(KTSG Online) – Gần 15 năm trước, tôi mua một căn nhà người quen làm cùng cơ quan nhưng thiếu tiền, phải thỏa thuận với người bán làm thủ tục thế chấp chính căn nhà này cho ngân hàng mới đủ tiền mua. Do vậy, tôi đành chọn cách thanh toán tiền qua ngân hàng song hành cùng dịch vụ làm sổ đỏ của một công ty con của chính ngân hàng này cho yên tâm.
Ba năm trước, khi mua căn nhà khác ở quận Tân Bình, TPHCM, sau khi thỏa thuận xong giá cả, tôi phải thuyết phục người bán rằng tôi sẽ thanh toán tiền qua ngân hàng đi kèm với dịch vụ làm giấy tờ nhà sang tên cho tôi cũng chính ngân hàng này.
Người bán, vốn không quen mua bán nhà, thích tiền trao cháo múc theo kiểu mua bán truyền thống, tức làm cái giấy tay ghi nhận đặt cọc một ít, hẹn tới ngày nhất định dắt nhau tới phòng công chứng, ký tá, giao giấy tờ nhà và nhận tiền mặt là xong cho an toàn.
Tôi thuyết phục thiếu điều “gãy lưỡi” cả tuần lễ, thậm chí nhờ cả dịch vụ mua bán nhà của ngân hàng mà tôi từng mua nhà 15 năm trước gọi điện thoại trình bày. May quá, cuối cùng thì người bán mới chịu chấp thuận mua bán qua ngân hàng không phải nhờ tôi hay ngân hàng, mà nhờ người con trai của ông ấy hỏi một người bạn của anh ta làm ngân hàng, thấy có vẻ cũng có lợi, an toàn cho người bán.
Sở dĩ người bán nhà cho tôi không thích mua bán qua ngân hàng là do ông ấy nghĩ phải tốn thêm thời gian tới ngân hàng ký tá hợp đồng ba bên, giữa người mua, người bán và ngân hàng. Nhưng quan trọng hơn, người bán phải chia sẻ phí thanh toán qua ngân hàng, thường là mỗi bên một nửa. Chẳng hạn căn nhà tôi mua, ngoài quy định chung là tôi phải chịu phí trước bạ, ông ấy chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất thì khi ký hợp đồng thanh toán qua ngân hàng kết hợp dịch vụ làm giấy tờ nhà của ngân hàng (thực ra là công ty con của ngân hàng), ông ấy mất thêm 25 triệu đồng.
Khi mua nhà xong, dọn tới ở, ông ấy mới nói lý do thật, rằng tốn tiền chỉ là một phần nhỏ, cái chính là ông ấy sợ giữa tôi và ngân hàng có thể làm điều gì đó mờ ám với căn nhà của ông ấy.
Trừ căn nhà đầu tiên tôi mua của người trong cơ quan, anh em tin tưởng nhau và cũng có chút am hiểu luật pháp, rành rẽ về ngân hàng, thì lo ngại của người bán căn nhà cho tôi mới đây dường như đang đại diện cho số đông người bán nhà hiện nay trong xã hội.
Mới đây, một quan chức của Tổng cục Thuế lại “Đề xuất bổ sung quy định thanh toán qua ngân hàng khi chuyển nhượng bất động sản”(*) với cái lý của người thu thuế là “nhằm đảm bảo công bằng giữa các tổ chức, cá nhân nộp thuế, tránh thất thu thuế với hoạt động kinh doanh bất động sản”.
Mới nghe qua rất có lý, bởi thực tế hiện nay khi mua bán nhà thì người dân đại đa số ghi giá trên hợp đồng không đúng với giá thực tế giao dịch nhằm giảm tiền thuế chuyển quyền cho người bán và lệ phí trước bạ khi làm giấy tờ cho người mua.
Thường người dân mua bán nhà, kê khai trong hợp đồng công chứng giá mua bán có nhiều cách, nhưng hai cách phổ biến là lấy chính giá nhà giao dịch công chứng lần gần kề trước đó; cách hai là nếu căn nhà cũ nát, nhiều năm không có mua bán thì người bán thỏa thuận người mua dùng giá bằng hoặc cao hơn chút đỉnh so với bảng giá đất của Nhà nước ban hành.
