(KTSG Online) – Với tình hình thanh khoản giảm sâu, lãi suất trong xu hướng tăng thị trường gần như vắng bóng nhà đầu tư lướt sóng và tạo một trạng thái lý tưởng cho người có nhu cầu thực về nhà ở. Nếu việc nới lỏng các điều kiện cho vay kịp thời đáp ứng nhu cầu mua căn nhà đầu tiên của người dân, có thể dẫn đến việc thị trường thoát khỏi hiểm cảnh khó khăn.
- Các yếu tố vĩ mô tác động đến thị trường bất động sản
- Thị trường bất động sản có ấm lên một cách lành mạnh?
Người mua vẫn ngập ngừng với chính sách
Thị trường bất động sản chưa có tín hiệu chính sách rõ ràng từ phía Chính phủ, điều này đã tạo tâm lý dè chừng và giằng co giữa người mua và chủ đầu tư… Điều này khiến cho tâm lý thị trường vẫn chưa được cải thiện nhiều dù nhiều chuyên gia đã đưa ra nhiều kịch bản phục hồi khác nhau.
Trong bối cảnh này, nhóm phân tích Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) đưa ra nhận định, một số khó khăn mà ngành này có thể sẽ phải đối mặt có thể kể đến như cung, cầu một số phân khúc phục vụ mục đích đầu tư (đất nền và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng) dự báo tiếp tục giảm. Trong khi đó, lãi suất cho vay mua nhà hiện đang ở mức cao và rủi ro kéo dài trong năm sau do áp lực khiến thanh khoản các dự án thuộc phân khúc đầu tư khó có sự cải thiện đáng kể.
Cụ thể, VDSC cho biết, lãi suất vay mua nhà hiện đang dao động ở mức 11 – 14%, tăng hơn 4% chỉ trong 6 tháng cuối năm 2022. Đồng thời trước các áp lực như Fed, ECB dự kiến sẽ tiếp tục tăng lãi suất cho đến ít nhất hết quý hai năm sau và áp lực thanh khoản trong hệ thống khiến mặt bằng lãi suất vẫn duy trì ở mức cao. Nhóm phân tích dự báo lãi suất cho vay mua nhà khả năng cao vẫn chưa thể hạ nhiệt cho đến hết nửa đầu năm 2023.
Chia sẻ tại buổi công bố “Báo cáo thị trường bất động sản năm 2022 – dự báo năm 2023” do Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) tổ chức mới đây, TS. Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng FERI đưa ra khuyến nghị, khách hàng nên cân nhắc dùng đòn bẩy tài chính ở thời điểm này, bởi vì đó là con dao hai lưỡi.
Năm 2023 sẽ là năm bản lề để thị trường bất động sản dần phục hồi, có thể là giữa năm hoặc cuối năm. Và điều kiện cần cho sự phục hồi này là tình hình tài chính sẽ phải thay đổi, room tín dụng và lãi suất cũng sẽ phải điều chỉnh. Bên cạnh đó, niềm tin của nhà đầu tư cũng cần được khôi khục. Bởi hiện tại, niềm tin của nhiều nhà đầu tư đang bị lung lay, ảnh hưởng đến quyết định xuống tiền.
Điều này theo ông Khôi đã dẫn đến một hiện tượng lạ đó là có những thời điểm chủ đầu tư công bố tăng giá bán sản phẩm 10 – 20% thì các nhà đầu tư lại rất hào hứng mua. Nhưng đến lúc doanh nghiệp chiết khấu lên đến 40 – 50% thì các nhà đầu tư lại sợ hãi, không dám mua. Đây là một nghịch lý khi mà giảm giá sản phẩm còn khó bán hơn là tăng giá.
Năm 2023, những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực sẽ tăng thanh khoản. Nhu cầu này luôn tồn tại dù thị trường tốt hay khó. Phân khúc chung cư đang được các chủ đầu tư chiết khấu khá sâu, đây là “cơ hội 10 năm có 1” để người dân mua được căn nhà đầu tiên với giá hợp lý. Vấn đề còn lại là sự thúc đẩy của chính sách giúp họ tiếp cận được thuận tiện hay không?
Cần “nương tựa” vào nhu cầu thực để thoát hiểm
Thị trường sẽ khó tìm được nhịp phục hồi, thậm chí lầm vào thế khó nếu tâm lý “phòng thủ” của khách hàng duy trì lâu. Để giải quyết vấn đề này nhiều chuyên gia đã lấy lại bài học từ gói tín dụng 30.000 tỉ đồng trước đây với mức lãi suất 5% hỗ trợ người mua nhà xã hội hay thương mại dưới 25 triệu/m2. Đây là chính sách đã mở ra cơ hội cho rất nhiều người mua được căn nhà đầu tiên với giá hợp lý, chủ đầu tư cũng điều chỉnh sản phẩm để giảm hàng tồn và thị trường cũng gỡ được thanh khoản.
Chị Thanh Hoa (nhân viên văn phòng) người tiếp cận được khoản vay trong gói 30.000 tỉ đồng để mua một căn hộ ở thành phố Thủ Đức cách đây 8 năm cho biết, với mặt bằng lãi suất lúc bấy giờ thì gói tín dụng này mở ra cơ hội cho những người thu nhập trung bình sở hữu ngôi nhà đầu tiên ở thành phố.
