(KTSG Online) – Đại dịch Covid 19 đã khiến cho nhiều cơ sở kinh doanh điêu đứng vì vẫn phải trả tiền thuê mặt bằng, nhưng lại bị đóng cửa dừng hoạt động. Trước tình huống đó, nhiều chủ cho thuê nhà và khách đã biết cách tự thỏa thuận để cùng nhau vượt khó khăn. Nhưng cũng nhiều người chỉ biết nghĩ cho mình, dẫn tới tranh chấp nảy sinh, khiến cả hai bên cùng thiệt hại đơn, thiệt hại kép. Vụ tranh chấp mới nhất xảy ra giữa cà phê Highlands Coffee và chủ thuê mặt bằng tại tòa nhà Artemis ở Hà Nội là một ví dụ.
Không ai chịu ai
Trong đơn gửi tới các cơ quan truyền thông, Công ty Cổ phần Dịch vụ Cà phê Cao Nguyên (Công ty Cao Nguyên) cho biết, doanh nghiệp mở một cửa hàng Highlands Coffee tại tầng 1, tòa nhà Artemis, số 3 Lê Trọng Tấn, phường Khương Mai, quận Thanh Xuân, Hà Nội. Mặt bằng thuê của Công ty Cổ phần Đầu tư IMG (Công ty IMG).
Theo đại diện của công ty, vừa qua do tác động của dịch bệnh Covid-19 và quy định bắt buộc thực hiện các Chỉ thị 15, 16 của Thủ tướng Chính phủ và chỉ đạo của UBND thành phố Hà Nội về thực hiện giãn cách xã hội, doanh nghiệp không được phép tiến hành hoạt động kinh doanh. “Chúng tôi đã nhiều lần gửi công văn thông báo và đề nghị Công ty IMG miễn và giảm tiền thuê mặt bằng, xuất phát từ hoàn cảnh thực tế và căn cứ vào điều khoản về trường hợp bất khả kháng trong hợp đồng (Điều 16) và theo các quy định của pháp luật”, công ty cho biết.
Công ty dẫn điều 16 trong hợp đồng thuê mặt bằng: “Một trong các bên không thực hiện, hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ hay chậm thực hiện các nghĩa vụ của mình theo hợp đồng thuê này do sự kiện bất khả kháng thì sẽ không bị coi là vi phạm hợp đồng …”, và cho rằng dịch Covid 19 kèm các mệnh lệnh hành chính trong đợt giãn cách xã hội có đủ yếu tố đáp ứng điều kiện của sự kiện bất khả kháng. Vì vậy công ty không vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng thuê.
Tuy nhiên, điều đáng nói là, trong khi hai bên chưa nhất trí với nhau về các thỏa thuận liên quan đến “bất khả kháng”, thì theo Công ty Cao Nguyên, chủ thuê nhà đã tự ý niêm phong cửa hàng, ngăn chặn hoạt động kinh doanh, cắt điện, nước, yêu cầu nhân viên bảo vệ ra khỏi cửa hàng và chiếm giữ tài sản gây thiệt hại lớn cho cửa hàng.
“Sự việc Công ty IMG và Ban quản lý tòa nhà cưỡng chế khóa cửa, cho người cầm dùi cui đứng chặn trước cửa ngăn cản nhân viên Highlands Coffee vào trong cửa hàng lấy tài sản cá nhân, thậm chí đặt cả xe ô tô chặn trước cửa gian hàng đều được chúng tôi ghi lại bằng hình ảnh. Trong quá trình diễn ra sự việc nhân viên của cửa hàng Highlands Coffee đều rất kiềm chế và có hành xử đúng mực, mọi diễn biến đều được báo cáo lên lãnh đạo và trình báo lên cơ quan có thẩm quyền”, đại diện Công ty Cao Nguyên cho biết.
Theo ghi nhận của phóng viên, trong hai tuần qua, cửa hàng Highlands Coffee ở tòa nhà Trung tâm thương mại Artemis vốn rất đông khách, hiện đã đóng cửa, và bàn ghế vật dụng bày lộn xộn trước cửa.
