(KTSG Online) – Trong những tháng cuối năm, thị trường bất động sản cho thuê ghi nhận sự biến động giá cả tại nhiều khu vực ở TPHCM với đa dạng các phân khúc, loại hình. Trước những thay đổi mới trong quy định về đất đai, các chủ đầu tư cũng cần trang bị thêm nhiều thông tin để linh hoạt biến chuyển trước thị trường cùng sản phẩm bất động sản của mình.
- Cơ hội nào để doanh nghiệp bất động sản phục hồi dòng tiền kinh doanh?
- Bất động sản văn phòng chuyển động tích cực theo chu kỳ phục hồi kinh tế
Giá thuê tăng, nhu cầu nhiều nơi sụt giảm
Theo ghi nhận của Batdongsan.com.vn, diễn biến thị trường bất động sản cho thuê mới nhất có khác biệt so với thị trường bán khi có sự phân hóa về lượt tìm kiếm. Theo đó, nhu cầu tìm kiếm nhà trọ, phòng trọ cho thuê vẫn tiếp tục xu hướng sụt giảm đã kéo dài từ tháng 8 với mức giảm 19%. Mức giảm này đã chững lại so với đợt sụt giảm của tháng 9 (34%). Nhà riêng, nhà mặt phố, căn hộ chung cư cho thuê cũng sụt giảm lượt tìm kiếm lần lượt 18%, 8% và 3%. Trong khi đó, văn phòng và kho xưởng cho thuê có dấu hiệu phục hồi với lượt tìm kiếm tăng nhẹ lần lượt 5% và 3%.
Tại báo cáo của Nhà Tốt chỉ ra từ tháng 7 đến tháng 10-2024, giá thuê căn hộ chung cư và nhà đất tương đối ổn định so với đầu năm và thấp hơn so với cùng kỳ năm 2023. Ngược lại, phân khúc giá thấp hơn là nhà trọ và căn hộ dịch vụ lại ghi nhận mức tăng giá trong quí 3.
Cụ thể, giá thuê căn hộ chung cư ở mức thấp nhất duy trì 5,5 triệu đồng/tháng trong ba quí đầu năm, sau đó tăng lên 5,7 triệu đồng/tháng vào tháng 10-2024. Mức giá trung bình giảm từ 8 triệu đồng/tháng xuống còn 7,5 triệu đồng/tháng trong tháng 10, thấp hơn cùng kỳ năm trước. Giá cao nhất cũng giảm nhẹ từ 16 triệu đồng/tháng xuống còn 15 triệu đồng/tháng trong năm nay.
Giá thuê phòng trọ có xu hướng tăng trở lại trong quí 3, trùng với thời điểm mùa tựu trường của học sinh và sinh viên. Đáng chú ý, mức giá thuê thấp nhất đã chạm mốc 3 triệu đồng/tháng, đây là mức cao nhất trong vòng 2 năm qua. Nếu so sánh với mức giá trung bình 2,5-2,7 triệu đồng/tháng của những tháng đầu năm, mức tăng này tương ứng từ 10% đến 20%.
Đại diện Nhà Tốt nhận định giá thuê nhà trọ và căn hộ dịch vụ tăng đều ở hầu hết các khu vực trong thành phố, với mức cao nhất tập trung tại trung tâm và phía Nam. Thị trường bất động sản cho thuê tại TPHCM trong quí 3 và tháng 10-2024 cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực trọng điểm. Nhu cầu thuê tập trung cao tại quận 7 và TP Thủ Đức, trong khi tại khu vực trung tâm như quận Bình Thạnh duy trì trạng thái cân bằng.
Chị Bảo Nhi, nhân viên môi giới cho thuê nhà tại khu đô thị Vinhome Grandpark TP Thủ Đức, cho biết so với 2023, giá nhà đã lên 500.000 đồng/căn với những căn nhà mới bàn giao, chưa qua ở nhiều lần. Đặc biệt với những căn hộ được chủ trang bị nội thất và ở những phân khu có tiện ích đầy đủ giá sẽ cao hơn so với cùng kỳ năm ngoái khoảng 20-30% và phải gia tăng số tiền cọc lên đến 2 tháng cho một năm kí hợp đồng.
“Riêng những khu mới mở được vài tháng nay chưa có nhiều cư dân đến ở, giá thuê vẫn rẻ hơn trong khu khoảng 10-20% cùng chính sách giảm phí quản lý để thu hút khách thuê. Về cuối năm, nhiều căn hộ hết hợp đồng cũng có rất nhiều khách từ các quận lân cận về thuê mới hoặc yêu cầu tìm ghép phòng, tiếp tục hợp đồng, trong đó có khách ngoại quốc đến ở tăng rất cao”, chị nhấn mạnh.
Anh Võ Hùng, chủ cho thuê nhà chung cư cho biết mình đã mua căn hộ 2 phòng ngủ được 3 năm nay và mới cho thuê vào năm thứ 2 với giá 6 triệu đồng/tháng. Anh chia sẻ nhà đầu tư nhỏ lẻ như anh trong cùng khu vực với dự tính mua nhà để đầu tư ngắn hạn, nhưng đến hiện tại vẫn chưa bán được giá tốt, thị trường thanh khoản chưa ổn định nên quyết định cho thuê lấy tiền trả gốc lãi ngân hàng hàng tháng. Về mức giá thuê sẽ được quyết định dựa trên nhu cầu tìm kiếm của khách thuê và nguồn cung căn hộ tại từng thời điểm.
Bà Nguyễn Uyên Thi, Tổng Giám đốc HaloLand, đơn vị chuyên bất động sản cho thuê tại Việt Nam, đánh giá mặt bằng bán lẻ về nguồn cung duy trì sự ổn định, với các khu vực trung tâm đô thị lớn tiếp tục là điểm nóng. Còn phân khúc văn phòng có nguồn cung tăng mạnh ở cả khu vực trung tâm và vùng ven nhờ các dự án lớn hoàn thiện.
Thị trường văn phòng hạng A và hạng B phát triển để đáp ứng nhu cầu từ các doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp nội địa mở rộng. Giá thuê văn phòng hạng A có xu hướng ổn định hoặc tăng nhẹ tại trung tâm thành phố. Trong khi đó, văn phòng hạng B và C tại vùng ven có giá thuê cạnh tranh hơn, nhắm đến doanh nghiệp vừa và nhỏ.
“Nhìn chung, quí 4-2024, thị trường cho thuê bất động sản tại Việt Nam cho thấy sự phục hồi rõ nét ở mọi phân khúc, với sự cạnh tranh mạnh mẽ hơn nhờ nguồn cung tăng trưởng và các chính sách hỗ trợ pháp lý mới”, bà nói.
Đầu tư linh hoạt trước biến chuyển thị trường
Với sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử và dòng vốn FDI, nhu cầu thuê kho bãi và đất công nghiệp tiếp tục tăng, đẩy giá thuê ở phân khúc này lên cao. Người thuê ngày càng ưa chuộng các bất động sản có tiện ích đồng bộ và thân thiện với môi trường, tạo áp lực cho các chủ đầu tư trong việc nâng cao chất lượng sản phẩm.
Cũng theo bà Uyên Thi, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và các quy định mới về giá đất sẽ tác động trực tiếp đến giá thuê đất. Điều này có thể dẫn đến tăng giá thuê đối với các doanh nghiệp đang sử dụng đất cho mục đích sản xuất, kinh doanh, đặc biệt là trong phân khúc công nghiệp. Nhà đầu tư cần dự đoán sự thay đổi này để điều chỉnh hợp đồng cho thuê hợp lý.
Các quy định mới yêu cầu chủ sở hữu phải tuân thủ các thủ tục đăng ký và kê khai đầy đủ khi cho thuê bất động sản, bao gồm việc đăng ký quyền sử dụng đất và các hợp đồng cho thuê. Việc không thực hiện đúng quy định có thể dẫn đến những rủi ro pháp lý hoặc phải chịu phạt.
Theo dự báo từ Cushman & Wakefield, trong giai đoạn 2024-2027, nguồn cung bất động sản công nghiệp tại Việt Nam sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ với mức tăng trưởng đáng kể ở cả các tỉnh miền Bắc và miền Nam. Từ đó, các nhà đầu tư sẽ có thêm cơ hội để tham gia vào thị trường M&A, đặc biệt trong các khu công nghiệp hiện hữu và mới nổi. Báo cáo Tiêu điểm Bất động sản Công nghiệp Việt Nam 2024 của Savills mới công bố, tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn cả nước đạt 15,1 triệu mét vuông, tăng 31% so với năm trước với nguồn cung mới mạnh mẽ tại các tỉnh trọng điểm.
Để tận dụng cơ hội này, nhà sở hữu bất động sản cần chú trọng vào việc lựa chọn các tài sản có chất lượng cao, có khả năng thu hút khách thuê chất lượng, đồng thời chuẩn bị sẵn sàng cho các yếu tố kỹ thuật và môi trường, đáp ứng nhu cầu của các thị trường xuất khẩu lớn như Mỹ và châu Âu.
Các nhà đầu tư cần phải xác định rõ vị trí chiến lược của dự án, đảm bảo tính pháp lý và khả năng đáp ứng các yêu cầu từ thị trường quốc tế, đặc biệt là các chứng chỉ công trình xanh. Việt Nam với vị trí chiến lược đang trên đà trở thành trung tâm công nghiệp của Đông Nam Á, mở ra cơ hội lớn cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp.
Theo đại diện HaloLand, năm 2025 sẽ là thời điểm đáng chú ý đối với thị trường bất động sản cho thuê, khi nhu cầu thay đổi mạnh mẽ do các yếu tố như sự chuyển dịch giữa các khu vực và xu hướng làm việc linh hoạt. Đầu tiên, bất động sản cho thuê tại khu vực ngoại ô với chi phí thấp hơn nhưng vẫn đảm bảo kết nối giao thông thuận lợi sẽ trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư.
Thứ hai, văn phòng cho thuê linh hoạt sẽ là một xu hướng nổi bật trong năm tới. Với sự thay đổi trong mô hình làm việc, áp dụng chế độ làm việc từ xa, nhu cầu về các không gian văn phòng chia sẻ (co-working spaces) sẽ tăng cao. Các chủ đầu tư sẽ có thể tạo ra các không gian văn phòng linh hoạt, có thể cho thuê theo giờ, ngày hoặc tháng, giúp các doanh nghiệp tiết kiệm chi phí trong khi vẫn đảm bảo môi trường làm việc chuyên nghiệp.
Tóm lại, năm 2025 sẽ là cơ hội để các nhà đầu tư khai thác các loại hình bất động sản cho thuê linh hoạt, đặc biệt là các khu vực ngoài trung tâm, văn phòng chia sẻ và khu công nghiệp. “Sự thay đổi trong nhu cầu của thị trường và xu hướng mới của các doanh nghiệp sẽ mang lại nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn”, bà Thi nhấn mạnh.
