(KTSG Online) – Nghị định 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực thi hành từ ngày 1-3-2022, thay thế Nghị định 76/2015/NĐ-CP (NĐ76), được xem là “phát súng mở đầu” cho sự thay đổi pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Trong Nghị định 02/2022/NĐ-CP (NĐ02) có một số thay đổi về hợp đồng kinh doanh bất động sản cho thấy pháp luật dần tạo hành lang pháp lý hoàn chỉnh, rõ ràng nhằm thúc đẩy phát triển mảng kinh doanh sôi động bậc nhất hiện nay.
Hợp đồng phải theo mẫu cho từng loại hình bất động sản
Theo Điều 6 NĐ02, hợp đồng kinh doanh bất động sản bắt buộc phải theo mẫu quy định (thay vì chỉ là mẫu tham khảo) và cho phép các bên được điều chỉnh như NĐ76 (Điều 7). Thực tế áp dụng thời gian qua, quyền điều chỉnh này thuộc về chủ đầu tư. Họ thường tự soạn hợp đồng với nhiều nội dung khác nhau, thậm chí bất lợi cho người mua, người sử dụng bất động sản, và hiếm có trường hợp các yêu cầu điều chỉnh hợp đồng từ người mua, người sử dụng bất động sản được chủ đầu tư đồng ý.
Việc NĐ02 bắt buộc phải theo điều khoản mẫu đã thu hẹp quyền tùy chỉnh, chỉ cho phép điều chỉnh những nội dung nào mà mẫu hợp đồng ghi rõ là được phép thỏa thuận. Việc này được kỳ vọng đảm bảo sự bình đẳng, bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người mua, người sử dụng bất động sản.
Ngoài ra, một điểm tiến bộ tại NĐ02 là các mẫu hợp đồng được phân loại dựa theo từng loại hình bất động sản (như căn hộ chung cư, căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), nhà ở riêng lẻ…) thay vì chỉ có mẫu chung cho “nhà, công trình xây dựng”. Sự điều chỉnh này là hợp lý khi các nội dung chính về hợp đồng kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 mới chỉ dừng ở mức bao quát, chung chung, mà mỗi loại hình bất động sản thì lại có những đặc điểm, mục đích sử dụng cũng như các vấn đề về quyền sở hữu… khác nhau. Do đó, cần sự điều chỉnh riêng với mỗi mẫu hợp đồng.
“Nâng cấp” thỏa thuận theo hướng bảo vệ quyền lợi người mua, thuê mua căn hộ
So với NĐ76, mẫu hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ chung cư của NĐ02 (Mẫu 01) đã được “nâng cấp”.
Một là, thông tin về hợp đồng bảo lãnh căn hộ từ nay buộc phải ghi rõ, kèm theo bản sao có chứng thực. Nội dung này trước đây cũng được quy định tại NĐ76, song chỉ là để tham khảo. Trên thực tế, việc bảo lãnh căn hộ hầu như không được thực hiện, không được ghi nhận trong hợp đồng.
Hai là, Mẫu 01 buộc chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho bên mua/bên thuê mua biết lý do chậm bàn giao căn hộ, buộc các bên thỏa thuận thay đổi thời hạn nếu chậm trễ. Thực tế thời gian qua, tình trạng chủ đầu tư “ngâm giấm”, im lặng về nguyên nhân chậm bàn giao căn hộ thường xảy ra, ngay cả khi bên mua chủ động liên hệ thì vẫn khó nhận được phản hồi chính thức. Thiết nghĩ, sự minh bạch thông tin từ phía chủ đầu tư trong tình huống này là cần thiết.
Ba là, Mẫu 01 cũng quy định rõ trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng, như trả lãi chậm thanh toán, phạt chậm bàn giao, bồi thường do vi phạm hợp đồng.
Có một điều thú vị là sự nâng cấp tại NĐ02 là sự nâng cấp về lại phiên bản cũ từng có ở mẫu hợp đồng theo Thông tư 03/2014/TT-BXD được áp dụng trước mẫu của NĐ76. Dù sao thì “sự quay về” này của pháp luật cũng mang ý nghĩa khi đưa trở về các thỏa thuận mà ở đó, buộc chủ đầu tư phải cam kết, tránh tình trạng “bỏ lơ” quyền lợi của người mua/thuê mua.
Bước đầu tạo hành lang pháp lý cho kinh doanh condotel, officetel
Thông qua mẫu hợp đồng mua bán/thuê mua riêng biệt dành cho condotel, officetel tại NĐ02 (Mẫu 02), pháp luật lần đầu ngầm thừa nhận việc mua bán, thuê mua condotel, officetel là hoạt động kinh doanh bất động sản, bước đầu tạo hành lang pháp lý cho việc kinh doanh các loại hình bất động sản này.
