(KTSG Online) – Việc Thế giới Di động gần đây có công văn gửi cho đối tác thuê mặt bằng thông báo về việc tự ý giảm giá thuê mặt bằng đã gây sự quan tâm của dư luận. Về góc độ luật pháp, việc doanh nghiệp tự ý giảm giá thuê mặt bằng như vậy có hợp lý hay không? Các doanh nghiệp cần xử lý thế nào trong trường hợp tương tự để đúng luật?
Theo luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc Công ty TNHH TGS, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, nhiều chủ nhà bức xúc khi Thế giới Di động tự ý gửi công văn giảm tiền thuê mặt bằng cho đối tác và tự chuyển tiền vào tài khoản người cho thuê khi chưa thống nhất thỏa thuận giữa hai bên.
Ông Tuấn cho rằng hợp đồng thuê mặt bằng là một dạng của hợp đồng thuê tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự, được hiểu là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên cho thuê và bên thuê. Theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao mặt bằng cho bên thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê.
Theo nguyên tắc khi thực hiện hợp đồng thuê mặt bằng thì các bên phải tuân thủ điều khoản trong hợp đồng như giá thuê, thời hạn thuê, quyền và nghĩa vụ các bên…và các điều khoản này phải phù hợp với quy định của pháp luật. Khi có bất kỳ sự thay đổi nào trong hợp đồng cũng phải có sự đồng ý thỏa thuận của hai bên thì mới đảm bảo hiệu lực pháp lý. Nếu một bên không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình trong hợp đồng thì bị xem là vi phạm hợp đồng, ngoại trừ trường hợp bất khả kháng.
Ông Tuấn phân tích, trước tình hình khó khăn do dịch bệnh Covid-19, hệ thống Thế giới Di động gặp khó khăn do hạn chế kinh doanh, nhiều cửa hàng phải đóng cửa hoàn toàn theo yêu cầu giãn cách, một số cửa hàng hoạt động cầm chừng. Do đó Thế giới di động đã nhiều lần yêu cầu bên cho thuê hỗ trợ giảm giá mặt bằng trong thời gian này nhưng chưa được các chủ mặt bằng đồng ý chấp thuận.
“Việc bên cho thuê mặt bằng không đồng ý miễn giảm tiền thuê là quyền của họ, đồng nghĩa với việc họ không đồng ý điều chỉnh hợp đồng. Do đó việc Thế giới Di động tự ý phát hành công văn giảm giá tiền thuê và tự thanh toán tiền thuê theo các văn bản này, được cho là thanh toán tiền thuê không đủ, không đúng với hợp đồng thì bị xem là vi phạm nghĩa vụ thanh toán,” ông Tuấn nói.
Trong trường hợp hợp đồng không có điều khoản cụ thể về điều khoản giảm miễn tiền thuê mặt bằng trong tình hình dịch bệnh, bên thuê có thể căn cứ theo quy định tại Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015 về việc thực hiện hợp đồng theo hoàn cảnh thay đổi cơ bản để đề xuất, thỏa thuận lại nội dung hợp đồng về giá thuê với bên cho thuê.
Khi căn cứ vào quy định này, bên thuê cần phải chứng minh về việc hoàn cảnh thay đổi, đã dùng nhiều cách để nhằm khắc phục, tuy nhiên vì dịch bệnh nên tình hình kinh doanh không như mong muốn và từ đó khó có thể thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê mặt bằng theo hợp đồng. Đồng thời, cần thống kê lại số liệu doanh thu, thu nhập trước khi xảy ra dịch bệnh và những thiệt hại phải gánh chịu kể từ khi xảy ra đại dịch. Điều này nhằm chứng minh việc thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên. Để từ đó đàm phán và đề xuất miễn, giảm tiền thuê mặt bằng trong thời gian xảy ra dịch bệnh Covid-19.
Vẫn theo ông Tuấn, trong trường hợp các bên không thỏa thuận được thì có thể yêu cầu tòa án có thẩm quyền giải quyết về việc chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định. Hoặc sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.
“Thế giới Di động có quyền yêu cầu giảm giá cho thuê mặt bằng nhưng cần phải thực hiện đúng quy định pháp luật. Việc tự ý thanh toán thiếu tiền thuê và áp đặt giảm giá như họ đã thực hiện trong thời gian qua là chưa đúng quy định của pháp luật, vi phạm hợp đồng. Điều này khiến chủ cho thuê mặt bằng có thể ngay lập tức khởi kiện yêu cầu thanh toán tiền thuê,” ông Tuấn nói.