Vậy nên căn nhà mua bán thực 10 đồng thì ghi giá khi công chứng chỉ 2-3 đồng. Đây là căn nguyên của thất thu thuế, phí trước bạ. Nhưng việc bắt người dân phải thanh toán qua ngân hàng dường như cơ quan thuế đang đẩy cái khó cho người dân.
Mua bán nhà như tôi, sở dĩ phải thanh toán qua ngân hàng là vì lần đầu tôi phải vay ngân hàng, lần sau thì tôi muốn nhờ dịch vụ làm giấy tờ nhà của công ty con của ngân hàng cho khỏi mất thời gian. Nhưng bắt ai cũng phải thanh toán tiền mua nhà qua ngân hàng là một việc không khả thi chiếu theo luật pháp.
Mua bán nhà bản chất của nó ai cũng biết là một giao dịch dân sự, thanh toán theo phương thức nào là sự thỏa thuận của hai bên. Tôi có tiền mặt sẵn thì tôi đưa tiền cho tiện, thuế tôi nộp đầy đủ, sao lại phải bắt tôi ra ngân hàng chi cho rắc rối, mất thời gian, mất phí không ít. Nộp thuế lại là nghĩa vụ của công dân và nhiệm vụ tìm ra ai trốn thuế là của cơ quan thuế, không thể bắt người dân hay ngân hàng làm giúp cơ quan thuế trong chuyện này.
Hơn nữa, thanh toán tiền bán nhà qua ngân hàng chắc gì đã hạn chế được trốn thuế bởi tôi biết không ít người ký hợp đồng thanh toán tiền ba bên (bán, mua và ngân hàng) đi kèm với dịch vụ làm giấy tờ nhà thì giá giao dịch khác so với giá ghi trên hợp đồng công chứng. Bởi hợp đồng công chứng là ghi giá thỏa thuận hai bên mua bán dùng để nộp thuế, phí trước bạ, còn hợp đồng ba bên dùng để thanh toán bản chất chỉ là một dịch vụ của ngân hàng mà người bán và mua đều là khách hàng, phù hợp với số tiền chuyển vào tài khoản ở ngân hàng.
Trốn thuế thì thời nào, xã hội nào cũng có, nhưng đâu thể vì chuyện không thu đúng thu đủ thuế mà cơ quan thuế lại mong muốn chèn thêm điều khoản vào luật có lợi cho mình. Không khéo bắt người dân mua nhà thanh toán qua ngân hàng, dân sẽ lách bằng cách thanh toán một ít qua ngân hàng, còn lại đưa tiền mặt hay các kiểu khác.
Coi chừng đẻ thêm thủ tục mà thất thu thuế vẫn y nguyên!
———
(*)https://thesaigontimes.vn/de-xuat-bo-sung-quy-dinh-thanh-toan-qua-ngan-hang-khi-chuyen-nhuong-bat-dong-san
Giải pháp tốt nhất là mọi giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch được cấp phép. Tại sàn mọi quy trình có liên quan như định giá tài sản/ thủ tục thanh toán/ vay ngân hàng/ tư vấn các thủ tục thuế, thủ tục pháp lý khác… đều được xử lý một cửa. Tất nhiên cần phải có mô hình tổ chức sàn giao dịch chuyên nghiệp, uy tín, không để tự phát, tràn lan, lợi ích nhóm … thì càng rối ren thêm.
Xin hỏi, nếu mua nhà rồi, nhưng kẹt tiền bán rẻ, nói chính xác hơn là bán lỗ. Không lẽ cơ quan thuế không chấp nhận?
Người viết bài chắc không sử dụng dịch vụ ngân hàng nhiều nên mới có cách nhìn như vậy. Bây giờ đa số để tiền trong ngân hàng chứ không ai để két sắt rồi đem vài tỷ đi mua nhà. Hiện nay nhiều ngân hàng cho miễn phí dịch vụ chuyển tiền liên ngân hàng lên tới 3 tỷ đồng/ngày. Chuyển qua tài khoản vừa an toàn (không sợ cướp), vừa đỡ tốn thời gian đếm tiền, vừa đỡ sợ bị dính tiền giả. Tôi cũng có mua bán 2 căn nhà vừa rồi, tôi thích người ta chuyển qua ngân hàng cho tôi, vừa nhanh vừa an toàn; ký HĐ ba bên trừ khi người mua nhà phải vay ngân hàng, chuyện đó thì người bán đồng ý thì làm không thì thôi, có gì đâu phải sợ. Cho nên bài viết này thấy có phần hơi cũ kỹ.