Siết chặt và minh bạch hóa các giao dịch bất động sản

(KTSG) - Trước vấn nạn trốn thuế vẫn tiếp diễn dai dẳng trong các hoạt động kinh doanh và chuyển nhượng bất động sản, ngày 12-1-2022, Bộ Tài chính đã có Công văn 438/BTC-VP (Công văn 438) về việc tăng cường phối hợp giữa các cơ quan nhà nước liên quan nhằm chống thất thu thuế.

Theo Luật Quản lý thuế, khi kết quả thanh tra thuế phát hiện hành vi trốn thuế có dấu hiệu tội phạm thì cơ quan thuế sẽ chuyển hồ sơ cho cơ quan điều tra có thẩm quyền để điều tra theo quy định. Số liệu ghi nhận trên thực tế cho thấy tính đến năm 2019, hầu như không có trường hợp nào bị khởi tố hình sự về hành vi trốn thuế trong kinh doanh bất động sản. Còn hiện nay, số hồ sơ có dấu hiệu trốn thuế đã được chuyển khá nhiều sang cơ quan điều tra, cho thấy động thái cứng rắn của cơ quan thuế nhằm răn đe và xử lý các trường hợp trốn thuế⁽¹⁾. Đây có thể xem là bước chuyển mình trong sự phối hợp giữa cơ quan thuế và cơ quan điều tra, đặc biệt là khi Công văn 438 được ban hành vào đầu năm nay.

Siết chặt đầu vào

Giờ đây, bằng Công văn 438, sự phối hợp giữa các cơ quan liên quan có thẩm quyền càng có động lực gia tăng. Theo đó, Bộ Tài chính đề nghị Bộ Công an chỉ đạo các cơ quan công an địa phương phối hợp với các cục thuế trong việc điều tra và xử lý nghiêm các hành vi kinh doanh bất động sản có dấu hiệu trốn thuế. Bên cạnh đó, Bộ Tài chính cũng đề nghị Bộ Tư pháp, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo các sở tư pháp phối hợp chặt chẽ với các cục thuế địa phương yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng nêu cao vai trò, trách nhiệm trong việc hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán. Những đề nghị nói trên được ví như là công cụ giúp rà soát, “siết chặt đầu vào” và hỗ trợ cơ quan thuế ngăn ngừa trốn thuế.

So với Công văn 14257/BTC-VP của Bộ Tài chính ban hành ngày 15-12-2021, Công văn 438 đưa sự phối hợp lên cấp độ cao hơn và mở rộng phạm vi phối hợp với Bộ Công an và Bộ Tư pháp, đồng thời, đề nghị một cách rõ ràng cơ chế phối hợp giữa các bộ, ngành, cơ quan để cùng siết chặt và giảm thiểu việc thất thu thuế trong kinh doanh bất động sản.

Tuy vậy, có thể thấy Công văn 438 cũng mới chỉ động chạm đến phần “ngọn” chứ không giải quyết được phần “gốc rễ” của vấn đề, cụ thể là vấn đề “hai giá bán” vẫn diễn ra âm thầm.

Vẫn chưa giải quyết được phần “gốc rễ”

Trên thực tế, cơ quan chức năng vẫn lúng túng trong việc chứng minh giá trị thật của các giao dịch bất động sản (để xác định giá tính thuế) bởi kẽ hở pháp lý về giá đất. Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng hoặc theo bảng giá đất do Nhà nước quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Tuy nhiên, các bên giao dịch thường thỏa thuận ghi trên hợp đồng được công chứng mức giá thấp hơn nhiều so với giá thực tế mua bán và việc xác minh giá mua bán thực tế luôn gặp nhiều khó khăn.

Bên cạnh sự thỏa thuận, giá trị giao dịch còn có thể dựa trên khung giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh/thành phố quyết định và chịu sự điều chỉnh của pháp luật về đất đai⁽²⁾.

Ví dụ theo Luật Đất đai 2013, việc xác định giá đất về nguyên tắc phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất. Nhưng thực tế khung giá đất và bảng giá đất của Nhà nước thường không phản ánh đúng, thậm chí là thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường vì nhiều lý do, trong đó có việc chậm cập nhật, điều chỉnh khung, bảng giá đất tại từng địa phương.

Và trước nay, mỗi khi nói đến vấn đề trốn thuế trong kinh doanh bất động sản, các đề xuất thường hướng đến việc thay đổi về chính sách nhưng vẫn chưa thực sự phù hợp với thực tế thị trường. Cụ thể như đề xuất nâng khung giá đất Nhà nước lên sát với giá thị trường, nhưng một số nơi lại có tình trạng giá đất bị thổi phồng đến mức không thể nào được xem là giá cơ sở làm căn cứ tính thuế, nếu áp dụng mức giá quá cao thì có nguy cơ dẫn đến bất ổn về kinh tế và an sinh xã hội.

Hay như với đề xuất nâng mức xử phạt vi phạm hành chính và khung hình phạt hình sự đối với các hành vi trốn thuế, thì như đã nêu, việc xác minh sự tồn tại của hành vi trốn thuế là hết sức khó khăn do các bên trong giao dịch đã có sự bắt tay nhau để cùng hưởng lợi từ việc trốn thuế. Cụ thể là bên bán không phải đóng một phần tiền thuế và hưởng lợi nhuận chênh lệch, còn bên mua thì được bên bán giảm một phần tiền giao dịch. Việc xác định đối tượng xử phạt là ai - bên mua hay bên bán, và đánh giá mức độ vi phạm của các bên đến đâu để áp dụng hình thức phạt và mức phạt sao cho tương ứng vẫn luôn là vấn đề khó khăn.

Cũng vậy, từng nhiều lần xuất hiện ý kiến đề xuất kiểm soát thu nhập từ kinh doanh bất động sản thông qua yêu cầu các giao dịch phải được thực hiện qua ngân hàng thay vì dùng tiền mặt. Nhưng đơn cử như trong tình huống bên mua thanh toán bằng tiền mặt bên ngoài văn phòng công chứng và chỉ chuyển khoản qua ngân hàng phần tiền theo giá trị ghi trên hợp đồng mua bán chẳng hạn, quy định pháp luật cũng khó có thể điều chỉnh.

Có thể thấy hiện các quy định của pháp luật còn nhiều lỗ hổng mà các cá nhân và tổ chức kinh doanh bất động sản có thể lợi dụng để thực hiện hành vi trốn thuế. Trong khi chờ đợi những văn bản pháp luật mới có thể bịt những lỗ hổng này, trước mắt, Công văn 438 gia tăng sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước có thẩm quyền là cần thiết và kịp thời, bởi cách tiếp cận của nó phù hợp với thực tế thị trường hơn, nhằm siết chặt và ngăn ngừa các hành vi trốn thuế.

^(*)Công ty Luật Phuoc & Partners

⁽¹⁾https://cafeland.vn/tin-tuc/mua-ban-nha-hai-gia-se-phat-nang-chuyen-ho-so-qua-cong-an-84921.html

⁽²⁾Khoản 3 điều 114 Luật Đất đai 2013