phố Hà Nội, có 2 dự án nhà ở với 331 căn, tại TPHCM có 5 dự án với 1.172 căn. Theo nhận định của các chuyên gia, con số trên vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của thị trường.
