Thử đề xuất giải pháp cho thị trường bất động sản
Phạm Hoàng Sơn (TPHCM)
 |
| Giá nhà, đất tăng cao càng đẩy hy vọng sở hữu nhà ở của người lao động ra xa hơn. Ảnh minh họa: Kinh Luân. |
Nhân đọc bản tin “Khuyến khích người dân góp vốn xây dựng hạ tầng”, tôi có vài suy nghĩ sau, xin mạn phép trình bày:
Thực trạng thị trường bất động sản nhà ở của chúng ta là:
1. Nhu cầu nhà ở của người dân rất lớn trong khi giá nhà quá cao so với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.
2. Doanh nghiệp phải tốn một khoản vốn rất lớn để sở hữu một mặt bằng “sạch” cho việc phát triển dự án bất động sản nhà ở, kéo theo giá thành sản phẩm tăng cao.
3.Trong khi thị trường bất động sản còn kém minh bạch và việc đầu tư vẫn còn theo tâm lý đám đông thì khoản tiền nhận được từ tiền đền bù giải phóng mặt bằng có thể trở thành một nguồn tiền cho hoạt động đầu cơ mà không góp phần tạo ra sản phẩm bất động sản mới.
4. Doanh nghiệp mất rất nhiều công sức và thời gian cho việc đền bù và giải phóng mặt bằng làm cho vốn đầu tư càng bị “ngâm” lâu hơn, càng làm chi phí đầu tư đội cao hơn.
5. Giá đất quá cao dẫn đến nguồn cung sẽ bị giới hạn bởi nguồn vốn cần cho một đơn vị sản phẩm là rất lớn. Chính nó cũng làm giảm nhu cầu có khả năng thanh toán của người mua. Hệ lụy của nó là làm chậm tốc độ phát triển của thị trường bất động sản.
6. Tiêu chí mua nhà ở của đại bộ phận người dân vẫn là nhà ở khu vực nội thành trong khi do lịch sử phát triển, phần lớn khu vực nội thành của chúng ta là nhà phố thấp tầng với đường sá chật hẹp. Điều đó dẫn tới tầng không gian trong đô thị đang bị lãng phí.
Để tận dụng hiệu quả hơn nguồn lực xã hội, giảm chi phí đầu tư bằng tiền mặt nhằm giảm giá vốn sản phẩm, rút ngắn thời gian đền bù và giải phóng mặt bằng, tăng nguồn cung nhà ở trong khu vực đô thị trong khi nguồn vốn đầu tư bằng tiền mặt giảm xuống, góp phần chỉnh trang đô thị, xin đề xuất để tham khảo như sau:
1. Nhà nước cần xây dựng một chính sách đặt biệt, minh bạch và có tính ràng buộc cao trong việc chỉnh trang đô thị. Nội dung quan trọng của chính sách này là cơ chế hợp tác giữa các chủ nhà đất hiện tại với công ty bất động sản uy tín (sau đây gọi là Cty BĐS) để thành lập công ty cổ phần phát triển dự án bất động sản nhà ở trên khu đất hiện tại. Theo đó, chủ nhà đất hiện tại là cổ đông và sẽ góp vốn đầu tư là giá trị nhà đất hiện tại, Cty BĐS sẽ góp vốn tiền mặt cho chi phí xây dựng.
2. Chủ nhà đất hiện tại sẽ nhận lại nhà ở hoàn chỉnh trên cơ sở so sánh giá trị nhà, đất góp vốn với giá vốn của nhà ở hoàn chỉnh mới. Chủ nhà cũng có thể bán ngay cổ phần sau khi công ty cổ phần phát triển dự án bất động sản nhà ở trên khu đất hiện tại được thành lập.
3. Cty BĐS có thể bán phần nhà ở thuộc về mình khi hoàn thành phần móng theo quy định hiện hành. Điều đó làm cho phần vốn mà Cty BĐS thực sự bỏ ra là rất thấp.
4. Với tư cách là cổ đông và thời gian nhận lại nhà để ở phụ thuộc vào thời gian giải phóng mặt bằng. Công tác giải phóng mặt bằng sẽ được thực hiện nhanh chóng hơn.
5. Việc gia tăng nguồn cung với một khoản vốn đầu tư tiền mặt hạn chế, thời gian xây dựng nhanh hơn sẽ góp phần giảm giá vốn, tạo điều kiện giảm giá nhà.
6. Nhà nước nên xây dựng chính sách theo hướng các sản phẩm theo chương trình này sẽ phục vụ cho phân khúc nhà có giá trung bình-thấp. Các tập đoàn BĐS nhà nước nên tham gia mạnh vào chương trình này nhằm tạo ra nguồn cung lớn về nhà giá trung bình-thấp, góp phần làm hạ nhiệt giá nhà, tăng tổng cầu xã hội, góp phần kích thích thị trường bất động sản phát triển.
7. Bất động sản được phát triển theo chính sách này, khi hoàn thành sẽ có một tỷ lệ lớn căn hộ nhất định có người ở ngay. Điều đó sẽ giúp cho các căn hộ còn lại được tiêu thụ nhanh hơn
8. Thông qua chính sách này, nhà nước có thể định hướng và hoàn thiện quá trình phát triển đô thị.
