Nguồn cung tăng nhưng tìm căn hộ giá dưới 50 triệu đồng/m2 không dễ

(KTSG Online) – Nguồn cung căn hộ chung cư giai đoạn cuối năm ở Hà Nội và TPHCM tăng hơn các quí trước với khoảng 14.000 căn được đưa ra thị trường. Nhu cầu căn hộ TPHCM đang dần chuyển dịch sang khu vực lân cận như Bình Dương nhờ giá cả dễ chịu hơn.

• Giá căn hộ tại Hà Nội tăng trong quí 3
• Chung cư TPHCM thiếu chỗ đậu xe trầm trọng: người một nơi, xe một nẻo

Căn hộ chung cư giá 50 triệu đồng/m2 ít hàng

Giai đoạn cuối năm 2024 thị trường sẽ tiếp tục có thêm nguồn cung mới đến từ nhiều loại hình bất động sản như đất nền, nhà phố, biệt thự, căn hộ, shophouse…

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting kiêm Giám đốc đầu tư DKRA Group cho biết, nhiều dự án căn hộ tại khu vực phía Nam đang trong giai đoạn truyền thông chuẩn bị mở bán. Nguồn cung mới được dự báo sẽ tăng so với quí 3-2024, dao động ở mức khoảng 4.000-6.000 căn, tập trung chủ yếu ở hai thị trường là TPHCM và Bình Dương.

Chia sẻ với KTSG Online, ông Võ Hồng Thắng cho biết, phần lớn nguồn cung mới đưa ra thị trường thuộc phân khúc căn hộ. Đây là phân khúc chủ đạo dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường hiện tại cũng như trong thời gian sắp tới nhờ đáp ứng tốt được cả nhu cầu ở thực lẫn nhu cầu đầu tư của đa số người dân.

Theo đó, phần lớn nguồn cung mới phân khúc căn hộ đưa ra thị trường trong thời gian gần đây tại TPHCM dao động ở mức từ 50-70 triệu đồng/m², hay trên dưới 45-60 triệu đồng/m² tại Hà Nội.

Báo cáo của Avison Young Việt Nam chỉ ra thị trường căn hộ TPHCM dự kiến nguồn cung sẽ tăng thêm khoảng 3.000 căn trong quý cuối năm, đánh dấu sự hồi phục sau một thời gian trầm lắng. Giá bán sơ cấp vẫn giữ ổn định ở mức 70-130 triệu đồng/m², với tỉ lệ hấp thụ đạt khoảng 70-75%. Các dự án sắp mở bán dự kiến có mức giá từ 50-85 triệu đồng/m². Ngoài ra, trong quý này, nhu cầu đang dần chuyển dịch sang các khu vực lân cận như Bình Dương do giá cả dễ tiếp cận hơn.

Hàng loạt dự án hiện hữu đã công bố giai đoạn tiếp theo ra thị trường phía Nam, bao gồm D-Homme (TTC Land) với 445 căn, Fiato Uptown (Hưng Phú Invest) với 466 căn, Lavida Plus (Quốc Cường Gia Lai) với 200 căn còn lại… đánh dấu sự phục hồi tích cực của nguồn cung căn hộ. Ngoài ra trong quý này, dự án mới The Opus One (Samty) của Vinhomes Grand Park với 2.000 căn được chính thức mở bán.

Trong báo cáo tổng quan thị trường bất động sản quí 3 của CBRE Việt Nam chỉ ra thị trường chung cư Hà Nội trong tiếp tục ghi nhận nguồn cung mở bán mới khá lớn, khoảng 8.230 căn, gần bằng với nguồn cung mới của quí trước. Tính chung trong 9 tháng đầu năm 2024, tổng nguồn cung mở bán mới căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt hơn 19.000 căn, vượt tổng nguồn cung cả năm 2023. Đây cũng là tổng nguồn cung chung cư mới lớn nhất ghi nhận được tại Hà Nội trong vòng 5 năm trở lại đây.

Nguồn cung mở bán trong quí 3 đến từ 11 dự án, chủ yếu là các dự án phát triển trong các đại đô thị ở phía Tây và phía Đông của thành phố. Trong đó, quí 3 ghi nhận 5 dự án mở bán lần đầu, phần lớn tập trung tại các quận Nam Từ Liêm, Tây Hồ, Gia Lâm và huyện Văn Giang (tỉnh Hưng Yên giáp ranh Hà Nội).

Xét về phân khúc, hơn 75% tổng nguồn cung mới trong quí 3 tới từ các dự án chung cư cao cấp. Trong đó, chỉ có 2 dự án có mức giá chào bán trong khoảng 50-60 triệu đồng/m², các dự án còn lại đều ghi nhận mức giá sơ cấp trung bình trên 60 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì).

Dù nguồn cung mở bán mới tương đối lớn, thị trường chung cư Hà Nội trong quí 3 ghi nhận sức mua vẫn khả quan với tổng số căn hộ bán được vượt mức 8.000 căn.

Tránh lạm dụng đòn bẩy tài chính khi vay mua nhà

Ông Nguyễn Minh Công, quyền Giám đốc sàn Bcons Land cho biết 10 tháng đầu năm 2024, đơn vị đã bán được 1.300 căn trong số 2.000 căn đưa ra thị trường. Số lượng giao dịch vẫn đạt mức trung bình hàng năm, thời điểm giao dịch tốt lên đến 1.800 căn/năm, mỗi năm Bcons mở bán khoảng 1.800-2.300 căn. Ông nhận định nhu cầu mua nhà ở thực tại các thành phố lớn luôn tăng cao với số lượng người nhập cư mỗi năm luôn tăng.

