Thị trường bất động sản 2008 tiếp tục biến động?

Thị trường bất động sản 2008 tiếp tục biến động?

Bất động sản là một trong những lĩnh vực tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2007 – Ảnh: KINH LUÂN

(TBKTSG Online) – Nhiều dự báo lo ngại năm 2008 sẽ là một năm thị trường bất động sản tiếp tục phát triển không bền vững. Bởi, nhìn lại năm 2007, thực sự đây là một năm đầy biến động đối với thị trường này, đặc biệt ở TPHCM và Hà Nội.

Theo các chuyên gia Hiệp hội bất động sản và nhà đất Việt Nam, không thể phủ nhận là thị trường nhà đất năm 2007 có sự tăng trưởng vượt bậc, thể hiện qua những làn sóng đầu tư đổ vào thị trường bất động sản. Các chuyên gia bất động sản ước tính trong dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài 20,3 tỉ đô la Mỹ vào Việt Nam năm nay thì phần dành cho bất động sản đã chiếm khoảng 40%.

Thế nhưng, sự phát triển của thị trường bất động sản năm 2007 thể hiện sự bất ổn, tiềm ẩn những rủi ro, và đưa đến những lo ngại về một năm 2008 phát triển không bền vững của thị trường này.

Sốt đất, khan hiếm căn hộ tại cả hai thành phố lớn

Thị trường nhà đất TPHCM chỉ trong một năm vừa qua đã có đến 3 lần lên cơn sốt giá và điều này đã làm cho mặt bằng giá nhà đất cuối năm tăng bình quân gấp 3 lần so với đầu năm.

Cơn sốt thứ nhất diễn ra trong vòng hai tháng đầu năm, giá nhà đất tại các khu vực được quy hoạch phát triển đô thị mới của TPHCM như quận 2, quận 9, Thủ Đức (gần khu đô thị mới Thủ Thiêm) và quận 7, quận 8, Nhà Bè, Bình Chánh (lân cận khu đô thị mới Nam Sài Gòn) đã tăng gần gấp đôi. Cụ thể, tại khu đô thị mới Nam Sài Gòn, đất dự án của công ty Him Lam từ 14-16 triệu đồng/mét vuông đã tăng lên mức trên 20 triệu đồng/mét vuông, đất dự án Tân An Huy từ 8-10 triệu đồng/mét vuông nhảy vọt lên 16-20 triệu đồng/mét vuông. Các dự án nằm về phía đông thành phố như dự án An Phú-An Khánh, Huy Hoàng, Thế Minh, Thế Kỷ 21… nằm trong phạm vi khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi (quận 2) từ mức giá 8-12 triệu đồng/mét vuông đã được nâng lên mức mới 15-25 triệu đồng/mét vuông.

Sau đợt sốt giá đất này, thị trường bắt đầu đi xuống, giá đất dự án một số nơi giảm trung bình 1-3 triệu đồng/mét vuông. Nhưng đến tháng 7, giá đất bắt đầu nhích lên và bước sang tháng 8 thị trường bắt đầu sốt trở lại. Khác với hồi đầu năm, cơn sốt nhà đất thứ hai tại TPHCM bắt đầu từ khu vực quận 2 và quận 9 sau đó lan ra các khu vực khác, với mức tăng không nhiều, cao nhất tăng thêm 5 triệu đồng/mét vuông.

Đến đầu tháng 10, giá đất lại một lần nữa nhảy vọt, bắt đầu từ đất thuộc các dự án nằm về hướng khu Nam Sài Gòn và sau đó lan sang khu vực phía đông thành phố. Cơn sốt này đã nâng mặt bằng giá đất của các dự án “đinh” như An Phú – An Khánh (quận 2) và Him Lam (quận 7) đạt ngưỡng cao nhất từ trước đến nay, từ 40 đến 45 triệu đồng/mét vuông. Một số dự án khác cũng tại khu Nam Sài Gòn như ADC, Vạn Phát Hưng cũng vọt lên mức giá 26-32 triệu đồng/mét vuông, đặc biệt giá đất tại xã Phước Kiểng, huyện Nhà Bè nằm cận kề quận 7 trước đây chỉ vài triệu đồng nay đã ngấp nghé 20 triệu đồng/mét vuông.

Không thua kém trong việc tăng giá, thị trường căn hộ tại TPHCM trong năm 2007 phản ánh rõ nét tình trạng đầu cơ và điều này đã tạo ra sự khan hiếm nguồn hàng một cách có chủ ý từ các nhà đầu tư. Điển hình là qua việc người tiêu dùng tranh nhau mua căn hộ dự án The Vista của CapitaLand và Sky Garden của Phú Mỹ Hưng trong tháng 10 vừa qua.

Ông Võ Đình Quốc, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần địa ốc ACB, cho biết trong tháng cuối năm, trên sàn của ACB hầu như không có dự án căn hộ chung cư nào chào bán.