“Tôi nghĩ với thu nhập của gia đình tôi lúc đó gần như không đủ để đáp ứng điều kiện của các khoản vay từ ngân hàng nên việc mua nhà hầu như ngoài tầm với. Tuy nhiên gói tín dụng 30.000 tỉ được triển khai, các dự án đáp ứng được tiêu chí áp dụng khoản vay cũng được công khai giúp chúng tôi tiếp cận dễ dàng hơn. Tôi nghĩ sự thúc đẩy từ hai phía như gói tín dụng rẻ lẫn chủ đầu tư điều chỉnh sản phẩm phù hợp giúp cho nhiều người như tôi sở hữu được căn nhà đầu tiên ở thánh phố này”, chị Hoa chia sẻ.
Từ câu chuyện thực tế ở giai đoạn khủng hoảng trước đây, khả năng mua được ngôi nhà đầu tiên có lẽ là động lực lớn nhất để thị trường phục hồi. Thị trường hiện nay xuất hiện mức chiết khấu mức chiết khấu 30-50% từ chủ đầu tư thì gần như đạt trạng lý tưởng để người có nhu cầu ở thực hiện tại nghĩ đến chuyện mua nhà.
Vào trung tuần tháng 12 vừa qua, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã có văn bản đề xuất Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội bố trí nguồn vốn ngân sách cấp bù lãi suất tín dụng ưu đãi để các ngân hàng thương mại hỗ trợ người vay mua nhà dưới 1,8 – 2 tỉ đồng, phục vụ nhu cầu ở thực, được vay với lãi suất hợp lý.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết lý do hiệp hội đưa ra đề xuất trên xuất phát từ việc trên thị trường xuất hiện nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đang thực hiện chính sách giảm giá bán nhà, chiết khấu sâu trên dưới 50% dẫn đến giá bán căn hộ tại một số dự án chỉ còn khoảng 2 tỉ đồng/căn. Đáng nói, dù đã giảm giá mạnh nhưng người mua nhà ở thương mại vẫn chưa vay được tín dụng với lãi suất hợp lý để mua nhà.
Trong khi đó, gói tín dụng 40.000 tỉ đồng hỗ trợ giảm 2%/năm lãi suất vay theo Nghị định 31/2022 nhưng đến hết tháng 10.2022 mới chỉ giải ngân được khoảng 21.000 tỉ đồng, tương đương 52,5%, nếu không sử dụng hết thì lãng phí nguồn lực hỗ trợ từ ngân sách nhà nước. Do vậy, HoREA đã đề xuất giải pháp trên.
TS Sử Ngọc Khương, Phó viện trưởng Viện Tin học và Kinh tế ứng dụng, đồng tình với kiến nghị trên khi hỗ trợ lãi suất cho người thu nhập thấp, yếu thế trong xã hội hoặc những người thuộc diện chính sách tiếp cận vốn vay rẻ để mua ngôi nhà đầu tiên. Bởi chăm lo nhà ở cho các đối tượng này là trách nhiệm của Nhà nước không phải bây giờ khi thị trường khó khăn mới cần, mà lúc nào cũng cần.
Nhưng có một thực tế là nhà dưới 2 tỉ đồng hiện ở các thành phố lớn như TPHCM, Hà Nội là rất hiếm, do vậy vai trò của Nhà nước là phải tạo ra nhà ở vừa túi tiền. Bởi hiện nay với nhà 2 tỉ đồng/căn, một người tốt nghiệp đại học làm công ăn lương 10 năm cũng không mua được, nói gì đến người thu nhập thấp, người nghèo.
Đồng ý với đề xuất này, ông Trần Minh Hoàng, Phó tổng thư ký Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng kiến nghị này rất tốt để người có thu nhập thấp có được nhà, tạo thanh khoản cho những dự án có mức giá hợp lý, hướng đến người mua ở thật chứ không phải dự án đầu cơ.
“Thực ra nếu áp dụng hỗ trợ lãi suất 2% cho người mua nhà dưới 2 tỉ đồng thì Nhà nước không cần bỏ tiền ra để bù, mà là miễn giảm các loại thuế, phí cho các ngân hàng đối với khoản hỗ trợ này. Kích hoạt được thanh khoản của thị trường thì nhiều lĩnh vực sản xuất quan trọng trong nền kinh tế sẽ phục hồi, từ đó đóng góp lại cho ngân sách”, ông Trần Minh Hoàng cho hay.
Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, chỉ khu biệt vào hỗ trợ cho những người mua nhà dưới 2 tỉ đồng thì rất khó, nhưng hỗ trợ đối với những người mua nhà từ 2 – 2,5 tỉ đồng thì có thể. Khi đó, các chủ đầu tư sẽ phải điều chỉnh giá một chút để có khách mua. Đề xuất này không phải giải cứu mà là tác động để thị trường, chủ đầu tư tự điều chỉnh và tận dụng cơ hội vượt qua khó khăn.
