(KTSG Online) - Giá thuê liên tục tăng cùng với tỷ lệ lấp đầy cao giúp lợi suất đầu tư vào khu công nghiệp đang nằm trong nhóm đầu các phân khúc bất động sản hiện tại. Theo đà tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam trong năm 2022, thị trường bất động sản công nghiệp đang đứng trước nhiều cơ hội phát triển và hứa hẹn sẽ có những tín hiệu khả quan trong năm tới.
- Bất động sản công nghiệp phục hồi sau khi mở lại đường bay quốc tế
- KCN Việt Nam đầu tư phát triển dự án bất động sản công nghiệp chất lượng cao tại khu công nghiệp DEEP C Hải Phòng
Phân khúc có nhiều động lực nhất thị trường
Báo cáo Industrial Insider do Savills Việt Nam công bố mới đây cho thấy, nguồn cung bất động sản công nghiệp tại hai “đầu tàu” kinh tế Hà Nội và TPHCM đã được lấp đầy gần như hoàn toàn. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cả nước đạt bình quân 70,9%, tương đương cuối năm 2020.
Cụ thể, ở miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang đã chạm mức 96%, tại Hưng Yên đạt tỷ lệ 77%. Hải Phòng hiện ở mức thấp nhất trong các tỉnh trọng điểm với 68%, nhưng nguyên nhân đến từ việc dự án Deep C Hải Phòng III chỉ mới ra mắt.
Trong khi đó, ở khu vực phía Nam, tỷ lệ lấp đầy tại 6 tỉnh thành trọng điểm đạt đến 84%. Bình Dương với hơn 7.000 hecta đất công nghiệp đã được lấp đầy trên 90%. Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An đã có những dự án mới gia nhập thị trường, còn TPHCM, Bình Dương và Đồng Nai hiện đều “khát” nguồn cung.
Nhu cầu cao đang đẩy giá thuê đất khu công nghiệp lên cao. Trong đó, với ưu thế về cơ sở hạ tầng và giao thông, giá thuê khu công nghiệp tại Hà Nội đạt mức gần 140 đô la/m2, cao nhất miền Bắc. Tại TPHCM, giá đã vượt ngưỡng 200 đô la/m2, đứng đầu khu vực phía Nam.
Trong báo cáo chiến lược quí 3-2022, Công ty Chứng khoán ACB (ACBS) cũng duy trì triển vọng tích cực đối với phân khúc bất động sản khu công nghiệp dựa trên nhiều yếu tố thuận lợi như vị trí địa lý, tình hình vĩ mô tương đối ổn định so với khu vực, nguồn lao động trẻ và dồi dào, nhiều hiệp định thương mại được ký kết,... Do diện tích đất hạn chế và nhu cầu ổn định từ các công ty nước ngoài nên giá thuê dự kiến sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt là ở phía Nam.
Đây cũng là phân khúc được Cushman & Wakefield nhận định là điểm sáng nhất trong thị trường bất động sản. Số liệu của đơn vị này vừa công bố cho biết, nguồn cung đất công nghiệp tại 5 tỉnh thành Đông Nam Bộ tăng đáng kể so với năm ngoái. Đặc biệt là trong quí 1 và quí 2 năm 2022, chủ yếu là do các dự án bị trì hoãn từ đại dịch Covid-19 năm ngoái. Tổng nguồn cung tích lũy toàn thị trường đạt 27.780 hecta, trong đó, tỷ lệ lấp đầy đạt 88%.
Sự cộng hưởng của nhiều yếu tố thuận lợi giúp tỷ suất lợi nhuận đầu tư khu công nghiệp đang nằm trong top đầu các phân khúc bất động sản hiện tại. Đơn cử, theo Savills Việt Nam, trong 6 thương vụ bán và cho thuê lại gần nhất được thực hiện với lợi suất đạt 8-11%. So sánh với tỷ suất lợi nhuận của loại hình shophouse (nhà phố thương mại) hiện chỉ ở mức trên dưới 1%/năm, hay nhà cho thuê vào khoảng hơn 4%/năm để thấy con số lợi nhuận đầu tư khu công nghiệp là rất ấn tượng.
Sức hút vẫn còn trong dài hạn
Với nền tảng kinh tế vĩ mô phát triển tốt, Bộ phận dịch vụ Bất động sản công nghiệp của Savills Việt Nam cho rằng, đây là yếu tố quan trọng, quyết định mức độ hấp dẫn của nền công nghiệp nước nhà đối với vốn đầu tư nước ngoài. Bất động sản khu công nghiệp Việt Nam rõ ràng đang hội tụ đủ những thuận lợi để bùng nổ.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhận định Việt Nam đang nắm nhiều lợi thế so với các nước trong khu vực. Đơn cử là về giá thuê trong nước hiện vẫn ở mức tương đối phải chăng nếu đặt lên bàn cân với Malaysia, Thái Lan, Trung Quốc, hay Ấn Độ…
“Tỷ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối cùng giá thành tăng cao đã phản ánh mức độ và nhu cầu đầu tư của các doanh nghiệp quốc tế vào Việt Nam. Điều này mở ra cánh cửa để các nhà phát triển bất động sản trong và ngoài nước đưa ra những sản phẩm mới nhằm đáp ứng nguồn cầu trong thị trường”, ông Matthew Powell nhận xét.
Đồng quan điểm, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, đánh giá với sự bùng nổ của thương mại điện tử trong những năm gần đây, bất động sản công nghiệp đang thu hút nhiều nhà đầu tư gốc Á như Singapore, Nhật Bản, Hồng Kông (Trung Quốc), Hàn Quốc...
Tuy nhiên, theo đại diện của Cushman & Wakefield, nhóm các nhà đầu tư cập bến thị trường Việt Nam trong giai đoạn 2022 trở đi đang có xu hướng tìm kiếm bất động sản hậu cần (logistics) chất lượng ngày càng cao. Đây là thách thức của các nhà đầu tư khi xây khu công nghiệp cho thuê trong thời gian tới.
Có một thực tế là các khu công nghiệp, khu chế xuất của Việt Nam thời gian qua chủ yếu thu hút được các doanh nghiệp đến từ châu Á, trong khi chưa thực sự tạo được sức hút với các các “đại bàng” đến từ châu Âu và Bắc Mỹ. Các tên tuổi như LEGO với dự án hơn 1 tỉ đô la tại khu công nghiệp VSIP vẫn vô cùng hiếm hoi.
Để giải bài toán thu hút các "ông lớn" toàn cầu tham gia vào thị trường Việt Nam, theo các chuyên gia, những khu công nghiệp mới trong thời gian tới cần có quy hoạch chi tiết hơn, phân bổ diện tích cho các chức năng về hậu cần, thương mại, dịch vụ, R&D và các trung tâm dữ liệu.
Đáng chú ý, xu hướng xanh và bền vững tại các khu công nghiệp là định hướng phát triển tất yếu trong tương lai. Không chỉ đem lại lợi ích về môi trường, xu hướng này chính là một lợi thế cạnh tranh của các khu công nghiệp tại Việt Nam với các “đại bàng” trong khu vực và toàn cầu.
Bên cạnh đó, để tăng sức cạnh tranh, các nhà đầu tư cũng cần có giải pháp ứng phó với những bất lợi của thị trường trong nước như chi phí đền bù và giá đất tăng lên rất cao, trình độ lao động còn tương đối thấp, trong khi cơ sở hạ tầng, giao thông chưa thực sự đáp ứng được yêu cầu…
Theo các chuyên gia của công ty chứng khoán SSI dự báo, xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam vẫn tiếp tục. Các chính sách thu hút FDI cũng thúc đẩy các nhà đầu tư quay trở lại đầu tư vào Việt Nam. Ưu tiên hàng đầu hiện nay tại các khu công nghiệp là các lĩnh vực tạo ra sản phẩm có hàm lượng công nghệ và chất xám cao, giảm lĩnh vực thâm dụng lao động. Để kịp thời “dọn ổ đón đại bàng”, các doanh nghiệp trong nước và cả cơ quan quản lý cần có sự điều chỉnh để có mô hình phát triển phù hợp hơn.
