(KTSG) - Những vụ việc lùm xùm vừa qua liên quan đến trái phiếu bất động sản đã ảnh hưởng tiêu cực không nhỏ đến hoạt động bình thường của các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam. Để phân tích và tìm ra hướng đi khả dĩ cho doanh nghiệp bất động sản Việt Nam, bài viết bắt đầu từ những thông lệ quốc tế trong việc huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản trên thế giới.
Doanh nghiệp bất động sản thế giới trông vào vốn vay và vốn chủ sở hữu
Hầu như trong mọi dự án bất động sản, vay nợ và vốn chủ sở hữu đóng vai trò chính yếu. Phần lớn các chủ dự án đều phải vay ngân hàng một mức độ nào đó, thường là từ 60-80% tổng số vốn cần thiết.
Phần vốn cần thiết còn lại, tương đương 20-40% tổng vốn cần có đến từ vốn chủ sở hữu. Nhưng đa phần trong các trường hợp, chủ sở hữu không chỉ là chủ đầu tư và số vốn cần thiết còn lại này không phải toàn bộ từ tiền túi của chủ đầu tư. Chủ đầu tư lại tiếp tục huy động thậm chí đến 90% số vốn cần thiết còn lại này từ các nhà đầu tư, và chỉ bỏ ra 10% của con số này. Như vậy, hoàn toàn có thể rằng chủ đầu tư chỉ thực sự bỏ ra, chỉ cần có 3% tổng số vốn cần huy động để phát triển dự án (1)(2).
Tuy nhiên, nhiều dự án bất động sản lớn và rất lớn, hàng ngàn, chục ngàn tỉ đồng, và chủ đầu tư có thể cùng lúc triển khai vài dự án khác nhau, nên 3% này cũng đã là một số lớn.
Các nhà đầu tư nêu ở đoạn trên là ai? Ở nước ngoài thì đó là các cá nhân có thu nhập cao, các quỹ đầu tư lớn... Trên thực tế, những nhà đầu tư từ bên ngoài cấp vốn cho dự án mới chính là chủ nhân chính của dự án.
Vì vốn vay ngân hàng và phát hành trái phiếu vẫn là các kênh chính cấp vốn cho việc phát triển dự án bất động sản nên các nguồn vốn này sẽ chỉ ngừng đọng khi thị trường bất động sản trở nên không còn hấp dẫn nữa. Điều này khó xảy ra với Việt Nam ít nhất trong nhiều năm nữa…
Do huy động vốn từ các nhà đầu tư cá nhân là cách huy động không hiệu quả, tốn thời gian, nên không ít chủ đầu tư chọn cách huy động vốn từ các quỹ đầu tư tư nhân. Khi một quỹ đầu tư tư nhân đầu tư vào một dự án, quỹ này thường nắm đại đa số cổ phần của dự án và do đó thường có quyền quản trị đối với các quyết định quan trọng và là người có tiếng nói quyết định cuối cùng. Do đó, chủ đầu tư nếu không tuân thủ đúng kế hoạch kinh doanh thỏa thuận ban đầu thì thậm chí có thể bị hất cẳng ra khỏi dự án, và quỹ đầu tư tư nhân trở thành người dẫn dắt dự án bất động sản ban đầu. Tất nhiên đây là điều không mong muốn, bởi mục đích đầu tư của quỹ đầu tư là tối đa hóa lợi nhuận cho nhà đầu tư của nó chứ không phải là phát triển dự án bất động sản.
Ngoài các kênh trên, chủ đầu tư còn có thêm kênh huy động vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp, thậm chí kênh này nhiều lúc còn lấy bớt thị phần của kênh truyền thống là vay ngân hàng. Chẳng hạn, ở Cộng đồng chung châu Âu (EU), trái phiếu bất động sản đã tăng trưởng rất nhanh, hơn 10 lần trong 10 năm qua, bỏ xa mức tăng 2 lần của toàn thị trường trái phiếu doanh nghiệp của EU trong cùng kỳ(3).
Sự phát triển mạnh mẽ của trái phiếu bất động sản ở EU là do những yếu tố như lợi suất trái phiếu chính phủ thấp, khuyến khích nhà đầu tư đầu tư vào những lĩnh vực có lợi suất cao hơn; doanh nghiệp bất động sản cần vốn để tiến hành mua lại và sáp nhập; và doanh nghiệp bất động sản huy động vốn từ trái phiếu để trả bớt nợ vay ngân hàng do chỉ phải chịu ít khế ước ràng buộc hơn.
Doanh nghiệp bất động sản Việt Nam trông vào đâu?
Ở Việt Nam có nhiều sự việc thường xảy ra nối tiếp nhau ở cả hai thái cực. Suốt cả thời gian dài nhiều năm, ngân hàng là nguồn chính cung cấp vốn cho doanh nghiệp bất động sản. Gần đây hơn thì trái phiếu phát hành bởi các doanh nghiệp bất động sản cũng trở nên thịnh hành và tăng trưởng nhanh. Thỉnh thoảng các cơ quan chức năng như Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng lên tiếng quan ngại với nhắc nhở, nhưng mọi việc đâu vẫn vào đó, ở khía cạnh là chưa thấy có ngân hàng nào, doanh nghiệp nào bị xử lý, chế tài.
