(KTSG Online) – Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven cùng sự bứt phá của các đô thị vệ tinh trở thành điểm nhấn quan trọng, phản ánh sự thay đổi trong chiến lược phát triển đô thị và nhu cầu đầu tư.
- Săn tìm căn hộ giá dưới 50 triệu đồng/m² tại vùng ven TPHCM
- Đầu tư vào đất nông nghiệp vùng ven: Được gì và mất gì?
Nội lực từ cực tăng trưởng mới
Theo DKRA, trong 8 tháng đầu 2025, nguồn cung căn hộ tại TPHCM và vùng phụ cận đạt hơn 28.000 căn, tăng 58% so với cùng kỳ; lượng giao dịch thành công khoảng 20.000 căn, gấp 3,1 lần cùng kỳ 2024, đưa tỉ lệ hấp thụ lên 71%. Thị trường ghi nhận sự phân hóa rõ rệt TPHCM tập trung vào căn hộ hạng A, hạng sang, trong khi các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai hay Bắc Ninh lại dẫn dắt ở phân khúc trung cấp và bình dân, phù hợp nhu cầu thực của số đông. Đáng chú ý, 40% người mua để ở thuộc nhóm tuổi 25-34, chủ yếu là các gia đình trẻ.
Ở phân khúc bất động sản gắn liền với đất, Long An và Bình Dương đang giữ vai trò dẫn dắt. Nguồn cung nhà phố, biệt thự trong 8 tháng đạt hơn 10.100 căn, tăng 70% so với cùng kỳ, trong đó lượng tiêu thụ đạt gần 4.800 căn, gấp 3 lần. Long An là điểm sáng khi chiếm tới 40% nguồn cung và 67,5% lượng tiêu thụ. Giá sơ cấp cũng ghi nhận mức tăng trung bình 15%.
Đối với đất nền, nguồn cung đạt hơn 7.100 nền, gần như đi ngang, nhưng lượng tiêu thụ tăng 2,2 lần so với năm ngoái, lên hơn 1.100 nền. Bình Dương tiếp tục dẫn đầu với hơn 46% lượng tiêu thụ, mặt bằng giá tăng phổ biến từ 10-18%. Những số liệu này cho thấy sức hút ngày càng mạnh của thị trường vùng ven, nhất là tại các địa phương có hạ tầng giao thông kết nối thuận lợi với TPHCM.
Về cơ cấu khách hàng, nhóm mua để đầu tư chiếm tới 70% tổng giao dịch, trong khi mua để ở chỉ chiếm 30%. Đáng chú ý, độ tuổi mua nhà đang trẻ hóa. Nhóm khách 35-44 tuổi là lực lượng chủ lực cả trong nhu cầu đầu tư lẫn mua ở. Với người mua để ở, nhóm 25-34 tuổi chiếm tỉ trọng lớn, tập trung vào các sản phẩm vừa túi tiền, vị trí thuận tiện và thường cần hỗ trợ tài chính. Trong khi đó, khách đầu tư, đa phần cũng ở nhóm tuổi 35-44, thường có nguồn vốn nhàn rỗi, quan tâm đến khả năng sinh lời, quy hoạch tương lai và uy tín chủ đầu tư.
Chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản Nhà ở 2025 “Sóng vệ tinh” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Cộng đồng Review BĐS và báo Người Lao Động tổ chức, ông Võ Hồng Thắng, Phó TGĐ DKRA Group, đánh giá thị trường BĐS đang đi theo ba xu hướng lớn.
Thứ nhất là bất động sản gắn với nhu cầu ở thật và vừa túi tiền, giảm dần tính đầu cơ. Thứ hai là sự phát triển mạnh của các đô thị vệ tinh gắn liền với hạ tầng kết nối, khi áp lực dân số tại các thành phố lớn buộc dòng dân cư dịch chuyển về Bình Dương, Đồng Nai, Long An, nơi hội tụ lợi thế quỹ đất rộng, giá còn dư địa tăng trưởng và các dự án bám theo cao tốc, sân bay. Thứ ba là xu hướng đô thị xanh, thông minh, bền vững, khi thế hệ mua nhà trẻ đề cao môi trường sống chất lượng, tiện ích nội khu và ứng dụng công nghệ hiện đại.
Diễn biến 8 tháng qua cho thấy bất động sản TPHCM đang dần bão hòa, trong khi vùng ven và các đô thị vệ tinh nổi lên như lực hấp dẫn mới. Với hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện, quỹ đất rộng và giá còn tiềm năng tăng trưởng, các địa phương giáp ranh đang trở thành “điểm đến” của dòng tiền, đồng thời giữ vai trò động lực thúc đẩy sự phát triển của toàn thị trường phía Nam.