Trường hợp bên cho thuê mặt bằng không giảm giá trong thời gian diễn ra giãn cách xã hội, nếu Thế giới Di động nhận thấy khó có thể tiếp tục hợp tác với đối tác thì có thể thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê mặt bằng (do diễn ra sự kiện bất khả kháng theo quy định của Bộ luật Dân sự). Việc tạm ngừng kinh doanh do giãn cách xã hội theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được xem là sự kiện bất khả kháng.
Lúc đó Thế giới Di động cần phải chứng minh là đã áp dụng biện pháp và khả năng cho phép mà vẫn không thể thanh toán tiền thuê mặt bằng, thì việc không thanh toán tiền thuê không được xem là vi phạm hợp đồng và có quyền yêu cầu tòa án chấm dứt hợp đồng cho thuê mặt bằng và lấy lại tiền cọc. Ngược lại, nếu không chứng minh được điều kiện trên thì Thế giới Di động bị xem là vi phạm hợp đồng. Ngoài việc phải thanh toán tiền thuê còn thiếu, Thế giới Di động còn bị mất tiền cọc và bên cho thuê cũng không phải bồi thường chi phí mà doanh nghiệp này đã đầu tư vào mặt bằng.
Ông Tuấn cho rằng việc Thế giới Di động tự ý soạn thảo công văn gửi đối tác cho thuê mặt bằng để định sẵn mức giảm giá thuê (giảm đến 70% tiền thuê theo hợp đồng) và mặc định chuyển khoản số tiền cho bên cho thuê là không hợp lý. Đây chỉ là ý kiến đơn phương của bên thuê mà chưa được sự đồng ý của bên cho thuê. Điều này có thể vi phạm nguyên tắc tôn trọng sự thoả thuận, tự nguyện theo quy định của pháp luật dân sự hiện hành và có thể khiến cho Thế giới Di động rơi vào những tranh chấp pháp lý nếu bên cho thuê khởi kiện ra toà án.
Vì vậy, từ trường hợp của Thế giới Di động, ông Tuấn cho rằng giải pháp hợp lý nhất lúc này dành cho các doanh nghiệp – bên thuê mặt bằng là đàm phán, thương thảo với bên cho thuê mặt bằng để cùng nhau thống nhất được mức giảm giá hợp lý cho thời gian dịch bệnh. Pháp luật hiện không bắt buộc hay quy định bên cho thuê phải miễn, giảm bao nhiêu mà vấn đề này do các ghi nhận trong hợp đồng hoặc các bên tự thoả thuận. Do đó, doanh nghiệp có thể bày tỏ những khó khăn, gánh nặng mà doanh nghiệp đang phải chịu để bên thuê nhà có thể hiểu và thông cảm, đồng ý giảm mức giá thuê hợp lý với tình hình của cả hai bên. Bên cho thuê cũng nên chia sẻ với khó khăn của doanh nghiệp thuê mặt bằng trong giai đoạn này, giúp doanh nghiệp giảm bớt gánh nặng về chi phí cố định, không đứng trên bờ vực phá sản. Khi đó, cả bên cho thuê và bên thuê đều được hưởng lợi ích và duy trì được thời hạn hợp đồng thuê mặt bằng trong tương lai.
Ngày 2-8 vừa qua Thế giới Di động đã có công văn gửi tới các đối tác thuê mặt bằng (công ty này có gần 2.000 cửa hàng trên toàn quốc). Trong công văn doanh nghiệp này nêu rõ do dịch Covid-19 khiến phải tạm đóng cửa hàng hoặc hạn chế bán hàng gây ảnh hưởng đến doanh thu và hoạt động của công ty. Do đó Thế giới Di động thông báo đến đối tác cho thuê cửa hàng về những biện pháp mà công ty này sẽ triển khai trong giai đoạn này như sau: không tính tiền thuê và không thanh toán tiền thuê mặt bằng trong thời gian cửa hàng phải đóng cửa hoàn toàn không kinh doanh theo yêu cầu của cơ quan nhà nước.
Không tính tiền thuê 70% và thanh toán 30% tiền thuê mặt bằng trong thời gian cửa hàng bị hạn chế bán hàng để phối hợp chống dịch. Thời gian áp dụng từ 1-1-2021 đến 1-8-2021. Tiền thuê đã thanh toán được trừ vào các kỳ thanh toán tiếp theo cũng như tiếp tục áp dụng cho đến hết hạn hợp đồng thuê nếu như xảy ra các trường hợp bất khả kháng buộc cửa hàng phải tạm đóng cửa hoặc hạn chế bán hàng…
