Trị giá của “quyền” cho xây cao ốc
 |
| Cao ốc 22-22 bis Lê Thánh Tôn trước khi đấu giá chỉ được phép xây dựng 12 tầng, nhưng sau đó đã được điều chỉnh lên 18 tầng – Ảnh: Lê Toàn |
(TBKTSG) – Những ô phố trong khu trung tâm TPHCM có trở thành “đất vàng” hay không phụ thuộc nhiều vào quyết định của chính quyền: cho xây hoặc không cho xây cao ốc. Thế nhưng việc xét duyệt chiều cao các công trình hiện nay xem ra rất cảm tính…
Trị giá của “quyền” cho xây cao ốc
Câu chuyện về việc cải tạo một biệt thự cũ trên đường Pasteur, quận 3, TPHCM sau đây nói lên phần nào giá trị của “quyền” cho xây cao ốc. Trước khi bán, chủ ngôi biệt thự nói trên gõ cửa các cơ quan chức năng xin được “cải tạo” biệt thự thành cao ốc. Sau khi “nghiên cứu”, cơ quan chức năng đồng ý cho xây lại công trình cao tối đa 8 tầng.
Khi bán ngôi biệt thự, giá của nó được thương lượng dựa trên vị trí khu đất và tầng cao được phép xây dựng là 8 tầng. Mua xong, chủ mới của ngôi biệt thự cũng xin “cải tạo” ngôi biệt thự này, nhưng không hiểu sao được cơ quan chức năng đồng ý cho xây cao ốc 20 tầng.
Chênh lệnh giữa giấy phép xây dựng cũ và giấy phép xây dựng mới là 12 tầng, nghĩa là chênh lệch hàng ngàn mét vuông sàn xây dựng. Trong khi mỗi mét vuông sàn tại khu vực này trị giá không dưới 50 triệu đồng. Điều này cho thấy “quyền” cho xây cao ốc trong trường hợp này, nếu tính ra tiền, có giá cả trăm tỉ đồng.
Hay như trường hợp cao ốc 22-22 bis Lê Thánh Tôn, khi đem ra bán đấu giá, các cơ quan chức năng chỉ cho phép xây 12 tầng. Nhưng khi xây dựng, cao ốc này đã được cho phép điều chỉnh lên 18 tầng. Chênh lệch 6 tầng với hàng ngàn mét vuông, mỗi mét vuông tại cao ốc này đang được rao bán không dưới 4.000 đô la Mỹ, tính ra chủ đầu tư thu thêm hàng triệu đô la Mỹ.
Có thể nói, giá trị của nhiều khu đất trong trung tâm thành phố cao hay thấp phụ thuộc nhiều vào “quyền” cho xây cao tầng hay không của các cơ quan chức năng. Thế nhưng, thực tế hiện nay chưa có quy định nào rõ ràng về vấn đề này. Tuyến đường nào, đoạn đường nào, khu vực nào… được xây cao tầng và tuyến, đoạn, khu vực nào không được xây cao tầng vẫn chưa được quy hoạch rõ ràng.
Chuyện hai miếng đất kề nhau, miếng được xây 10 tầng còn miếng chỉ được xây 5 tầng là chuyện khá phổ biến hiện nay. Ông Nguyễn Trọng Hòa, Giám đốc Sở Quy hoạch kiến trúc TPHCM, thừa nhận việc cho phép xây cao tầng hay không hiện nay phụ thuộc nhiều vào cảm tính. Để trả lời câu hỏi tại sao địa chỉ này cho xây cao tầng còn địa chỉ kia lại không cho xây một cách “khoa học” thật không dễ dàng gì!
Thế nên có chuyện, trong cùng một khu vực, cùng một đoạn đường, có nhà đầu tư xin xây được cao ốc, có nhà đầu tư lại không; có nhà đầu tư xin được hệ số sử dụng đất 10, 12 lần mà không theo một quy ước nào. Trong điều kiện thiếu các quy định rõ ràng, chi tiết như thế rất dễ nảy sinh tiêu cực, khiến môi trường đầu tư thiếu công bằng, minh bạch.
Hiện nay để xem xét có nên cho xây một công trình kiến trúc cao tầng (có khả năng ảnh hưởng đến cảnh quan của khu vực), Hội đồng Kiến trúc thành phố sẽ xem xét và có ý kiến chấp thuận hay không chấp thuận. Thế nhưng, như lời một thành viên của Hội đồng thì việc xem xét này rất hay “du di” vì nhà đầu tư than lỗ, nếu không được xây cao tầng!
Đi tìm sự công bằng
Trước đây, khu vực được bao bọc bởi các tuyến đường Nguyễn Thị Minh Khai – Hai Bà Trưng – Cách Mạng Tháng Tám – Võ Thị Sáu, thành phố hạn chế chiều cao xây dựng. Thế nhưng, gần đây một số cao ốc 20 tầng, 22 tầng đã mọc lên trên các con đường nhỏ hẹp như Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Pasteur, Lê Quý Đôn… Một cựu quan chức Sở Quy hoạch kiến trúc nhận định, trong một khu vực, một đoạn đường mà đã cho xây cao tầng thì sẽ có sự so bì của các nhà đầu tư khác.
Ông Võ Kim Cương, nguyên Phó kiến trúc sư trưởng TPHCM, cho rằng để tìm đến một sự cân bằng tương đối, thành phố cần quản lý không hoàn toàn dựa trên chiều cao mà phải kết hợp giữa chiều cao cộng với mật độ xây dựng, nghĩa là quản lý theo hệ số sử dụng đất. Theo ông, có thể áp dụng thống nhất một hệ số sử dụng đất trên một đoạn đường, một khu vực. Ví dụ trên một đoạn đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa có thể cho hệ số sử dụng là 5, nghĩa là, nếu có 100 mét vuông, muốn xây hết 100% diện tích thì chỉ được xây 5 tầng, nhưng nếu xây 50% diện tích đất thì có thể xây 10 tầng.
Thế nhưng nếu áp dụng như thế, một số kiến trúc sư lo ngại kiến trúc đô thị sẽ khó mà kiểm soát được. Và khi đó mỹ quan đô thị, không gian đô thị sẽ bị phá hủy. Cho nên, để có sự công bằng và hài hòa về mặt kiến trúc, đúng ra là để có thể lý giải một cách khoa học về việc tại sao vị trí này được xây cao tầng vị trí kia lại không, theo ông Nguyễn Trọng Hòa thành phố cần sớm thực hiện việc thiết kế đô thị một cách chi tiết.
Thực tế thì Công ty Nikken Seikkei đang giúp thành phố thực hiện công việc này ở khu vực trung tâm. Thế nhưng, theo ông Khương Văn Mười, Chủ tịch Hội Kiến trúc sư TPHCM, trong khi chờ thiết kế đô thị, thành phố nên có hướng dẫn chung cho các nhà đầu tư về các trục đường cho xây cao ốc, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng… “Cần công khai các quy định chi tiết như thế thì mới hy vọng thu hút các nhà đầu tư tham gia vào việc chỉnh trang đô thị”, ông nói.
Không biết Viện Quy hoạch xây dựng thành phố làm những công việc gì trong suốt nhiều năm qua mà không xây dựng được cho thành phố những quy định “tương đối đơn giản” như thế?
ĐÁ BÀN
