Sửa Thông tư 36, vẫn còn nhiều dư địa cho tín dụng BĐS
T.Thu
 |
| Dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng dành cho lĩnh vực bất động sản chưa từng giảm, kể cả giai đoạn khó khăn nhất. Ảnh minh hoạ: TL TBKTSG. |
(TBKTSG Online) – Một bản phân tích từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) được gửi đến báo chí mới đây cho thấy, cho dù Thông tư 36 có được sửa đổi (nhằm siết tín dụng bất động sản) thì vẫn còn dư địa để các ngân hàng tiếp tục cho vay kinh doanh bất động sản (BĐS) với số vốn bổ sung lên đến hàng trăm ngàn tỉ đồng.
Theo dự thảo sửa đổi Thông tư 36 đang được NHNN lấy ý kiến đóng góp, các ngân hàng thương mại được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa là 40% thay vì 60% như hiện nay.
Giải thích của ban soạn thảo dự thảo cho thấy, việc điều chỉnh này nhằm phù hợp với định hướng hạn chế cấp tín dụng trung dài hạn, giảm rủi ro thanh khoản, giảm tập trung cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS (chủ yếu là cho vay trung, dài hạn).
Mặc dù vậy, theo thông tin từ NHNN được gửi đến báo chí hôm 8-3, giả định mọi yếu tố khác không thay đổi, với quy mô và cơ cấu nguồn vốn tại thời điểm cuối năm 2015, tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung – dài hạn bình quân của hệ thống các tổ chức tín dụng mới bằng 31%, và do đó, các các tổ chức tín dụng vẫn còn có khả năng cấp tín dụng trung, dài thêm cho nền kinh tế, bao gồm cả lĩnh vực BĐS, với số tiền lên đến khoảng 540.000 tỉ đồng mới tới giới hạn tỷ lệ 40% như quy định trong dự thảo.
Ngoài ra, theo NHNN, việc điều chỉnh hệ số rủi ro các khoản cho vay kinh doanh BĐS từ 150% lên 250% (như trong dự thảo – PV) ảnh hưởng trực tiếp không đáng kể đến tỷ lệ an toàn vốn (CAR). Theo đó, tỷ lệ an toàn vốn bình quân của toàn hệ thống các tổ chức tín dụng giảm từ 13% xuống 12,1%. Với tỷ lệ an toàn vốn bình quân toàn hệ thống đến cuối năm 2015 là 13% thì các tổ chức tín dụng vẫn còn có thể cho vay kinh doanh BĐS với số vốn bổ sung lên đến khoảng 650.000 tỉ đồng mới tới giới hạn tỷ lệ an toàn vốn 9%.
Theo đó, NHNN cho biết việc điều chỉnh quy định tại Thông tư 36 ảnh hưởng không đáng kể đến dòng vốn tín dụng vào thị trường BĐS. Vấn đề là người đầu tư, kinh doanh BĐS có đáp ứng được các chuẩn mực an toàn, điều kiện vay vốn để các tổ chức tín dụng rót vốn đầu tư hay không.
Vậy ai sẽ là người bị ảnh nhiều nhất từ sửa đổi Thông tư 36? Đó là người đầu cơ BĐS và chủ đầu tư BĐS có năng lực tài chính yếu kém. Theo NHNN, đây cũng là hai đối tượng dễ đẩy thị trường BĐS phát triển không lành mạnh và hình thành bong bóng BĐS nếu không có chính sách và biện pháp quản lý hữu hiệu.
Người mua nhà để ở, người thuộc các đối tượng tham gia các chương trình, chính sách nhà ở xã hội của Chính phủ và người mua BĐS không vì mục tiêu kinh doanh không chịu ảnh hưởng của sự thay đổi quy định của Thông tư 36, theo NHNN.
NHNN cũng cho biết sẽ xem xét một cách thận trọng đến nội dung, thời điểm hiệu lực và lộ trình thực hiện của một số quy định mới tại dự thảo Thông tư nhằm giảm thiểu các rủi ro, tác động tiêu cực đến hoạt động của hệ thống ngân hàng, thị trường BĐS và các bên có liên quan.
|
Theo thông tin từ NHNN, những rủi ro mới có chiều hướng gia tăng trong hoạt động tín dụng ngân hàng trong năm 2015. Đó là, tín dụng trung, dài hạn tăng rất nhanh (29%) và chiếm tỷ trọng gần 50% tổng dư nợ tín dụng (theo chiều hướng tăng liên tục, tăng 43,1% vào năm 2013, và tăng 45,4% vào 2014) làm gia tăng rủi ro mất cân đối kỳ hạn nguồn vốn và sử dụng vốn. Việc gia tăng đầu tư tín dụng trung, dài hạn có thể tạo áp lực lên huy động vốn trung, dài hạn cũng như mặt bằng lãi suất trên thị trường. Bên cạnh việc tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực BĐS tăng nhanh thì việc tăng tín dụng trung, dài hạn cho lĩnh vực đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng cũng tăng khá nhanh. Tính đến cuối năm 2015, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS đạt 393.000 tỉ đồng, tăng gần 26% so với cuối năm 2014. Nếu tính cả đầu tư trái phiếu doanh nghiệp cho lĩnh vực BĐS, tổng dư nợ của các tổ chức tín dụng cho lĩnh vực BĐS là 478.000 tỉ đồng, chiếm 10,3% tổng dư nợ và chiếm 22,2% tổng dư nợ trung, dài hạn. Theo NHNN, thị trường BĐS không thể phát triển lành mạnh, bền vững nếu chủ yếu dựa vào vốn vay của ngân hàng, trong đó người tham gia thị trường bao gồm chủ đầu tư dự án BĐS cho đến người tiêu dùng cuối cùng, nhà đầu tư đều dựa vào vốn vay ngân hàng. Đặc biệt là có không ít nhà đầu tư có năng lực tài chính yếu kém, thậm chí không có vốn chủ sở hữu để đầu tư BĐS. Cấu trúc tín dụng hiện nay cho thấy ngân hàng đang tài trợ vốn cho cả bên cung và bên cầu về BĐS, điều này cho thấy tín dụng ngân hàng cho BĐS chịu rủi ro từ cả hai phía của thị trường. |
