Thắt chặt tín dụng BĐS: được gì, mất gì?
Ban Cao
 |
| Một khu chung cư đang hoàn thiện tại TPHCM. Ảnh: TL |
(TBKTSG Online) – Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 quy định các ngân hàng được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ giảm từ 60% xuống 40%, hệ số rủi ro tín dụng kinh doanh bất động sản (BĐS) cũng được điều chỉnh tăng từ 150% lên 250%, nhận được khá nhiều ý kiến trái chiều về việc ảnh hưởng tới thị trường BĐS.
Tại hội thảo về góp ý sửa đổi Thông tư 36 do báo Thanh Niên tổ chức sáng nay, 15-1, nhiều chuyên gia đã đưa ra nhận định về tác động của thông tư này tới hoạt động của thị trường BĐS.
Tác động lành mạnh tới thị trường?
Theo chuyên gia tài chính – đầu tư Đinh Thế Hiển, việc điều chỉnh của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) là hợp lý về mặt vĩ mô khi tín dụng BĐS tăng mạnh, góp phần tăng tỷ lệ tín dụng trung dài hạn trong tổng tín dụng lên mức giới hạn 50%. Ngân hàng thương mại đang dần trở thành ngân hàng đầu tư khi cho vay trung dài hạn trong khi nguồn vốn chủ yếu là ngắn hạn.
“Đưa tín dụng về tiêu chuẩn là cần thiết, và tăng hệ số rủi ro tín dụng BĐS là phù hợp khi lãi suất cho vay trong xu thế tăng cùng với rủi ro thanh khoản”, ông Hiển nói.
Ông Hiển cũng cho rằng Thông tư 36 cũng không thắt chặt tín dụng BĐS một cách đột ngột, và cũng không nên quá lo lắng về việc thắt chặt này, bởi dư địa cho vay trung dài hạn nếu căn cứ vào tỷ lệ điều chỉnh giảm còn 40% như nêu trên thì vẫn còn đến 540.000 tỉ đồng. Đây là một con số rất lớn nếu so sánh với tổng dư nợ cho BĐS hiện mới chỉ là 390.000 tỉ đồng.
Tuy nhiên Thông tư 36 sẽ tác động đến tâm lý nhà đầu tư đầu cơ, tạo nên tâm lý chung là chùn bước không dám đầu cơ, dẫn đến giảm nguồn cầu.
Theo ông Hiển, Thông tư 36 chỉ ảnh hưởng tới thị trường đầu cơ, còn lại sẽ tác động lành mạnh đến thị trường nhà ở và đầu tư. Ông Hiển cho rằng, Thông tư 36 giúp thị trường tránh nguy cơ đóng băng, giảm giá do thừa cung, góp phần cân đối cung cầu, hạn chế đầu cơ, nhiễu loạn thị trường.
Tác động kép tới hoạt động ngân hàng và BĐS
Tuy nhiên, nhiều ý kiến phản bác quan điểm nêu trên.
Theo ông Bùi Quang Trí, khoa Quản trị kinh doanh, trường Đại học Ngân hàng TPHCM, dự thảo sửa đổi Thông tư 36 sẽ tác động tiêu cực đến hoạt động kinh doanh ngân hàng, cũng như thị trường BĐS và tổ chức, cá nhân tham gia vào thi trường này.
Ông Tín cho biết, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của ngân hàng thương mại nhà nước, ngân hàng thương mại cổ phần lần lượt là 33,36% và 36,90%. Trong khi đó, theo thông tin của NHNN thì tỷ lệ này đang tăng nhanh trong các tháng đầu năm 2016, rất gần với mức 40% tại nhiều ngân hàng thương mại.
Bên cạnh đó, trên 90% nguồn vốn huy động của nhiều ngân hàng thương mại lớn là ngắn hạn. Do vậy, nếu giới hạn tỷ lệ trên là 40% thì “room” còn lại để cho vay đối với BĐS sẽ không còn nhiều. Việc điều chỉnh này cũng sẽ làm giảm tổng mức cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS.
Trong ngắn hạn, điều này sẽ khiến tăng trưởng tín dụng năm 2016 ở mức thận trọng hơn, củng cố cho kỳ vọng về mức tăng trưởng tín dụng thấp hơn năm 2016, và khó có khả năng đạt được mức tăng trưởng tín dụng dự kiến là 18-20%.
Việc điều chỉnh tăng hệ số rủi ro lên 250%, theo ông Tín, là nhanh và mạnh, sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định của thị trường BĐS, từ đó ảnh hưởng dây chuyền đến kế hoạch kinh doanh của các ngân hàng và cơ hội kinh doanh của ngân hàng trong năm nay.
Đối với thị trường BĐS và các chủ thể tham gia thị trường này, theo ông Tín, các doanh nghiệp ít nhiều đều bị tác động, bởi các điều kiện cho vay sẽ ràng buộc chặt chẽ hơn, lãi suất có thể bị điều chỉnh tăng từ 1-2 điểm phần trăm… Điều này sẽ dẫn tới sự gia tăng các dự án dở dang, tăng lượng hàng tồn kho, giảm cơ hội mua nhà chính đáng của người dân.
Việc siết tín dụng BĐS cũng tác động mạnh tới các nhà kinh doanh thứ cấp, các doanh nghiệp phát triển dự án BĐS, và thực tế có thể tác động bất lợi tới người tiêu dùng, đặc biệt là người thu nhập thấp ở đô thị.
Cũng theo ông Tín, thị trường BĐS hiện nay đang phụ thuộc rất lớn vào hai nguồn vốn là ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng, mà nguồn vốn huy động từ khách hàng phần lớn có nguồn gốc từ tín dụng ngân hàng. Do đó vai trò trung chuyển của hệ thống ngân hàng khá quan trọng trong việc phát triển thị trường BĐS trong thời gian tới.
Còn theo ông Vũ Quang Phấn, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng, việc thắt chặt tín dụng BĐS chắc chắn ảnh hưởng tới thị trường BĐS. Thị trường vừa thoát khỏi khó khăn, đang trong giai đoạn phục hồi, hiện bong bóng BĐS là không có. Do đó, việc điều chỉnh cần có lộ trình, tính đến đối tượng và thời hạn. Theo ông Phấn, tỷ lệ cho vay không nên giảm đột ngột xuống 40%, mà có thể giảm xuống 50% hoặc giữ ở mức dưới 60%, tỷ lệ rủi ro cũng không nên tăng lên ngay 250%, có thể giữ ở mức 150% – 200%.
Xem thêm:
