(KTSG Online) – Gần đây tình trạng một số doanh nghiệp trúng đấu giá đất liên tiếp bỏ cọc đã trở thành vấn đề thu hút sự quan tâm của dư luận. Luật sư Nguyễn Đức Hùng, Phó giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội, cho rằng theo quy định hiện hành, các doanh nghiệp trúng đấu giá mà không thực hiện hợp đồng mua bán tài sản đấu giá sẽ bị mất tiền đặt cọc – chế tài này chưa đủ sức răn đe và các cơ quan chức năng cần xem xét, nghiên cứu để sửa đổi theo hướng tăng cường các chế tài xử lý đối với các trường hợp bỏ cọc, cũng như tăng số tiền đặt cọc.
Ông Hùng cho biết việc người trúng đấu giá quyền sử dụng đất bỏ cọc, không ký kết hoặc không thực hiện hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất đấu giá là trái pháp luật, vi phạm khoản 2 điều 48 Luật Đấu giá tài sản năm 2016. Và theo quy định tại khoản 6 và khoản 8 điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì khoản tiền cọc (hay tiền đặt trước) này sẽ được nộp vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật, sau khi trừ chi phí đấu giá tài sản.
Điều 70 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 cũng quy định người trúng đấu giá “nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật”. Do đó, nếu việc người trúng đấu giá bỏ cọc mà gây thiệt hại cho nhà nước hoặc người khác thì cũng sẽ phải có trách nhiệm bồi thường các thiệt hại đó theo quy định của pháp luật.
“Tuy nhiên, quy định về trách nhiệm bồi thường này là còn quá khái quát, chưa thật sự rõ ràng, cụ thể về các trường hợp phải bồi thường, và các khoản thiệt hại, chi phí phải bồi thường là như thế nào, dẫn đến tính hiệu lực và tính khả thi áp dụng quy định này trong thực tiễn là còn rất thấp, chưa đáp ứng được các yêu cầu của thực tiễn hiện nay”, ông Hùng nói.
Thời gian gần đây, tình trạng doanh nghiệp trúng đấu giá đất liên tiếp bỏ cọc đã trở thành một vấn đề nóng tại nhiều tỉnh thành, đặc biệt là tại TPHCM. Ông Hùng cho rằng đây là việc làm ảnh hưởng trực tiếp đến uy tín và hình ảnh của doanh nghiệp bỏ cọc. Đồng thời, khiến cho việc đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước như biến thành một “trò đùa”, có thể để lại nhiều hệ lụy xấu.
Ông Hùng phân tích, trước tiên, những vụ việc này sẽ tạo ra những “cú sốc” lớn cho thị trường bất động sản, tạo ra mặt bằng giá “ảo”, không phù hợp với thực tế. Có thể tạo điều kiện cho các hành vi thao túng thị trường, đầu cơ, thu lợi bất chính của một số tổ chức và cá nhân, làm nhiễu loạn thị trường, tạo ra nhiều rủi ro trên thị trường bất động sản… ảnh hưởng đến quyền lợi của những người tham gia đấu giá và những nhà đầu tư chân chính; gây khó khăn cho công tác quản lý, thực hiện các chính sách, pháp luật về đất đai và đầu tư của Nhà nước như công tác thẩm định giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có thể gặp nhiều vướng mắc và trở ngại, dễ ảnh hưởng đến tâm lý của người dân bị thu hồi đất, có thể dẫn đến khiếu kiện, đòi mức bồi phường cao hơn so với quy định, gây mất ổn định xã hội.
Mặt khác, ông Hùng cho rằng việc tăng giá “ảo” cũng sẽ làm méo mó thị trường bất động sản, tác động tiêu cực đến mặt bằng giá đất và giá nhà ở. Gây thêm khó khăn cho các nhà đầu tư trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai, cũng như cho người dân, nhất là các đối tượng có thu nhập thấp, thu nhập trung bình trong việc tạo lập nhà ở. Mặc dù các địa phương sẽ thu được những khoản tiền tương đối lớn từ việc các doanh nghiệp bỏ cọc, nhưng sẽ phải tổ chức đấu giá lại các khu đất bị hủy kết quả đấu giá. Về lâu dài, nếu tiếp diễn sẽ gây lãng phí nguồn lực chung của xã hội và ảnh hưởng tới kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội của địa phương.
