Thị trường địa ốc: Những điểm nhấn của mùa báo cáo bán niên
Việt Dũng
(Địa ốc) – Trong bối cảnh nguồn cung căn hộ nửa đầu năm thấp kỷ lục kể từ khi thị trường phục hồi năm 2014, các doanh nghiệp bất động sản cũng ghi nhận doanh thu bán hàng sụt giảm. Phần lớn doanh thu nửa đầu năm của những công ty này đều đến từ chuyển nhượng dự án và các hoạt động khác ngoài bán hàng.
So với kế hoạch lợi nhuận cả năm đã đề ra, trong số 67 doanh nghiệp bất động sản niêm yết, có một doanh nghiệp vượt kế hoạch, 17 doanh nghiệp thực hiện được từ 50% kế hoạch trở lên và 42 doanh nghiệp thực hiện dưới 50% kế hoạch, theo thống kê của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước. Tính chung trong sáu tháng đầu năm 2019, 63 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã tạo ra hơn 135.837 tỉ đồng doanh thu thuần và 21.865 tỉ đồng lợi nhuận sau thuế.
 |
| So với kế hoạch lợi nhuận cả năm đã đề ra, trong số 67 doanh nghiệp bất động sản niêm yết, có một doanh nghiệp vượt kế hoạch, 17 doanh nghiệp thực hiện được từ 50% kế hoạch trở lên và 42 doanh nghiệp thực hiện dưới 50% kế hoạch. |
Khoảng 1/3 doanh nghiệp đạt một nửa kế hoạch năm
Với kết quả hơn 232 tỉ đồng lợi nhuận sau thuế trong sáu tháng đầu năm, Công ty cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy là doanh nghiệp “sáng” nhất thị trường khi dẫn đầu toàn ngành về tiến độ thực hiện kế hoạch khi vượt gần 52%. Bên cạnh nguồn thu từ dự án Đồi Thủy Sản, Năm Bảy Bảy còn ghi nhận 255 tỉ đồng lãi chuyển nhượng trong quí 2. Tuy nhiên, công ty không công bố chi tiết chuyển nhượng dự án nào.
Lãnh đạo doanh nghiệp cho biết dòng tiền của Năm Bảy Bảy trong năm 2019 sẽ đến từ các dự án Quảng Ninh, Diamond, công nợ hai dự án NBB 2 và NBB 4. Tổng giá trị nguồn thu ở các khoản này dự kiến 2.500 tỉ đồng.
Theo sát Năm Bảy Bảy, lợi nhuận sau thuế sáu tháng đầu năm của Công ty cổ phần Tập đoàn C.E.O cao gấp hai lần cùng kỳ, đạt hơn 381 tỉ đồng nhờ kinh doanh bất động sản tăng tưởng mạnh mẽ, giúp đơn vị này thực hiện được gần 86% kế hoạch lợi nhuận năm. Trong 2.523 tỉ đồng doanh thu thuần sáu tháng (gấp gần 2,5 lần cùng kỳ), kinh doanh bất động sản chiếm 1.287 tỉ đồng.
Trong khi đó, chi phí xây dựng cơ bản dở dang của C.E.O giảm hơn 34% so với thời điểm đầu năm, lùi về 766 tỉ đồng do công ty không còn ghi nhận chi phí của dự án Sonaseas Condotel & Villas tại Phú Quốc (đầu năm ghi nhận 839 tỉ đồng). Cuối kỳ kế toán quí 2, dự án khu tổ hợp nghỉ dưỡng Sonasea Vân Đồn Habor City (hơn 358 héc ta) chiếm tỷ trọng lớn nhất trong chi phí xây dựng cơ bản dở dang với giá trị trên 639 tỉ đồng. Đây cũng là dự án trọng điểm của C.E.O trong năm nay và những năm tiếp theo.
