(KTSG Online) – Chỉ đạo “không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý” của Thủ tướng Chính phủ tại hội nghị phát triển thị trường bất động sản mới đây đã phần nào khơi lên kỳ vọng tăng trưởng về cuối năm cho lĩnh vực này.
Tuy nhiên, để thông điệp này đi vào thực tế không phải là việc đơn giản thị trường vẫn còn nhiều vấn đề bất ổn chưa được giải quyết triệt để và phần nào lấn át đi những yếu tố tích cực.
- Thị trường bất động sản ‘lưỡng lự’ về cuối năm
- Tìm cơ hội mua nhà để ở trong giai đoạn ‘dòng tiền khó’
Theo báo cáo của các hiệp hội nghành nghề liên quan đến bất động sản, hàng trăm dự án nhà ở đang triển khai tại TPHCM bị khựng lại vì những nguyên nhân như vướng thủ tục, dự án kéo dài và phát sinh chi phí.
Khó khăn cũ chưa giải quyết xong, nay doanh nghiệp bất động sản lại đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn vốn, sức mua giảm mạnh… khiến cho thị trường về cuối năm chưa có nhiều động lực để phục hồi.
Thị trường bộc lộ những dấu hiệu bất ổn
Trong báo cáo mới đây, Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) đã đưa ra cảnh báo về một số dấu hiệu bất ổn, đáng quan ngại của thị trường bất động sản. Thị trường đang có biểu hiện giảm tốc, chững lại, giảm thanh khoản, nguồn cung lẫn rủi ro pháp lý.
Trước hết là giao dịch bất động sản bắt đầu trầm lắng. Khách hàng mua nhà và cả chủ đầu tư dự án nhà ở rất khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng. Giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp thuộc lĩnh vực này giảm 79% trong quí 2-2022. Đây được xem là bất ổn nghiêm trọng nhất khiến thị trường địa ốc chuyển sang tình trạng khát vốn, mất cân đối dòng tiền và giao dịch tắc nghẽn.
Tiếp đó là biểu hiện lệch pha cung cầu ở nhiều cấp độ, vốn là những tồn tại tích tụ từ nhiều năm qua và trở nên trầm trọng hơn trong 6 tháng đầu năm nay. Lệch pha cấp độ một là thiếu hụt dự án mới dẫn đến nguồn cung nhà ở bị hạn chế, kém đa dạng. Lệch pha cấp độ hai là nguồn cung nhà ở cao cấp dẫn dắt thị trường, khan hiếm nhà giá vừa túi tiền, dưới 2 tỉ đồng một căn, và thiếu hụt nhà ở xã hội.
Mới đây, tại hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, nguồn cung nhà ở thương mại giảm ở hầu hết các địa phương. Nhiều dự án chuẩn bị triển khai cũng gặp khó khăn trong các thủ tục pháp lý, đặc biệt là việc lựa chọn chủ đầu tư, tính tiền sử dụng đất, giao đất.
Cơ cấu sản phẩm bất động sản còn bất hợp lý. Phân khúc nhà ở trung, cao cấp và bất động sản du lịch có biểu hiện dư thừa. Trong khi đó, phân phúc nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại có giá phù hợp với người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình lại thiếu trầm trọng.
Tại TPHCM, từ nhiều năm nay các doanh nghiệp, hiệp hội đã liên tục kiến nghị các cơ quan chức năng từ thành phố đến Trung ương xem xét tháo gỡ ách tắc của các dự án nhưng hầu như đều “dậm chân tại chỗ”. Tình trạng nghẽn pháp lý kéo dài đẩy doanh nghiệp rơi vào cảnh đầu tư, phát triển dự án nhưng không biết ngày về đích.
Tiếp đó, nguồn vốn tín dụng có vị trí rất quan trọng, là bệ đỡ để thực hiện dự án thì vẫn chưa có hướng tiếp cận rõ ràng cho doanh nghiệp lẫn người mua nhà. Mới đây, chỉ đạo của Thủ tướng về việc không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý để thị trường phát triển an toàn đã phần nào xoa dịu những căng thẳng liên quan đến tín dụng bất động sản. Tuy nhiên, việc Ngân hàng Nhà nước không dễ dãi cấp thêm room tín dụng cho các nhà băng đã gián tiếp khiến ngân hàng không thể mạnh tay bơm vốn như trước.
“Nếu Nhà nước kiểm soát cả tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp thì sẽ “đứt gãy” dòng vốn đầu tư. Bhiều doanh nghiệp có nguy cơ “ngộp thở”, nhất là trong lúc thanh khoản bị sụt giảm”, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nói.
Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhìn nhận, 2022 là năm không thuận lợi với bất động sản khi giá tài sản đã quá cao, thanh khoản thấp dù đã có những nhịp điều chỉnh cục bộ. Những bất ổn xuất hiện trên thị trường địa ốc trong quí 2 vừa qua chưa có dấu hiệu dừng lại. Khó khăn của bất động sản chỉ mới bắt đầu.