Đặc biệt, lượng khách hàng sở hữu 500-700 triệu đồng để mua nhà rất nhiều. Tuy vậy số tiền này không đủ cho các dự án ở trung tâm nên việc xem xét các dự án ở vùng ven, lân cận TPHCM kết hợp vay ngân hàng là hợp lý từ khoảng 2 tỉ đồng đến dưới 2,5 tỉ đồng/căn tùy dự án.

“Nhiều thông báo chỉ ra nguồn cung sẽ tăng vào năm sau, tuy vậy sản phẩm dưới 2 tỉ đồng gần như hiếm có ở trung tâm TP vì quỹ đất ngày càng eo hẹp. Bên cạnh đó giá nhà có thể sẽ tiếp tục tăng, chính vì vậy giao dịch mua bán trong thời điểm hiện tại với lãi suất thấp hơn cùng kỳ năm ngoái, khách hàng nên tham khảo mua nhà. Hơn 70% khách mua dự án từ Bcons vay 70-80% giá trị căn nhà và cũng khoảng 70% khách hàng mua ở thực”, ông nói.

Đại diện từ DKRA Consulting cũng đồng tình với lãi suất ngân hàng hỗ trợ cho vay mua nhà hiện nay được duy trì ổn định ở mức thấp, đã mở ra nhiều cơ hội cho đối tượng khách hàng có nhu cầu mua ở hoặc đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, người mua cũng cần cân nhắc tỷ lệ vay mua bất động sản, kế hoạch dòng tiền chi trả gốc lãi vay một cách hợp lý, tránh lạm dụng đòn bẩy tài chính dễ dẫn đến những rủi ro không đáng có xảy ra.

Theo anh Dương Đăng Phúc, có kinh nghiệm tư vấn bất động sản cá nhân, dịp cuối năm thường là thời điểm giao dịch sôi nổi nhất trong cả năm. Đối với người mua thì cuối năm sẽ có tổng kết nên dư giả hơn về tài chính. Mặt khác cuối năm các ngân hàng có xu hướng tăng nhẹ lãi suất nên nhiều người lo ngại lãi suất năm sau có thể tăng cao. Hiện tại lãi suất cho vay mua nhà của các ngân hàng cũng đã tăng nhẹ từ 0,25 đến 0,5% trong ba tháng gần đây.

Các dự án mở bán mới sẽ có những chính sách bán hàng đa dạng như chiết khấu, thanh toán giãn, ưu đãi vay…. Người mua có thể lựa chọn phương thức thanh toán phù hợp với điều kiện tài chính và thu nhập của mình.

Anh Đặng Ngọc Phước, hiện là nhân viên văn phòng ở TPHCM chia sẻ anh đã cùng vợ đi xem khoảng 3 dự án tại TP Thủ Đức trong 2 tháng gần đây. Anh cho biết mức thu nhập hai vợ chồng khoảng 50 triệu đồng/tháng, anh dự tính trả trước khoảng 700-800 triệu đồng, mua nhà hơn 2 tỉ đồng, vay gói 20 năm với lãi suất ưu đãi từ 6%/năm trong 3 năm đầu tùy ngân hàng.

Theo anh, sau khi tham khảo từ môi giới, hiện có nhiều dự án có thủ tục mua nhà dễ dàng. Các chính sách từ chủ đầu tư khá tốt như ân hạn lãi gốc lên đến 2 năm, chủ đầu tư cam kết thuê lại sau khi nhận nhà mà chưa có nhu cầu ở, thanh toán trước khoảng 20-30% là có thể nhận hợp đồng mua bán để vay, ngân hàng xét duyệt hồ sơ tài chính cũng cởi mở, lãi đang thấp hơn năm ngoái.

“Tuy vậy tôi vẫn đang cân nhắc thêm vì không muốn vay quá 50% giá trị căn nhà lúc này. Trong tương lai khi hai vợ chồng có kế hoạch sinh con thì thu nhập cũng giảm lại nên cần chuẩn bị tiền mặt nhiều hơn. Về cơ bản các dự án vừa túi tiền thì phải chịu ở xa trung tâm, đa số là các huyện ngoại thành TPHCM hoặc TP Thủ Đức”, anh nói.

Ghi nhận từ hệ thống phân phối Địa Ốc 5 Sao, Giám đốc Ngô Quang Đức cho biết các sản phẩm đơn vị ông đang bán tăng giá từ 8-18% ở TPHCM và Hà Nội. Nguồn cung cũng tập trung nhiều ở bất động sản ở thực, sản phẩm đầu tư hơn là phân khúc nghỉ dưỡng.

Trong quí 4-2024, giỏ hàng của công ty đang phân phối sản phẩm cao tầng của dự án Vinhomes Ocean Park với khoảng 200-300 căn. Hiện tại tình hình mua bán, giao dịch vẫn diễn ra rất sôi động về cuối năm. Thậm chí ở Hà Nội chung cư không có hàng để bán,  khách quan tâm rất nhiều vì gói vay ngân hàng lãi suất đang ổn định và thấp, ông Đức cho biết thêm.

Theo ông, giá chung cư trong tương lai rất khó giảm, thay vào đó để kích cầu khách hàng xuống tiền, chủ đầu tư sẽ tăng thêm nhiều chính sách khuyến mãi như khách hàng về ở sớm, thanh toán sớm, mua không vay ngân hàng sẽ chiết khấu 10-12%, tặng thêm tiện ích cho căn hộ, giãn đợt thanh toán…