Hiện tại, nếu có nhu cầu mua căn hộ thì phần lớn người tiêu dùng phải mua lại qua tay nhiều chủ chứ khó có thể mua được căn hộ với giá gốc.

Trong khi đó tại Hà Nội, thị trường nhà đất vẫn giữ nguyên độ nóng ngay cả trong tháng cuối cùng của năm. So với cách đây vài tháng, giá nhà đất Hà Nội đã tăng trung bình 20-30%. Cụ thể, giá căn hộ chung cư ở khu Mỹ Đình dao động ở mức 16-21 triệu đồng/mét vuông, giá biệt thự từ 70-80 triệu đồng/mét vuông, các căn hộ chung cư cao cấp vị trí đẹp ở khu Trung Hòa-Nhân Chính, Láng Hạ… đã hết hàng từ lâu, giá sang nhượng khoảng 21-25 triệu đồng/mét vuông.

Những khu căn hộ cao cấp cũng liên tục tăng giá, mức tăng trung bình 300-500 đô la Mỹ/mét vuông. Điển hình, căn hộ tại khu Ciputra có giá 1.500-1.600 đô la Mỹ/mét vuông, căn hộ tại khu Pacific Place được chào bán giá 2.900-3.000 đô la Mỹ/mét vuông, khu The Manor có giá bán 1.800-2.000 đô la Mỹ/mét vuông…

Khu đô thị mới Nam Sài Gòn (TPHCM) là một trong những khu vực mà giá nhà, đất liên tục tăng cao trong năm 2007 – Ảnh: KINH LUÂN

Thăm dò, dè chừng trong năm mới

Bước vào mùa cao điểm của thị trường nhà đất, thường là từ tháng 12 năm trước đến qua Tết Nguyên đán năm sau, nhưng thị trường bất động sản TPHCM đang rơi vào phiên “chợ chiều.

Ông Lâm Văn Chúc, Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Phúc Đức, cho biết việc ngưng trệ giao dịch vào thời điểm cuối năm là do tác động của chính sách, bao gồm cả việc đánh thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (đánh thuế 28% trên lợi nhuận có được từ chuyển nhượng nhà đất).

Ngoài ra, những điều kiện ràng buộc của luật kinh doanh bất động sản chặt chẽ góp phần hạn chế thị trường “bong bóng”. Trước đây, chủ đầu tư có thể huy động vốn từ khách hàng ngay từ khi giải phóng xong mặt bằng, thậm chí là sớm hơn. Nhưng với việc luật kinh doanh bất động sản đi vào cuộc sống (Chính phủ vừa ban hành nghị định hướng dẫn thi hành luật này vào ngày 15-10), các chủ đầu tư bị bắt buộc phải hoàn thiện xong phần móng công trình mới được huy động vốn. Bên cạnh đó, thông tin Chính phủ đang dự thảo thuế chống đầu cơ đất đai cũng góp phần làm nhà đầu tư cũng như người tiêu dùng e dè trong việc mua bán các dự án nhà ở, căn hộ chung cư chưa xây xong phần móng.

Ông Lâm Văn Chúc cũng nhận định rằng giá nhà đất trong năm 2008 sẽ tăng thêm ít nhất 10-30%, dựa trên cơ sở khung giá đất năm 2008 do UBND TPHCM ban hành tăng 10-60%. Bên cạnh đó, do những điều kiện chặt chẽ của luật kinh doanh bất động sản có thể khiến nhà đầu tư khó khăn trong việc thu xếp vốn cho dự án và nhiều dự án có thể bị chậm tiến độ. “Do vậy, nguồn cung nhà đất sẽ càng thiếu, trong khi đó dự báo nhu cầu trong năm 2008 sẽ rất lớn,” ông Chúc nói.

Ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty môi giới bất động sản Vinaland, cũng cho rằng các nhà đầu tư đang tính toán để điều chỉnh lại tỷ trọng đầu tư của mình vào các dự án. Trong khi đó, đại diện một công ty bất động sản tại thành phố lại e ngại rằng sẽ có một đợt “đóng băng” trong giao dịch nhà đất trong thời gian tới do bị tác động từ việc đánh thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Tại thị trường Hà Nội, giá nhà, đất vẫn tăng và nhiều người đầu tư vào nhà, đất kỳ vọng vào sự biến động mạnh vào đầu năm mới 2008, khi khung giá đất mới chính thức được áp dụng. Tâm lý nghe ngóng đã xuất hiện ở cả người mua lẫn người bán, khiến cho rất nhiều giao dịch bất động sản hoãn lại. Tuy nhiên, nhiều ý kiến lo ngại rằng với việc khung giá đất tăng 20% áp dụng ngay từ đầu năm, sẽ là khởi điểm gây ra một cơn sốt giá nhà, đất mới trên địa bàn Hà Nội.