Đại diện Ban quản lý tòa nhà Artemis trước đó cho biết, Công ty Cao Nguyên là “vi phạm điều khoản Hợp đồng thuê” và chưa thanh toán chi phí theo hợp đồng. Vì vậy Ban quản lý đã ngừng cấp điện, nước.
Theo Ban quản lý, sau khi dừng điện, nước, phía Highlands Coffee mang máy phát điện đến sử dụng, nên phía quản lý tòa nhà buộc phải niêm phong gian hàng.
Phía Highlands Coffee nhấn mạnh rằng, việc Công ty IMG khóa cửa niêm phong, cắt điện cắt nước cửa hàng diễn ra vào thời điểm Hà Nội đã cho phép mở lại các cửa hàng cà phê giải khát, dẫn tới thiệt hại đáng kể về doanh số bán hàng, tiền thuê các phương tiện, tiền đền bù chi phí nhân công nghỉ việc, chi phí nguyên vật liệu bị chiếm giữ không được bảo quản dẫn tới hư hỏng , chi phí đền bù đối tác do không thực hiện được đơn hàng….
Hai bên đều thiệt
Theo quy định tại điều 156 Bộ luật Dân sự năm 2015, “sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép”.
Theo luật sư Trần Hồng Phong, Đoàn Luật sư TPHCM, dịch Covid-19 đang diễn ra chính là “sự kiện bất khả kháng” vì đã xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước. Để ngăn chặn hiểm họa, các quốc gia, trong đó có Chính phủ Việt Nam, đã ban hành những quy định hạn chế việc đi lại, sinh hoạt nơi công cộng, dừng đón khách du lịch từ nước ngoài…, những điều này đã trực tiếp ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp nói chung, của bên thuê mặt bằng nói riêng và không thể khắc phục dù đã cố gắng. (1)
Luật sư Phong cho biết, do kinh doanh gặp khó khăn, nên thiệt hại xảy ra là không tránh khỏi và cho cả hai bên. Nhưng trước mắt bên thuê mặt bằng là bên gặp nhiều khó khăn hơn, vì đang bị ràng buộc bởi hợp đồng thuê mặt bằng với nghĩa vụ trả tiền thuê hàng tháng. Do khó khăn sẽ còn tiếp tục kéo dài trong nhiều tháng tới, cho nên dù muốn hay không, đòi hỏi các bên phải trao đổi và giải quyết các vấn đề liên quan đến hợp đồng thuê mặt bằng.
Ông cho rằng, trong quá trình thực hiện hợp đồng dân sự (thuê mặt bằng), vì nhiều lý do các bên có thể thỏa thuận chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, tạm dừng, điều chỉnh lại hợp đồng (chẳng hạn là giảm giá thuê) hoặc thậm chí một bên có quyền đơn phương hủy bỏ hợp đồng.
Dù là theo hướng giải quyết nào, để bảo đảm sự công bằng hợp lý, đòi hỏi phải có sự hợp tác và thiện chí của cả hai bên với nhau. Trong tình hình bất khả kháng như hiện nay, tốt nhất là các bên thỏa thuận giảm tiền thuê hoặc tạm dừng hợp đồng cho đến khi chấm dứt sự kiện bất khả kháng (hết dịch). Nếu bên cho thuê cứng nhắc, thiếu thiện chí, thì khả năng dẫn đến tranh chấp, thậm chí đưa nhau ra tòa án là khó tránh khỏi. Nếu xảy ra tình huống này, sẽ tốn kém cả về thời gian lẫn tiền bạc một cách không đáng có. Mà thắng thua cũng khó phân định.
Trở lại vụ việc của Highlands Coffee và Artemis, nếu hai bên tiếp tục cứng nhắc trong cách giải quyết, thì cả hai bên đều bị thiệt hại. Phía Highlands Coffee sẽ không bán được hàng, còn Artemis thì thiệt hại tiền thuê nhà và nếu đưa nhau ra tòa án chờ phân xử sẽ tốn kém thời gian và thiệt hại vật chất cũng từ đó mà ra.
——————————————————
(1) https://thesaigontimes.vn/ap-dung-quy-dinh-su-kien-bat-kha-khang-trong-hop-dong-thue-mat-bang/
