Thị trường sẽ quyết định giá

Thị trường sẽ quyết định giá

Đình Dũng

Ông Marc Townsend. Ảnh: Đình Dũng

(TBKTSG Online) – Các doanh nghiệp đia ốc vừa trải qua quí đầu tiên của năm 2013 với gánh nặng lo âu về tâm lý tiêu cực trên thị trường. Trong khi một số doanh nghiệp đang cố gắng thu hút người mua bằng những chính sách ưu đãi thì cũng có những doanh nghiệp đang kỳ vọng vào sự hỗ trợ của nhà nước.

Tuy nhiên, những gì đã diễn ra trong quí 1 vừa qua đang nhen nhúm chút hy vọng cho thị trường bất động sản. Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online đã trao đổi với ông Marc Townsend, Giám đốc điều hành Công ty CB Richard Ellis Vietnam, nhân dịp công ty này đưa ra báo cáo quí 1-2013 về thị trường bất động sản TPHCM.

TBKTSG Online: Theo quan sát của ông, điều gì đã diễn ra trong quí vừa qua? Thị trường đã có chút cải thiện nào chưa hay vẫn còn đang ngủ say?

– Ông Marc Townsend: Những gì đã diễn ra cho doanh nghiệp một chút tự tin, một chút cảm giác rằng điều tồi tệ nhất có thể đã qua và người mua nhà bắt đầu quay lại thị trường. Một số chủ đầu tư bắt đầu thấy việc bán hàng khả quan hơn, và giới chủ văn phòng cho thuê cũng cảm thấy một chút thoải mái hơn trong việc chào thuê văn phòng của mình. Giá giảm giúp nhà đầu tư quay lại thị trường.

Trong lĩnh vực nhà ở, nhiều chủ đầu tư đang đưa ra điều khoản thanh toán hấp dẫn, thậm chí còn linh hoạt hơn cả sự mong đợi. Trước đây người mua nhà phải đóng tiền theo tiến độ thì nay họ có thể nhận nhà và có đến 2-3 năm để thanh toán. Đây là điều rất tốt trong bối cảnh vay tiền ngân hàng mua nhà vẫn còn phải trả lãi 12-14%/năm.

Chính sách nới lỏng tiền tệ phần nào đã tạo hứng khởi cho thị trường bất động sản trong quí vừa qua. Lãi suất giảm tạo cơ hội cho vay thế chấp phát triển cũng như thúc đẩy các nhà đầu tư tái phân bổ tài sản từ tài sản tiền gửi sang các kênh đầu tư khác. Lãi suất giảm tạo niềm tin cho thị trường bất động sản, giảm nhẹ gánh nặng lo âu về tâm lý tiêu cực trên thị trường của các chủ đầu tư dự án nhà ở.

Trong hai lĩnh vực nhà ở và văn phòng, phân khúc nào cải thiện hơn, thưa ông?

– Cao ốc văn phòng có vẻ khả quan hơn trong ba tháng vừa qua. Xu hướng khách thuê là những doanh nghiệp trong lĩnh vực luật, dược phẩm, dầu khí và may mặc hợp nhất các văn phòng thành viên của mình về một chỗ tiếp tục diễn ra, và điều này đã khiến thị trường văn phòng cho thuê chuyển động.

Quí đầu tiên của năm đã chứng kiến nhiều giao dịch được thực hiện do khách thuê bắt đầu nhận thấy giá thuê đã chạm đáy. Giá thuê tiếp tục ổn định trong cả hai phân khúc, khoảng 650.000 đồng (31 đô la Mỹ)/mét vuông cho hạng A và khoảng 380.000 đồng (18 đô la Mỹ)/mét vuông cho hạng B.

Trong khi tỷ lệ trống phân khúc hạng A giảm thì hạng B lại tăng do có nguồn cung khoảng 37.500 mét vuông từ bốn tòa nhà mới. Tuy nhiên, đây cũng là lần đầu tiên trong 4-5 năm qua thị trường ghi nhận hiện tượng khách thuê đặt chỗ khi tòa nhà chưa hoạt động. Chẳng hạn như tòa nhà Lim Tower đã có khách hàng thuê khoảng 60%, hay tòa nhà President Place cũng đã cho thuê 60-70% diện tích.

Sự hiệu chỉnh giá thời gian vừa qua đã giúp cho thị trường văn phòng trong nước dần trở nên cạnh tranh so với các nước khác trong khu vực, và điều này tạo động lực cho các công ty đa quốc gia gia nhập thị trường, hợp nhất các trụ sở thành viên hoặc thậm chí mở rộng quy mô hoạt động.

Tuy nhiên, do nhiều dự án trì hoãn triển khai xây dựng nên phải đến năm 2014 mới có thêm nguồn cung mới, rất có thể giới chủ tòa nhà sẽ không giảm giá thêm một khi họ có lợi thế hơn.

Nhưng nhiều tòa nhà xây xong vẫn đang trống?

– Ở giải ngoại hạng Anh có 22 đội bóng, nhưng tôi nghĩ bạn chỉ chọn vài đội chẳng hạn như Liverpool hay Manchester United để xem và không quan tâm tới các đội còn lại. Bất động sản cũng vậy, không phải tòa nhà nào cũng giống nhau. Khách thuê biết chọn tòa nào tốt, tòa nhà nào không. Trước đây người đi thuê chỉ có năm sự chọn lựa, nay họ có 15 sự chọn lựa. Đó là sự thay đổi. Tôi tin là các tòa nhà sẽ dần lấp đầy một khi đầu tư nước ngoài tăng.

Có vẻ như thị trường không “chết” như nhiều người nghĩ?

– Nhiều dự án căn hộ có giá tốt, phương thức thanh toán hấp dẫn và chất lượng tốt vẫn bán được. Chẳng hạn như Happy Valley tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng (163 căn), Nhất Lan 3 ở quận Bình Tân (240 căn) và căn hộ Metro Apartment tại quận 2 (104 căn).

Nói tóm lại, giá cả, tiến độ xây dựng, lịch thanh toán là những yếu tố giúp chủ đầu tư bán hàng. Người mua chỉ quan tâm đến những dự án có mức giá tương xứng với chất lượng sản phẩm, vị trí dự án và danh tiếng của chủ đầu tư.

Thị trường không chết. Nhìn quanh thấy nhiều dự án dang dở nhưng cũng có nhiều dự án vẫn xây. Nếu bạn đi du lịch ở ĐBSCL bạn sẽ thấy một màu xanh rộng lớn, nhưng nếu bạn nhìn vào từng cánh đồng bạn sẽ thấy màu xanh của mỗi cánh đồng sẽ khác nhau. Nhiều người nhìn vào thị trường bất động sản không chịu nhìn vào sự khác biệt, phân khúc và chất lượng của mỗi dự án.

Nhiều chủ đầu tư đang kỳ vọng vào sự hỗ trợ của Chính phủ, chấp nhận chuyển dự án sang phân khúc thấp hơn, ông nghĩ gì về điều này?

– Một động thái rất tích cực là cả Chính phủ và doanh nghiệp đang nỗ lực tập trung vào phân khúc nhà ở dành cho số đông người mua này. Nhiều doanh nghiệp giảm diện tích căn hộ và cả giá nhà cho phù hợp với túi tiền người mua. Chỉ có điều cần suy nghĩ là việc tập trung nhiều vào phân khúc này có thể sẽ dẫn đến tình trạng thừa trong tương lai

Thực tế nhiều chủ đầu tư vẫn xây dựng dự án trong năm 2013 cho dù thị trường có tồi tệ hay không. Những chủ đầu tư này chuyên nghiệp, có quỹ đất, có khả năng tài chính và biết họ muốn gì. Tại thời điểm này, một số dự án nhà giá thấp vẫn bán tốt. Trong khi đó nhiều chủ đầu tư hết tiền, đang trông chờ vào phép mầu. Tôi cảm thấy tội nghiệp cho những chủ đầu tư tốt nếu phải cạnh tranh với những chủ đầu tư kém nhận được sự giúp đỡ trong dịp này.

Tôi hoài nghi về tính hiệu quả của giải pháp này, bởi thị trường có hết khó khăn hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Hãy cứ chờ xem điều gì sẽ xảy ra.

Một số ý kiến cho rằng giá bất động sản nên giảm thêm 30-50% nữa, hoặc hãy để cho thị trường “rơi tự do” thay vì đổ tiền ra cứu. Ông nghĩ gì về điều này?

– Không quá khó để tìm đến các chuyên gia để có những nhận định về thị trường bất động sản, chẳng hạn như gia nhà phải giảm xuống nữa… Tôi nghĩ các vị này không thực tế. Ai có thể chắc giá nhà giảm người dân sẽ mua hay sẽ tiếp tục đợi thêm. Chẳng ai là ông chủ có thể bảo thị trường thế này thế kia, rằng giá phải xuống. Chính thị trường sẽ quyết định giá của sản phẩm.

Nếu ông có một tỉ đồng trong túi, ông có đi mua nhà vào lúc này không, hay ông sẽ gởi vào nhà băng và tiếp tục đợi?

– Thực ra việc gởi tiền vào nhà băng là lựa chọn cuối cùng khi lãi suất giảm. Nhưng mua hay không mua tùy vào nhu cầu, giá cả và vị trí của sản phẩm đó.

Nếu tôi có một tỉ đồng vào lúc này tôi sẽ gởi vào nhà băng và chờ thêm một thời gian nữa. Tôi sẽ lấy xe chạy một vòng để xem những dự án đang bán. Đây là thời điểm bạn có thể thương lượng với chủ đầu tư từ việc trang trí căn hộ tới phương thức thanh toán. Người mua nhà bây giờ quan tâm nhiều tới ai là người xây dự án chứ không hẳn chỉ là giá bán

Theo ông thị trường sắp tới sẽ ra sao, liệu có thức dậy hay ngủ tiếp?

– Trong một khu vườn, không phải mọi cây đều xanh khi mùa xuân đến. Nhiều khi nhìn vào thị trường, chúng ta thường kỳ vọng mọi dự án phải phát triển tốt. Thị trường đâu có diễn ra theo cách đó. Tại thời điểm này một số người đã thấy cơ hội nên sẵn sàng tham gia vào nhưng một số ngườ khác thì chưa. Thị trường đang tách bạch những nhà đầu tư yếu kém ra khỏi những nhà đầu tư chuyên nghiệp. Nguồn vốn là yếu tố chính thúc đẩy giao dịch mua bán trên thị trường nhà ở. Hy vọng trong vài quý tới, lãi suất sẽ hạ xuống để tạo động lực cho người mua nhà quay trở lại thị trường.

Xin cảm ơn ông!