Một doanh nghiệp khác cũng ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực là Công ty cổ phần Vinhomes. Trong quí 2, công ty này đã bàn giao và ghi nhận doanh thu chuyển nhượng tại bốn dự án: Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Greenbay, Vinhomes Central Park và Vinhomes Golden River. Theo đó, lợi nhuận trong quí của Vinhomes gấp hai lần cùng kỳ khi đạt 8.456 tỉ đồng, kéo lợi nhuận sáu tháng tăng 37% với số tiền thu về 11.143 tỉ đồng. Với kết quả này, Vinhomes đã thực hiện được gần 67% kế hoạch đề ra.
Novaland cũng vừa kết thúc báo cáo tài chính bán niên 2019 với doanh thu thuần bán hàng đạt gần 8.045 tỉ đồng, tăng 88%. Đây là kết quả của lượng sản phẩm bàn giao tăng mạnh 185% so với cùng kỳ (2.936 sản phẩm). Trong khi đó lợi nhuận gộp đạt 2.163 tỉ đồng, tăng 53% so với cùng kỳ năm 2018. Lợi nhuận sau thuế của Novaland đạt 792 tỉ đồng, qua đó hoàn thành 50% so với kế hoạch năm 2019.
Nhiều “ông lớn” tỏ ra hụt hơi
Bên cạnh top các doanh nghiệp có khởi đầu suôn sẻ trong hai quí đầu năm, khá nhiều doanh nghiệp chỉ nhích nhẹ so với vạch xuất phát, đơn cử như trường hợp Công ty cổ phần Tập đoàn FLC hay Công ty cổ phần Địa ốc Phát Đạt…
So với kế hoạch lợi nhuận khủng 570 tỉ đồng thì sau 2 quí đầu năm, FLC chưa thực hiện được 4% khi chỉ đạt 21 tỉ đồng. Giá vốn kinh doanh trong sáu tháng đầu năm của FLC đã “nuốt chửng” 99% doanh thu có được. Đồng thời, việc hụt đi phần lợi nhuận ở các công ty liên doanh, liên kết cũng góp phần gia tăng gánh nặng tài chính cho FLC.
Trong khi đó, nửa đầu năm của “ông trùm” nhà ở xã hội Công ty cổ phần Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân cũng không mấy suôn sẻ. Sau sáu tháng đầu năm, Hoàng Quân chỉ mới thực hiện được hơn 14% kế hoạch lợi nhuận, số tiền thu về chưa đến 21 tỉ đồng. Vấn đề trọng yếu của Hoàng Quân hiện nay vẫn là nợ thuế và thặng dư vốn âm. Song song đó, giá cổ phiếu của Hoàng Quân vẫn cứ “rơi” không ngừng.
Tại đại hội cổ đông thường niên 2019, ông Trương Anh Tuấn, chủ tịch công ty, cho biết các dự án chậm tiến độ, thặng dư vốn cổ phần âm hơn 500 tỉ đồng, hàng tồn kho lớn, việc bán hàng bị ảnh hưởng và giá cổ phiếu xuống “đáy của đáy”… là những vấn đề nội tại Hoàng Quân đang đối mặt.
Nằm trong số những doanh nghiệp theo đuổi chiến lược “đánh bắt xa bờ”, Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã đi được 1/3 chặng đường sau nửa đầu năm với kết quả hơn 241 tỉ đồng lợi nhuận sau thuế. Ngoài dự án được công bố rầm rộ tại Bình Định thì hoạt động sôi nổi nhất của doanh nghiệp này từ đầu năm là phát hành trái phiếu với hàng nghìn tỉ đồng thu về.
Từ đầu năm đến nay, Phát Đạt đã có sáu đợt phát hành trái phiếu nhằm mục đích huy động vốn thực hiện các dự án ở khu vực miền Trung. Gần đây nhất, công ty phát hành 225 tỉ đồng trái phiếu vào ngày 1-8. Trái phiếu có kỳ hạn một năm và lãi suất 9,5% mỗi năm. Trái chủ cho đợt phát hành này là Ngân hàng TMCP Phương Đông – chi nhánh Bến Thành.
