Tìm giá thực của dự án căn hộ
Thoa Nguyễn – Như Ngọc
 |
| Một góc khu dân cư tại quận 7, TPHCM. Ảnh minh họa: Đình Dũng |
(TBKTSG Online) – Giá bán căn hộ có còn giảm nữa không và đâu là giá thực của thị trường là câu hỏi của nhiều người mua nhà trong suốt thời gian vừa qua, song không dễ tìm ra câu trả lời chính xác, ngoại trừ những người trong cuộc là các chủ đầu tư.
Đây là vấn đề được nhìn dưới góc độ khác nhau, người thì cho rằng các chủ đầu tư còn lời nhiều, và do vậy họ còn có thể tiếp tục giảm giá bán căn hộ. Tuy nhiên, một số ý kiến khác cho rằng không thể nhìn vào một vài dự án công bố giảm giá mà khái quát toàn bộ thị trường bởi các dự án nhắm vào phân khúc khác nhau và do vậy suất đầu tư cũng khác nhau.
Giảm giá nhờ chi phí đầu vào thấp
Nhìn vào những dự án công bố giảm giá bán thời gian vừa qua có thể thấy đa phần các chủ đầu tư tận dụng được chi phí đầu vào thấp. Chẳng hạn như dự án chung cư Đại Thanh do Xí nghiệp xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu làm chủ đầu tư. Dự án được chào bán với giá 10 triệu đồng/mét vuông, và một số doanh nghiệp khác cho rằng khó để có thể xây dựng căn hộ chung cư có giá như thế mà vẫn có lãi vào thời điểm này.
Đại diện chủ đầu tư dự án Đại Thanh giải thích sở dĩ họ có thể đưa ra thị trường căn hộ có giá bán 10 triệu đồng/mét vuông là do không phải chịu áp lực vay vốn tại ngân hàng, dự án được thi công từ nguồn tiền của doanh nghiệp. Một lợi thế khác là công ty đã có quỹ đất được chuyển nhượng từ năm 2008. Hơn nữa, quỹ đất đó không nằm trong nội đô, mà thuộc khu vực vành đai ba nên giá cả không quá đắt.
Ngoài ra, vị đại diện này cho hay, với kinh nghiệm hơn 30 năm trong nghề xây dựng, doanh nghiệp này có các công ty con phụ trách phần việc như bê tông, giám sát thi công… Các doanh nghiệp bên ngoài không thể tham gia vào giai đoạn nào trong quá trình thi công nên doanh nghiệp có thể tiết giảm được những chi phí thất thoát.
“Với ba lợi thế trên, chúng tôi hoàn toàn có thể giảm giá xuống mức 10 triệu đồng/mét vuông mà vẫn có lãi,” vị đại diện này nói.
Tại khu vực phía Nam, Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai cũng đã từng làm xôn xao thị trường với các dự án căn hộ giảm giá bán, và cách giải thích của tập đoàn này tương tự như doanh nghiệp trên, đó là nhờ vào quỹ đất rẻ và có các công ty thành viên cung cấp vật liệu xây dựng trọn gói, từ thiết kế đến thi công.
Bài toán giá thành và chất lượng
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư Dầu khí toàn cầu (GP – Invest), cho rằng không thể đánh đồng toàn bộ căn hộ chung cư ở những hạng bậc khác nhau để quy về một mức giá chào bán, bởi mỗi dự án được đầu tư nhắm vào phân khúc khách hàng khác nhau.
Trong buổi tọa đàm về triển vọng thị trường bất động sản 2013 được tổ chức tại Hà Nội ngày 23-10, ông Hiệp tỏ ra bức xúc khi một số người hoạt động trong ngành bất động sản cho rằng chung cư có giá 10 triệu đồng/mét vuông mới là giá trị thực.
Theo ông Hiệp, chỉ tính riêng giá thành xây dựng một chung cư loại trung bình đã có giá khoảng 8 triệu đồng/mét vuông. Nếu chia theo hệ số sử dụng khoảng 80% (vì phải chừa diện tích chung như hành lang, cầu thang, hầm…) thì giá thành đã khoảng 10 triệu đồng/mét vuông. Nếu cộng thêm tiền đất, chi phí đầu tư hạ tầng, quản lý thi công thì mỗi mét vuông xây dựng căn hộ chung cư có giá từ 13 – 14 triệu đồng/mét vuông.
Ông Hiệp cho rằng tại thời điểm này chẳng có nhà đầu tư nào dám đưa ra mức lãi cao cho dự án của mình, bởi nếu thế chẳng khác nào tự rước khổ vào thân khi ôm hàng tồn kho và chịu lãi ngân hàng.
“Doanh nghiệp khôn ngoan là doanh nghiệp cân đối mức lãi hợp lý để thị trường có thể chấp nhận sản phẩm của mình để rồi thu hồi vốn”, ông Hiệp nói.
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, cho rằng không nên xem các doanh nghiệp giảm giá bán là phá giá thị trường bởi đó là chiến lược kinh doanh của họ. Không ít doanh nghiệp phải chấp nhận bán lỗ vốn để thu hồi nguồn vốn đã đầu tư, thay vì cố gắng ôm hàng rồi chịu đựng.
Giá nhà hạ xuống sẽ có lợi cho nhiều người mua nhà để ở, song điều mà mọi người quan tâm là làm sao giá thành hạ xuống nhưng không làm giảm chất lượng xây dựng của chung cư.
Theo ông Đực, cuộc đua nhà giá thấp buộc các chủ đầu tư phải xem lại dự án của mình nếu muốn cạnh tranh để tồn tại, trong đó có việc cải tiến kỹ thuật xây dựng và chặt chẽ trong việc quản lý dự án.
