(KTSG Online) – Làn sóng chuyển sang làm việc từ xa trong năm ngoái khiến chủ sở hữu các cao ốc văn phòng ở Mỹ chứng kiến tài sản của họ hoạt động kém hơn so với hầu hết phân khúc bất động sản thương mại khác. Nhu cầu văn phòng có thể tồi tệ hơn trong năm nay khi nền kinh tế lớn nhất thế giới đối mặt rủi ro suy thoái.
- Doanh nghiệp châu Âu cho nhân viên làm việc từ xa để tiết kiệm chi phí năng lượng
- Big Tech đua nhau rời bỏ văn phòng
Các chủ cao ốc ở Mỹ đang sốt ruột chờ đợi đội ngũ nhân viên của các công ty trở lại các văn phòng làm việc với số lượng lớn hơn. Nhưng tỷ lệ nhân viên cổ cồn trắng trên toàn quốc trở lại văn phòng chỉ nhích lên từ từ. Trong ba tháng qua, tỷ lệ nhân viên đến văn phòng làm việc ở Mỹ đứng ở mức khoảng một nửa so với trước đại dịch Covid-19.
Giờ đây, cơn suy thoái kinh tế tiềm ẩn khiến triển vọng thị trường bất động sản văn phòng trong năm 2023 càng trở nên ảm đạm hơn. Số công ty mới tìm kiếm không gian văn phòng mới giảm trong năm 2022, xuống còn 44% so với năm 2018 và 2019, theo VTS, công ty vận hành nền tảng dữ liệu theo dõi nhu cầu của khách thuê văn phòng.
Ryan Masiello, người đồng sáng lập và là Giám đốc chiến lược của VTS, cho biết các công ty đang tìm cách cắt giảm diện tích văn phòng khi họ chuyển sang chiến lược giảm chi phí. Ông nói: “Mọi công ty đang chuẩn bị ứng phó cho một năm 2023 khá khó khăn”.
Triển vọng nhu cầu ảm đạm đó có thể khiến các chủ sở hữu cao ốc văn phòng gặp khó khăn trong việc đáp ứng các nghĩa vụ thanh toán vay thế chấp của họ, đặc biệt là khi lãi suất tăng mạnh. Tình trạng căng thẳng tài chính này có thể gây tác động lan tỏa khắp hệ thống tài chính. Tính đến cuối quí 2-2022, tại Mỹ, có khoảng 1,2 nghìn tỉ đô la nợ có tài sản thế chấp là các tòa nhà văn phòng, theo Công ty dữ liệu Trepp.
Nhà phân tích Dylan Burzinski của Công ty tư vấn bất động sản Green Street, cho biết tổng lợi nhuận thu được từ cổ phiếu trong các quỹ tín thác đầu tư bất động sản văn phòng, bao gồm cả cổ tức, giảm trung bình 45% kể từ tháng 2-2020.
Ông nói: “Văn phòng là lĩnh vực ủy thác đầu tư bất động sản hoạt động kém nhất kể từ khi đại dịch bắt đầu”.
Ngành bất động sản văn phòng của Mỹ không bị ảnh hưởng trong thời kỳ ban đầu của đại dịch vì các hợp đồng thuê văn phòng thường có thời hạn 10-15 năm. Phần lớn các tòa nhà đều trống vào năm 2020, nhưng hầu hết khách thuê vẫn tiếp tục trả tiền thuê.
Nhưng dòng tiền của các chủ cao ốc văn phòng giảm xuống rõ rệt khi nhiều hợp đồng thuê hết hạn và những khách thuê doanh nghiệp tìm cách mặc cả để được hưởng giá thuê thấp hơn hoặc giảm diện tích thuê trong hợp đồng mới. Tỷ lệ trống ở các cao ốc văn phòng là 12,3% vào cuối tháng 9-2022, tăng từ 9,2% vào cuối năm 2019, theo CoStar Group, công ty theo dõi 54 thị trường văn phòng lớn ở Mỹ.
Khoảng 19,7 triệu mét vuông không gian văn phòng đang được rao cho thuê lại, tăng gần gấp đôi so với 10,1 triệu mét vuông vào cuối năm 2019. CoStar cho biết ở nhiều thị trường văn phòng lớn của Mỹ, lượng không gian cho thuê lại đang mức cao nhất trong lịch sử, cao hơn cả thời kỳ khủng hoảng tài chính năm 2008.
Lĩnh vực bất động sản văn phòng gặp khó khăn một phần là do các xu hướng làm việc mới bao gồm làm việc từ xa và hybrid (làm tại văn phòng kết hợp với từ xa). Nhiều công ty ở Mỹ hiện nay cho phép nhân viên làm việc từ xa vào thứ Hai, thứ Sáu và đến văn phòng vào giữa tuần. Kể từ tháng 9-2022, tỷ lệ nhân viên đến văn phòng trung bình hàng tuần đi ngang ở dưới 50% tại 10 khu vực đô thị lớn do Công ty kiểm soát truy cập văn phòng Kastle Systems giám sát.
Ngay cả ở những thành phố nơi các lãnh đạo chính trị kêu gọi người lao động quay trở lại văn phòng, một số quan chức địa phương có thể đang chấp nhận thực tế mới về thói quen làm việc từ xa. Chẳng hạn, hồi đầu tháng 12, Cơ quan quản lý giao thông đô thị của New York cho biết sẽ bắt đầu giảm dịch vụ tàu điện ngầm vào thứ Hai và thứ Sáu, hai ngày có số lượng nhân viên đến văn phòng thấp nhất.
Tuy nhiên, không phải tất cả tin tức đều xấu. Trước đây, các công ty công nghệ lớn như Salesforce, Snap và Dropbox tuyên bố cho phép nhân viên có thể làm việc từ xa mọi lúc. Nhưng hiện nay, họ yêu cầu nhân viên trở lại văn phòng vào một số ngày trong tuần hoặc tăng cường tiến hành các khóa đào tạo, hội họp và các sự kiện khác tại văn phòng.
Nhưng ngay cả khi tỷ lệ nhân viên trở lại văn phòng tăng dần, các công ty vẫn cắt giảm việc làm do lo ngại triển vọng bất ổn của nền kinh tế. Phần lớn không gian cho thuê lại trên thị trường văn phòng đến từ các công ty công nghệ lớn như Meta Platforms, công ty mẹ của Facebook và và hãng gọi xe Lyft khi họ sa thải bớt nhân viên
Cắt giảm việc làm cũng đang lan sang lĩnh vực tài chính. Ngân hàng Goldman Sachs đang lên kế hoạch sa thải vài nghìn nhân viên, trong khi Ngân hàng Morgan Stanley cho biết đang cắt giảm khoảng 2% lực lượng lao động trên toàn cầu.
Nhà phân tích Dylan Burzinski nói: “Bất kỳ tin tức nào mới nào liên quan đến việc sa thải nhân viên hoặc suy thoái kinh tế có thể gây trở ngại hơn cho lĩnh vực văn phòng”.
Theo WSJ