Ông Phạm Lâm, Trưởng đại diện Hiệp hội BĐS Việt Nam khu vực phía Nam, nhấn mạnh: “Đã đến lúc đô thị vệ tinh không chỉ là vùng ven hỗ trợ trung tâm, mà phải trở thành cực tăng trưởng tự thân hấp dẫn cư dân và nhà đầu tư. Ở đúng quỹ đạo, tài sản sẽ bền vững”.
Thêm lực đẩy vào phân khúc nhà vừa túi tiền
Một số dự án vùng ven đang tạo dấu ấn mạnh trên thị trường. Vinhomes Green City tại Đức Hòa (Long An), quy mô gần 200 ha, đã ghi nhận hơn 2.000 giao dịch chỉ trong 24 giờ đầu mở bán. Tại Bình Dương, dự án La Pura ở TP Thuận An đạt tỉ lệ tiêu thụ 95% quỹ hàng sau một tháng. Eco Retreat của Ecopark tại Long An, rộng 220 ha, cũng thu hút sự quan tâm nhờ vị trí chiến lược gần các tuyến cao tốc và vành đai kết nối TPHCM.
Tại TPHCM, sự dịch chuyển về vùng ven đang góp phần tái cấu trúc thị trường bất động sản, cân bằng hơn giữa nhu cầu ở thực và tiềm năng đầu tư. Đây được xem là thời điểm để doanh nghiệp định hình lại chiến lược, tập trung vào những khu vực có hạ tầng kết nối thuận lợi và quy hoạch bài bản.
Dự báo vài năm tới, TPHCM gần như không còn nhà phố dưới 5 tỉ đồng, trong khi vùng ven vẫn dồi dào nguồn cung 3-7 tỉ đồng. Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, ông Cấn Văn Lực, cho biết so với năm 2024, chỉ số giá căn hộ trên số năm thu nhập bình quân hộ gia đình năm 2025 đã tăng thêm 2,1 năm. Điều này đồng nghĩa người dân cần khoảng 25,8 năm thay vì 23,7 năm mới có thể sở hữu một căn hộ.
Để giảm giá nhà, điều chỉnh lại cán cân cung cầu trên thị trường, ông đề xuất một số giải pháp đối với doanh nghiệp bất động sản như tiếp tục tái cấu trúc hoạt động, quan tâm kiểm soát rủi ro dòng tiền, nợ đáo hạn, kiểm soát rủi ro đầu tư dàn trải. Quá trình đa dạng hóa nguồn vốn và sản phẩm sẽ đưa giá bất động sản về mức hợp lý hơn.
Một số nhà đầu tư cũng nên cân nhắc chuyển đổi số, chuyển đổi xanh trong xây dựng và bất động sản, đóng góp xây dựng cơ sở thông tin, dữ liệu đất đai, nhà ở… Với các bộ luật mới ban hành, doanh nghiệp nên củng cố nội lực bằng cách thích ứng, nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp, văn hóa nhân sự.
Ông Vương Duy Dũng, Cục phó Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng, cũng đồng tình cần cơ chế thúc đẩy phân khúc giá rẻ để điều tiết giá bất động sản đang còn cao so với thu nhập. Một số phương pháp cơ quan quản lý đang xem xét như giảm chi phí đầu vào vốn cấu thành chi phí cuối của sản phẩm như tiền sử dụng đất, lập các quỹ xanh để kích cầu chủ đầu tư xây dựng, tham gia phân khúc bất động sản ít rủi ro, bền vững và lành mạnh như nhà ở, khu công nghiệp…
Được biết, Việt Nam hiện có tỉ lệ đầu tư công so với GDP cao nhất khu vực châu Á. Ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam, nói thêm sau khi sáp nhập, đô thị vệ tinh ghi nhận lượng lớn giao dịch, giá nhà và mức độ quan tâm tăng cao. “Tâm lý người mua đã có sự thay đổi khi các khái niệm địa giới hành chính dần xóa mờ. Người dân tính toán được bài toán di chuyển trong khoảng cách từ 30-40km với nội thành, có thể cân nhắc sở hữu căn hộ”, ông nói.
Tuy vậy, so với mô hình giãn dân ở một số nước trong khu vực, Việt Nam vẫn gặp khó khăn về hạ tầng kết nối. Giao thông từ vùng ven đến các đầu mối quan trọng như nhà ga, sân bay, bến xe chưa thật sự thuận lợi. Thời gian di chuyển giữa các khu vực cần được rút ngắn xuống còn 40-45 phút để đáp ứng nhu cầu sống tiện lợi của người dân ngoại thành.
Trong bối cảnh này, nếu được định hướng đúng và triển khai hiệu quả, làn sóng đô thị vệ tinh sẽ tạo thêm động lực cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững trong giai đoạn tới.