Bù đắp bằng các hoạt động tài chính
Do chủ trương siết chặt pháp lý trong lĩnh vực bất động sản, thị trường địa ốc quí 2 vẫn duy trì tình trạng chững lại vốn kéo dài từ đầu năm 2019. Dù vậy, nhiều doanh nghiệp vẫn ghi nhận doanh thu tăng trưởng so với cùng kỳ, trong đó đóng góp đáng kể bởi các hoạt động mua bán – sáp nhập dự án hay vốn góp tại các công ty liên kết.
Điển hình, phải kể đến trường hợp Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai. Mặc dù, bà Nguyễn Thị Như Loan – Chủ tịch Hội đồng quản trị Quốc Cường Gia Lai, liên tiếp “than thở” trên các phương tiện truyền thông, báo chí về khó khăn của doanh nghiệp, nhưng quí 2 công ty vẫn báo lãi ròng 31,4 tỉ đồng, gấp đến 7 lần cùng kỳ.
Theo báo cáo tài chính quí 2, Quốc Cường Gia Lai có doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ 195,6 tỉ đồng, tăng đến 126% so với cùng kỳ năm trước. Ngoài ra, quí này ghi nhận doanh thu hoạt động tài chính (chủ yếu là phần lãi tiền gửi) tăng mạnh, đạt 11,4 tỉ đồng, gấp hơn 11 lần cùng kỳ năm trước.
Tương tự, Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh cũng công bố quí 2 có tổng doanh thu tăng hơn 10% so với cùng kỳ năm trước, đạt 842,4 tỉ đồng. Lợi nhuận sau thuế quí này tăng gần 50% so với cùng kỳ và đạt 370,2 tỉ đồng.
Trong đó có đóng góp đáng kể từ doanh thu tài chính (chủ yếu là tiền lãi từ thanh lý đầu tư) tăng thêm 219 tỉ đồng so với kì trước, tức là lớn gấp hơn 26 lần.
Ngoài ra, so với thời điểm ngày 31-12-2018, thì giá trị ghi sổ của phần đầu tư vào công ty liên kết (Công ty cổ phần Đầu tư LDG) ở thời điểm ngày 30-6-2019 cũng tăng thêm 58 tỉ đồng, trong khi tỷ lệ biểu quyết của Đất Xanh tại LDG lại giảm từ 42,96% xuống còn 42,6%.
Hoạt động mạnh trong việc chuyển nhượng dự án và mua lại các công ty liên kết trong quí 2 giúp các doanh nghiệp địa ốc cải thiện được tình hình kinh doanh trong bối cảnh thị trường lao dốc. Cụ thể, kết thúc quí 2, Novaland ghi nhận thêm 965,6 tỉ đồng tiền lãi từ giao dịch mua rẻ nhóm các doanh nghiệp liên kết (thời điểm kết thúc quí 2-2018 không có khoản mục này).
Trong khi đó, dù chỉ mới nằm trong kế hoạch nhưng Phát Đạt đang hoàn thiện các yêu cầu để đủ điều kiện chuyển nhượng hai dự án The EverRich 2 (River City) và The EverRich 3. Tại đại hội cổ đông thường niên năm 2019, công ty công bố kế hoạch doanh thu năm 9.000 tỉ đồng, tăng gấp hơn ba lần so với con số thực hiện năm 2018. Trong đó, một phần doanh thu đáng kể sẽ đến từ việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án The EverRich 2 và The EverRich 3.
Kết quả trên chỉ phản ánh phần nào những bước đi đầu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, bởi lẽ do đặc thù của ngành mà các doanh thu thường thu lãi lớn vào những quí cuối năm. Tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp được kỳ vọng sẽ còn chuyển biến tốt ở chặng đua cuối.