Doanh nghiệp có dấu hiệu “co cụm”
Trước những khó khăn trên, nhiều doanh nghiệp bắt đầu có dấu hiệu thu gọn hoạt động kinh doanh để chờ thị trường ổn định hơn. Nhiều doanh nhân đánh giá, đây là thời điểm khá nhạy cảm, thị trường vẫn đang tồn tại nhiều vấn đề bất ổn nên chưa tự tin để mở rộng đầu tư.
Chia sẻ với cổ đông mới đây, bà Nguyễn Thị Như Loan, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai, cho biết trong 6 tháng cuối năm, doanh nghiệp sẽ hạn chế hoạt động, chờ các chính sách pháp luật về bất động sản được sửa đổi, bổ sung một cách thống nhất, đồng bộ.
Công ty cũng không mở rộng đầu tư vì không biết tình trạng bế tắc này còn kéo dài bao lâu. Đó cũng là lý do Quốc Cường Gia Lai lên kế hoạch kinh doanh thận trọng trong năm nay với doanh thu 1.200 tỉ đồng, lợi nhuận trước thuế 100 tỉ đồng.
Khi cổ đông thắc mắc về kế hoạch quá thấp so với tiềm lực quỹ đất của doanh nghiệp, bà Loan không ngần ngại thừa nhận, Quốc Cường Gia Lai từng rơi vào thế khó trong giai đoạn 2007-2011 do khủng hoảng tài chính nhưng năm nay còn khó hơn vì thị trường vừa vướng pháp lý, vừa bị hạn chế dòng vốn.
Ba năm nay, nhiều dự án của doanh nghiệp bị tắc vì không giải quyết được những vướng mắc pháp lý. Một số dự án đã triển khai thì hàng bán chậm do khách vay mua nhà không được giải ngân.
“Chúng tôi liệu cơm gắp mắm, không vay vốn lớn, không đặt cược với rủi ro. Tôi chỉ dám đưa ra mục tiêu có thể thực hiện được chứ không tô hồng, bởi viễn cảnh tắc nghẽn dòng tiền, áp lực thiếu vốn đang đè nặng thị trường”, bà Loan nói.
Trong khi đó, những khó khăn về nguồn vốn và thủ tục pháp lý đã khiến ông Nguyễn Khánh Hưng, Chủ tịch Hội đồng quản trị LDG Group không khỏi lấn cấn khi một số dự án tại TPHCM vẫn chưa thể tiếp tục triển khai.
Hiện tại, doanh nghiệp đang phối hợp với các cơ quan quản lý để giải quyết các vướng mắc của hai dự án ở quận 8 với kỳ vọng cuối năm nay sẽ được triển khai tiếp. Công ty cũng tiến hành trả lại tiền cho các khách hàng không thể chờ đợi dự án hoàn thành. Căn cứ tình hình thực tế của dự án, doanh nghiệp cũng đưa ra 3 phương án để chuẩn bị.
Theo ông Hưng, phương án đầu tiên là sẽ huy động vốn từ bên ngoài và sử dụng nguồn tiền có sẵn để tiến hành thu hồi các sản phẩm, đảm bảo lợi ích cho khách hàng, đồng thời dự phòng rủi ro pháp lý. Phương án thứ hai là vẫn xúc tiến đàm phán với các đối tác có tiềm lực tài chính và khả năng thay đổi hoàn cảnh của dự án, vấn đề ở đây không chỉ là tài chính mà còn có cả pháp lý. Phương án thứ ba, trong trường hợp thu hồi được toàn bộ sản phẩm, doanh nghiệp sẽ tìm kiếm đối tác để chuyển nhượng lại dự án.
Việc các doanh nghiệp thu hẹp hoạt động, hạn chế đầu tư dẫn đến hệ lụy đầu tiên là doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp đó sụt giảm nhưng sẽ kéo theo tình trạng thiếu hụt nhà ở, từ đó càng đẩy giá căn hộ lên một mặt bằng mới.
Bình luận về vấn đề này, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, từ bây giờ cho đến cuối năm, thị trường sẽ không có gì thay đổi với nguồn cung thiếu, giá bán duy trì mức cao và tính thanh khoản chậm.
Đây là ba vấn đề mà thị trường trong 5-6 tháng tới sẽ vẫn gặp phải. Thứ nhất là vì quỹ đất để phát triển dự án mới còn hạn chế, kế đó là các dự án bị ách tắc do pháp lý và lý do nữa là nhà đầu tư đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao. Các vấn đề này dẫn đến tính thanh khoản thấp vì khả năng chi trả của người dân bị hạn chế.
“Dự báo thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ đối diện với khó khăn, đặc biệt là những người mua để ở. Cần có giải pháp đồng bộ từ khơi thông vốn đến khơi thông pháp lý mới có thể tháo gỡ cục diện khó khăn hiện nay cho thị trường địa ốc”, ông Khương nói.