Ông Hùng phân tích, việc các doanh nghiệp trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc có thể do rất nhiều nguyên nhân. Trước hết, đó có thể là do năng lực tài chính yếu kém, hoặc những biến động của thị trường, hiệu suất đầu tư giảm, dẫn đến nhiều nhà đầu tư phải “bỏ của chạy lấy người”, không thể tiếp tục nhận mua đất. Tuy nhiên, đối với các doanh nghiệp trả giá “trên trời”, cao gấp nhiều lần giá thị trường, cao một cách phi lý và sau đó bỏ cọc thì đó lại là điều rất “bất thường”, không minh bạch, đã đặt ra nhiều hoài nghi trong dư luận xã hội. Thực tế đã cho thấy, các nhà đầu tư có thể có rất nhiều “chiêu bài” để kích giá đất, tạo “cơn sốt” đất, nhằm có thể thu được lợi nhuận cao trong các hoạt động đầu cơ, mua đi bán lại đất đai…
“Mặt khác, hệ thống pháp luật của chúng ta còn nhiều hạn chế và kẽ hở, các quy định về điều kiện năng lực, trách nhiệm của chủ đầu tư đối với việc thực hiện dự án, cũng như các chế tài xử lý đối với hành vi bỏ cọc là chưa đủ mạnh, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và các nhà đầu tư thích thì mua, không thích thì bỏ như hiện nay”, ông Hùng nói.
Theo quy định hiện hành của Luật Đấu giá tài sản năm 2016, các chủ đầu tư trúng đấu giá mà không ký kết hoặc không thực hiện hợp đồng mua bán tài sản đấu giá sẽ bị mất tiền đặt cọc (có giá trị từ 5% đến 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá). Ông Hùng cho rằng đây là chế tài chưa đủ sức răn đe với các doanh nghiệp, đặc biệt là trong trường hợp đấu giá đất công và thực hiện các dự án kinh doanh bất động sản. Do đó, các cơ quan chức năng cần xem xét, nghiên cứu để sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật theo hướng tăng cường các chế tài xử lý đối với các trường hợp bỏ cọc, cũng như tăng số tiền đặt cọc trong việc đấu giá quyền sử dụng đất công và thực hiện các dự án kinh doanh bất động sản.
Để chấn chỉnh hoạt động đấu giá đất, ông Hùng cho rằng các địa phương, các cơ quan chức năng cần tập trung rà soát, kiểm tra công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi.
“Mặt khác, chúng ta cũng phải rà soát và hoàn thiện hơn nữa các quy định về đấu giá tải sản nói chung, và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng. Theo đó, các quy định pháp luật cần phải đảm bảo được việc xác định giá khởi điểm sát hơn với giá thị trường. Điều kiện về năng lực, đặc biệt là các điều kiện về uy tín và năng lực tài chính, trách nhiệm đối với việc thực hiện dự án của chủ đầu tư cần phải được quy định chặt chẽ hơn; nâng cao hơn nữa chế tài xử lý đối với các nhà đầu tư bỏ cọc như buộc phải chứng minh năng lực tài chính bằng hoặc cao hơn giá trị đã trả giá, ngoài việc bị mất số tiền đặt cọc thì nhà đầu tư bỏ cọc sẽ bị cấm tham gia đấu giá, đấu thầu trong một thời gian nhất định và bị trừ điểm uy tín khi tham gia các cuộc đấu giá hoặc đấu thầu về sau…”, ông Hùng nói.
Thêm nữa, ông Hùng cho rằng cần quy định tăng mức đặt cọc đối với tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất công, thực hiện dự án kinh doanh bất động sản. Mặt khác, cần bổ sung các quy định rõ ràng và chi tiết hơn về các trường hợp và các thiệt hại (chi phí phải bồi thường khi nhà đầu tư bỏ cọc, chi phí tổ chức đấu giá lại), để tăng tính răn đe và có cơ sở pháp lý rõ ràng hơn trong việc xử lý các nhà đầu tư vi phạm.