Đây cũng là lần đầu trong pháp luật kinh doanh bất động sản, khái niệm “căn hộ du lịch” được định nghĩa rõ ràng và có sự thống nhất với Luật Du lịch và Nghị định 168/2017/NĐ-CP, thay vì được gọi tên một cách mơ hồ là “căn hộ lưu trú” (vì đã là căn hộ thì đương nhiên có chức năng lưu trú, và không làm bật được đặc điểm “du lịch” của condotel) ở Thông tư 03/2021/TT-BXD ban hành QCVN 04:2021/BXD về nhà chung cư.
Tương tự, khái niệm “căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú” lần đầu được định nghĩa rõ ràng, thẳng thắn, ghi nhận chức năng “căn hộ” kết hợp “văn phòng”, thay vì dưới tên gọi “văn phòng kết hợp lưu trú” trong Thông tư 03/2021/TT-BXD.
Bên cạnh đó, việc trước đây Thông tư 03/2021/TT-BXD giải thích condotel là bất động sản nằm trong nhà chung cư hỗn hợp (mục 1.4.8) là chưa phản ánh đúng thực tế, bởi đại đa số condotel là nằm trong các tòa nhà cao tầng thuộc các dự án du lịch nghỉ dưỡng độc lập, còn số condotel nằm trong nhà chung cư hỗn hợp chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ. Cho đến NĐ02, pháp luật đã bước đầu thừa nhận condotel có thể được phát triển ở cả tòa nhà chung cư và tòa nhà không phải nhà chung cư. Việc condotel được xây dựng ở dự án nhà chung cư hay dự án không phải nhà chung cư có liên quan đến các quy định pháp luật điều chỉnh, các thỏa thuận trong hợp đồng về phần sở hữu riêng, chung, phí bảo trì, quy chế quản lý sử dụng, ban quản trị, quyền và nghĩa vụ của các bên.
NĐ02 cũng đã có bước đi tiến bộ khi ngầm thừa nhận quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua officetel, condotel hình thành trong tương lai (giao dịch thứ cấp) (Điều 10 Mẫu 02), tuy nhiên, lại không đề cập việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán condotel, officetel hình thành trong tương lai! Luật Kinh doanh bất động sản 2014 hoàn toàn thiếu vắng các quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua công trình xây dựng không phải nhà ở nói chung, officetel, condotel nói riêng được hình thành trong tương lai.
Do không có hành lang pháp lý trong khi nhu cầu chuyển nhượng trên thực tế lại rất lớn, các tổ chức, cá nhân đã tìm cách lách luật bằng các hình thức chuyển nhượng nhiều rủi ro pháp lý, như ký kết hợp đồng ủy quyền toàn phần, ủy quyền định đoạt… Hậu quả là trong thời gian qua, quyền lợi của người mua/thuê mua condotel, officetel không được bảo vệ khi tranh chấp xảy ra, trong khi Nhà nước cũng không thu được thuế.
Thiết nghĩ, pháp luật về kinh doanh bất động sản cần cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán (bên cạnh thuê mua) condotel, officetel hình thành trong tương lai, đồng thời quy định cụ thể về điều kiện, trình tự, thủ tục, mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng như đối với nhà ở hình thành trong tương lai.
Việc cấp Giấy chứng nhận cho người sở hữu condotel, officetel cũng là một vấn đề nhức nhối. Để giải quyết câu chuyện này, bên cạnh quy định về chế độ sử dụng đất thì việc quy định về cách tính phần sở hữu riêng, chung trong tòa nhà có condotel, officetel cũng đóng vai trò quan trọng để xác định phần diện tích sở hữu riêng ghi trong Giấy chứng nhận.
Mẫu 02 đã bước đầu ghi nhận việc này. Đối với condotel, officetel nằm trong nhà chung cư, bên cạnh Điều 100 Luật Nhà ở 2014 về phần sở hữu riêng, chung của nhà chung cư thì mẫu nội dung tại Điều 11 Mẫu 02 được kỳ vọng sẽ giúp các bên xác định được phần sở hữu chung, riêng.
Tuy nhiên, trong trường hợp condotel, officetel nằm trong tòa nhà không phải nhà chung cư (chiếm đa số), Mẫu 02 bắt buộc các bên phải tự thỏa thuận. Và dĩ nhiên việc thỏa thuận sẽ gặp nhiều lúng túng, do pháp luật kinh doanh bất động sản hiện chưa có quy định về xác định phần sở hữu chung, riêng trong tòa nhà condotel, officetel. Thiết nghĩ, pháp luật kinh doanh bất động sản cần có sự bổ sung tương tự như quy định của Luật Nhà ở 2014 đối với nhà chung cư để làm cơ sở cấp Giấy chứng nhận cho condotel, officetel.
Có thể thấy, mặc dù lộ trình sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sẽ kéo dài đến cuối năm 2023, song việc ra đời của NĐ02 đã bổ sung một số điểm mới, quy định chi tiết thi hành những điều “chưa kịp có” trong luật này. Tuy có chút “trớ trêu” nhưng điều này đã cho thấy những nỗ lực của Chính phủ trong việc kịp thời điều chỉnh, thúc đẩy sự phát triển minh bạch, toàn diện của ngành bất động sản.
————-
(*)Công ty Luật Phuoc & Partners
