Trái phiếu và blockchain – hai kênh tín dụng tiềm năng cho bất động sản
Thùy Dung
(Địa ốc) – Trái phiếu và công nghệ blockchain là hai kênh bổ sung nguồn vốn mới cho doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh ngân hàng siết tín dụng vào lĩnh vực này.
 |
| Nhiều dự án rơi vào tình trạng chậm tiến độ, thậm chí dừng hoạt động do không có đủ vốn triển khai. Ảnh: Thùy Dung |
Kỳ vọng vào trái phiếu
Theo Thông tư 19/2017, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn bị giảm từ mức 45% của năm 2018 xuống còn 40% trong đầu năm 2019, hệ số rủi ro cho vay bất động sản cũng bị nâng từ mức 200% lên 250%. Bên cạnh đó, các ngân hàng cũng đang dồn nguồn lực để đáp ứng tỷ lệ an toàn vốn theo Thông tư 41/2016. Nếu như trước nay các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng thì với quy định mới, nguồn vốn này sẽ ngày càng khó khăn hơn.
Theo ông Phùng Xuân Minh, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Sài Gòn Phát Thịnh Rating, nguồn cho vay ngày càng ít, điều kiện vay ngày càng khó, cộng hưởng thêm với lãi suất có xu hướng cao trước áp lực từ chiến tranh thương mại Mỹ – Trung, tín dụng từ ngân hàng sẽ không còn là kênh dẫn vốn tối ưu cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.
Thay vào đó, ông Minh cho rằng trái phiếu là kênh tín dụng hấp dẫn bởi thị trường này có ưu điểm là thủ tục đơn giản, thời gian huy động dài, cũng như không cần phải thế chấp như hoạt động của ngân hàng, lãi suất cố định trong suốt quá trình thực hiện dự án. Đặc biệt, hành lang pháp lý đang dần được hoàn thiện sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp nhỏ và vừa thuận lợi trong quá trình phát hành trái phiếu.
Tuy nhiên, ông Minh cũng chỉ ra rằng thị trường trái phiếu Việt Nam còn nhiều hạn chế và quy mô phát triển thấp so với các nước trong khu vực. Số liệu từ trang asiabondsonline cho thấy đến cuối tháng 9-2018, thị trường trái phiếu doang nghiệp của Việt Nam chỉ đạt 1,48% GDP. Trong khi đó, tỷ lệ này của Thái Lan là 21,33% GDP, Malaysia 46,3% GDP, Phillipines gần 7% GDP. Bên cạnh đó, kỳ hạn phát hành trái phiếu ở Việt Nam tập trung ở kỳ hạn ngắn từ 1 đến 3 năm, trong khi các nước trong khu vực thường sử dụng để huy động vốn trung và dài hạn.
Ngoài ra, lãi suất phát hành trái phiếu ở Việt Nam còn khá cao so với các quốc gia trong khu vực. Nguyên nhân cơ bản xuất phát từ sự thiếu minh bạch thông tin thị trường và của từng doanh nghiệp. Các doanh nghiệp Việt hiện nay quy mô còn nhỏ, hệ thống kế toán chưa theo chuẩn mực quốc tế. Điều này đã làm hạn chế sự quan tâm của các nhà đầu tư tiềm năng trong và ngoài nước.
“Chúng tôi hy vọng trong vài năm tới, thị trường chứng khoán và trái phiếu phát triển sẽ tạo cơ hội cho các doanh nghiệp đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư trung và dài hạn trên cơ sở phát triển đồng bộ, cân bằng giữa thị trường ngân hàng, chứng khoán và trái phiếu”, ông Minh nói.
Đối với kênh dẫn vốn từ chứng khoán, theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), trong 9 tháng đầu năm 2018, khoảng 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán, tạo ra gần 158.000 tỉ đồng doanh thu thuần (tăng 42%) và gần 23.000 tỉ đồng lãi ròng (tăng 87%). Tuy nhiên, tỷ lệ doanh nghiệp tiếp cận được kênh này không nhiều.
Riêng việc tìm kiếm nguồn vốn từ các quỹ đầu tư cũng chưa khả thi vì cả nước mới chỉ có một Quỹ đầu tư bất động sản là TCREIT thuộc Techcombank với số vốn điều lệ rất nhỏ chỉ 50 tỉ đồng, chưa đáp ứng được nhu cầu vốn lớn của thị trường bất động sản.
 |
Huy động vốn nhờ blockchain
Ngoài các kênh vốn truyền thống, blockchain đang được tìm đến như một kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản. Theo HoREA, đây là mô hình đầu tư có phương thức hoạt động gần tương đồng với Quỹ đầu tư tín thác theo mô hình mã hóa bất động sản áp dụng công nghệ blockchain và mã token (chữ ký số dạng mã OTP).
Việc áp dụng công nghệ blockchain sẽ là cơ hội cho những người trước đây không thể đầu tư do hạn chế địa lý hay nguồn tài chính ít ỏi. Ví dụ, tại thành phố New York (Mỹ), bất kỳ nhà đầu tư nào cũng có thể sở hữu một phần của tòa cao ốc hạng sang trị giá hơn 30 triệu đô la Mỹ tọa lạc tại trung tâm quận Manhattan nhờ vào hình thức mã hóa tài sản bằng công nghệ blockchain. Quỹ đầu tư này sẽ tạo token kỹ thuật số, đại diện cho một phần giá trị của tòa nhà và được giao dịch như một mã cổ phiếu mà các nhà đầu tư trên thế giới có thể sở hữu tỷ lệ phần trăm nhất định đối với tòa nhà này tương ứng với số tiền họ mua token. Nếu mỗi mã cổ phiếu có giá trị 1 đô la Mỹ thì sẽ có khoảng 25 đến 30 triệu người có thể sở hữu một phần hay toàn bộ cao ốc. Bên cạnh việc tiếp cận khách hàng dễ dàng hơn, nhà đầu tư có thể bán các token này để gây quỹ phát triển dự án.
“Thay vì phải lo lắng chạy theo thời hạn trả tiền vay ngân hàng, việc thực hiện mã hóa tài sản theo phương thức trên sẽ huy động được nguồn vốn lớn của xã hội thông qua các nhà đầu tư để hoàn tất việc xây dựng dự án”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nói.
Blockchain đảm bảo được tính minh bạch, thông suốt, an toàn và có thể giải quyết bài toán thông tin giữa người mua và người bán từ đó thúc đẩy tính thanh khoản trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, hoạt động mã hóa bất động sản hiện nay vẫn đang ở thời kỳ sơ khai, chưa mở rộng với công chúng nên chưa có tác động nhiều đến hoạt động tài chính và thị trường bất động sản. Sự cải tiến mới này được kỳ vọng sẽ mang đến nhiều tiềm năng, ảnh hưởng đến phương thức kinh doanh bất động sản và cách hiểu đúng nghĩa thế nào là sở hữu tài sản trong thời đại kỹ thuật số hiện nay.