Thế rồi một số vụ việc lùm xùm xảy ra gần đây đã làm cho nhà chức trách gần như thay đổi hẳn thái độ khoan dung với vốn ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp đổ vào bất động sản. Nhiều điều kiện, rào cản đã được đề xuất/đặt ra làm cho cánh cửa huy động vốn từ ngân hàng và nhất là phát hành trái phiếu sẽ khép chặt lại.
Điều đáng nói là, như người viết đã từng phân tích trước đây(4), nhiều điều kiện, rào cản đặt ra liên quan đến phát hành trái phiếu doanh nghiệp là vô lý, không thỏa đáng, chẳng hạn quy định doanh nghiệp phải sử dụng vốn từ phát hành đúng mục đích phát hành. Hoặc nếu quy định doanh nghiệp quy mô nhỏ, vốn chủ sở hữu hạn chế, kinh doanh thua lỗ không được phát hành trái phiếu thì có lẽ sẽ chẳng bao giờ có startup nào thành công ở Việt Nam.
Nhưng vẫn còn may cho các doanh nghiệp bất động sản là tuy NHNN yêu cầu các ngân hàng kiểm soát chặt việc tài trợ cho lĩnh vực như bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp, nhưng đây chỉ là yêu cầu một cách rất định tính, chứ không cấm đoán, ngăn cản bằng việc dựng nên các chỉ tiêu định lượng cụ thể mang tính thắt chặt hơn. Lưu ý, đây không phải là lần đầu tiên NHNN ra yêu cầu như vậy, nên có thể hiểu mục đích và hiệu quả của lần này chắc cũng không khác các lần trước.
Điều đáng nói là tuy bị yêu cầu kiểm soát chặt chẽ qua tốc độ tăng trưởng tín dụng nói chung và trong ngành bất động sản nói riêng thì vẫn còn không ít ngân hàng vẫn còn nhiều dư địa để cho vay bất động sản. Do đó, cánh cửa huy động vốn ngân hàng sẽ không hoàn toàn đóng sập lại với các doanh nghiệp bất động sản.
Ngoài hai kênh huy động vốn chủ đạo của doanh nghiệp bất động sản, vay ngân hàng và phát hành trái phiếu, mà ít nhiều sẽ bị hạn chế thì doanh nghiệp chỉ còn cách huy động từ cá nhân và quỹ đầu tư tư nhân. Như trên đã nêu, huy động vốn từ nhà đầu tư tư nhân là không hiệu quả, tốn thời gian. Cách này cũng không hấp dẫn nhà đầu tư, nhất là người mua bất động sản hình thành trong tương lai, vì bị cản trở bởi quy định về hợp đồng góp vốn mua bất động sản hình thành trong tương lai.
Còn huy động vốn từ các quỹ đầu tư, không thể phủ nhận rằng đã và đang có nhiều quỹ trong và ngoài nước đang và sẽ tích cực rót vốn cho các doanh nghiệp bất động sản trong nước. Tuy nhiên, do các quỹ này chỉ đầu tư một phần nhỏ không đủ để có quyền kiểm soát nên họ chỉ đầu tư một cách có chọn lọc vào một số doanh nghiệp bất động sản. Vì vậy, đây cũng không thể là “người cứu rỗi” cho các doanh nghiệp bất động sản nếu không vay ngân hàng và phát hành trái phiếu được.
Trong kịch bản xấu khi cho vay ngân hàng và phát hành trái phiếu bị siết chặt một cách có hiệu lực, sẽ nảy sinh ra các hình thức lách luật, đối phó với các cơ quan chức năng, bởi suy cho cùng có chế tài mạnh đến đâu mà năng lực kiểm tra, quản lý bất cập như hiện tại thì các quy định cũng chỉ là để cho có mà thôi.
Tóm lại, vì vốn vay ngân hàng và phát hành trái phiếu vẫn là các kênh chính cấp vốn cho việc phát triển dự án bất động sản nên các nguồn vốn này sẽ chỉ ngừng đọng khi thị trường bất động sản trở nên không còn hấp dẫn nữa. Vì điều này khó xảy ra với Việt Nam ít nhất trong nhiều năm nữa nên có lẽ nhà chức trách cũng vẫn sẽ phải quản lý theo kiểu “mắt nhắm, mắt mở”, để thị trường điều tiết các luồng vốn.
-----------
(1) https://www.realdata.com/ls/where-to-find-development-equity.shtml
(2) https://www.fool.com/investing/general/2013/10/31/funding-real-estate-development-isnt-as-simple-as.aspx
(3) https://www.lgimblog.com/categories/markets-and-economics/fixed-income/real-estate-corporate-bonds-follow-the-flow/
(4) https://thesaigontimes.vn/lo-ngai-voi-cai-su-lo-ngai/