Tăng trưởng đi kèm rủi ro

Lý giải cơn sốt nhà đất trong năm 2007, nhiều chuyên gia bất động sản đều cho rằng một trong những nguyên nhân chính là do Việt Nam đang trở thành một địa điểm thu hút mạnh dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, nhất là sau khi Việt Nam trở thành thành viên của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO). Một lý do khác là giá nhà đất tại TPHCM và Hà Nội bắt đầu leo thang cùng với làn sóng các quỹ đầu tư tài chính đổ vốn vào các dự án khu dân cư, khu nghỉ dưỡng, khách sạn, cao ốc văn phòng… và việc ngày càng có nhiều tổng công ty lớn, tập đoàn kinh tế “lấn sân” sang lĩnh vực bất động sản.

Ông Marc Townsend, Giám đốc điều hành Công ty tư vấn và quản lý bất động sản CBRE cho rằng hiện nay có rất nhiều yếu tố thu hút các nhà đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là TPHCM và Hà Nội. Lý do, là do hai thị trường này rất phát triển, đa dạng hóa danh muc đầu tư, dân số đông với thu nhập ngày càng tăng và tỷ lệ đô thị hóa ngày càng cao.

Cùng với việc luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực giúp tạo ra khung pháp lý và nghị định 84 có hiệu lực từ tháng 5-2007 cho phép các nhà đầu tư nước ngoài có thể thuê đất 70 năm thay vì 50 năm như trước đây, sắp tới đây người nước ngoài làm việc tại Việt Nam còn có thể mua nhà. Theo ông Townsend, chính những chính sách trên đang giúp Việt Nam trở thành một trong những thị trường bất động sản mở cửa nhất ở châu Á.

Bên cạnh đó, những yếu tố làm tăng nhu cầu về bất động sản gồm có sự tăng trưởng kinh tế, dòng vốn đầu tư trực tiếp tăng, các tập đoàn đa quốc gia thâm nhập thị trường Việt Nam ngày cành nhiều sau khi Việt Nam đã là thành viên WTO.

Mặt khác, theo ông Trịnh Huy Thục, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản và nhà đất Việt Nam, tốc độ đô thị hóa của Việt Nam được đánh giá sẽ ở mức cao trong thời gian tới. Dự báo tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam bình quân khoảng 30% vào năm 2010, khoảng 50% vào năm 2020. Do đó, nhu cầu về các sản phẩm bất động sản, đặc biệt là nhà ở tại Việt Nam sẽ tiếp tục tăng cao.

Cụ thể, trong giai đoạn 2007-2010, Việt Nam cần xây dựng 366 triệu mét vuông nhà ở tại cả đô thị và nông thôn. Ngoài ra, nhu cầu về văn phòng cho thuê, mặt bằng bán lẻ, phòng lưu trú khách sạn… cũng đang rất cao.

Ông Brett Ashton, Giám đốc điều hành Công ty bất động sản Savills Việt Nam cho biết, dự báo giá cho thuê văn phòng tại Hà Nội và TPHCM tiếp tục tăng do sự mất cân đối giữa cung và cầu. Savills Việt Nam dự báo giá cho thuê văn phòng hạng A tính đến năm 2008 trung bình khoảng 45-46 đô la Mỹ/mét vuông bao gồm cả phí dịch vụ.

Trên thực tế, năm 2007 là năm mà một số dự án văn phòng cho thuê tại TPHCM đạt đến mức giá đỉnh điểm 100 đô la Mỹ/mét vuông, đưa TPHCM vào danh sách những thành phố có giá cho thuê văn phòng đắt đỏ nhất trên thế giới.

Tuy nhiên, sự tăng trưởng của thị trường bất động sản cũng kèm theo những e ngại về độ rủi ro cao.

Tại một hội thảo về thị trường bất động sản diễn ra ở Hà Nội hồi đầu tháng 12, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng vẫn còn một số vấn đề liên quan đến chính sách cần tiếp tục bổ sung, và khung pháp lý của thị trường này vẫn cần được hoàn thiện. Ngoài ra, tính cạnh tranh, minh bạch của thị trường bất động sản từ khâu tạo lập đến hoạt động giao dịch mua bán của thị trường còn nhiều hạn chế, nên nhà đầu tư còn khó khăn trong việc tìm và triển khai dự án đầu tư; người dân còn khó khăn trong việc tìm mua trực tiếp nhà ở.

Ông Nam cũng e ngại rằng giá cả bất động sản còn quá cao so với thu nhập của người dân và mức độ phát triển của nền kinh tế. Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản, tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định, mua bán trao tay và xây dựng tự phát đang gây ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư cũng như quản lý, phát triển thị trường bất động sản theo quy hoạch. Điều này cũng gây tác động xấu tới tâm lý và đời sống xã hội và làm thị trường phát triển thiếu bền vững.  

YẾN DUNG – MINH HUỆ