(KTSG) - Hiện có rất nhiều dự án nhà ở bao gồm chung cư, nhà phố, biệt thự mà người mua nhà đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính và đã ở ổn định nhiều năm nhưng vẫn không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (giấy chứng nhận nhà ở), gây nỗi bức xúc trong dư luận, thậm chí gây ảnh hưởng đến trật tự xã hội.
Người dân ở quận 2 (TPHCM) chắc không còn xa lạ với hình ảnh băng rôn được căng lên ở chung cư Lexington Residence, yêu cầu chủ đầu tư giao sổ hồng cho cư dân mua nhà trong dự án. Họ đã thanh toán gần như 99% giá mua nhà và đã ở ổn định 6-7 năm.
Về phía chủ đầu tư, Novaland cho rằng họ cũng bất lực vì Văn phòng đăng ký đất đai TPHCM không chấp thuận cấp sổ hồng. Trong công văn phản hồi đối với yêu cầu cấp sổ hồng của cư dân Lexington, cơ quan này cho rằng chưa có căn cứ để cấp sổ.
Chuyện là dự án Lexington có tổng diện tích xây dựng hơn 21.300 mét vuông, trong đó, phần diện tích hơn 16.000 mét vuông xây chung cư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước và người dân cũng đã ở ổn định trong nhiều năm, nhưng riêng phần diện tích gần 3.900 mét vuông làm công viên cây xanh thì vốn dĩ được nhà nước giao cho Novaland thông qua quyết định giao đất mà không trải qua quá trình đấu giá đúng thủ tục. Rõ ràng, sai sót này là của chính cơ quan nhà nước và chủ đầu tư trong quá trình giao đất, nhưng thiệt hại trên thực tế thì người mua nhà gánh chịu. Kết quả vụ việc cho đến nay vẫn là người dân miệt mài đi kiện.
Nhức nhối phận “ở nhờ” ngay trong nhà mình
Chung cư Lexington chỉ là một trong nhiều vụ việc của các dự án đã hoàn chỉnh xây dựng và cư dân đã sinh sống ổn định nhưng vẫn không được cấp sổ hồng vì những nguyên nhân hoàn toàn không liên quan đến họ.
Có nhiều dự án không bị thanh tra, không bị giao sai nhưng cũng chậm cấp sổ hồng 5-7 năm do lỗi cơ quan nhà nước chưa hoàn thành tính tiền sử dụng đất, như các dự án Fuji Residence, Hausneo, Sky 9… Tình trạng này còn lan sang cả nhà ở xã hội, như dự án Ehome S Đông Sài Gòn.
Theo thống kê vào tháng 11-2021(1), TPHCM có hơn 63.000 căn nhà chưa được cấp giấy chứng nhận nhà ở, trong đó có 37.421 căn hộ, nhà đất của những dự án đã có văn bản thẩm định cấp giấy. Chỉ với con số được công bố này đã cho thấy số lượng nhà chưa được cấp sổ hồng là rất lớn.
Việc chậm cấp hoặc không cấp chứng nhận cho người mua nhà khiến họ không thể thế chấp tài sản với các ngân hàng khác ngoài ngân hàng tài trợ dự án, mua bán nhà khó khăn, giảm giá trị căn nhà, thủ tục thừa kế phức tạp… Họ mang tâm lý người “ở nhờ” trong chính ngôi nhà của mình, chưa kể bức xúc trong dư luận dẫn tới nhiều vụ việc tập trung đông người, gây ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội.
Vì sao chậm cấp sổ?
Luật Nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở là việc hộ gia đình, cá nhân trong nước thông qua đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật.
Cụ thể hơn, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 148/2020/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 quy định người có giấy tờ chứng minh tạo lập nhà ở hợp pháp (bao gồm nhà ở trong các dự án) và có giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận nhà ở cho người mua nhà về cơ bản bao gồm: Quyết định giao đất cho chủ đầu tư, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư, Tài liệu chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án, Sơ đồ nhà đất, Giấy phép xây dựng, Chấp thuận mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, Hợp đồng mua bán, Văn bản xác nhận đủ điều kiện cấp.
Hiện nay, rất nhiều dự án có đầy đủ các loại giấy tờ này trừ Văn bản xác nhận đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhà ở do chủ đầu tư chưa được xác nhận nghĩa vụ tài chính bổ sung hay bị phát hiện sai phạm; do quy hoạch bị thay đổi; do sáp nhập cơ quan hành chính các cấp dẫn đến thay đổi quy hoạch… (Cũng có trường hợp dù đã có văn bản xác nhận đủ điều kiện cấp mà vẫn không được cấp giấy chứng nhận nhà ở như dự án chung cư Lexington nói trên). Tuy nhiên, các trường hợp này không thuộc các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Điều 19 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Cụ thể hơn, những dự án đã được cơ quan nhà nước cấp văn bản cho phép chuyển nhượng nhà hình thành trong tương lai, sau đó công trình hoàn thành, có biên bản nghiệm thu và người dân đã được chủ đầu tư bàn giao nhà thì việc cấp giấy chứng nhận nhà ở là hoàn toàn đúng quy định pháp luật. Điều này xuất phát từ thực tế là để có văn bản cho phép chuyển nhượng nhà hình thành trong tương lai thì các thủ tục liên quan đến giấy phép xây dựng, các vấn đề quy hoạch, môi trường, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư… đã được cơ quan nhà nước xác nhận đủ điều kiện.
Còn trong trường hợp cơ quan nhà nước dựa vào việc chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính bổ sung, hoặc trong quá trình thanh tra, kiểm tra phát hiện các sai phạm của chủ đầu tư để từ chối cấp Giấy chứng nhận nhà ở cho người mua nhà là không phù hợp quy định của pháp luật cũng như trên thực tiễn.
Việc trì hoãn cấp sổ hồng cho người sở hữu nhà xem chừng là một việc làm mang tính tình thế để tạo sức ép buộc chủ đầu tư thực hiện các nghĩa vụ còn lại của mình. Nhưng thiết nghĩ cách làm này cần phải được cân nhắc, vì thực tế cho thấy nó gây thiệt hại và bức xúc cho người dân sở hữu nhà chứ không tác động đáng kể đến chủ đầu tư. Phần lớn chủ đầu tư thành lập các công ty mới để thực hiện các dự án chứ không phải chính công ty mẹ tiến hành. Nên khi nhà trong dự án đã được bán xong, thu đủ trên 95% giá trị thì các công ty dự án gần như không còn hoạt động và cũng không mặn mà giải quyết các vấn đề pháp lý cho người mua.
Cần bảo vệ người mua “ngay tình”
Trong mối quan hệ pháp luật giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người mua nhà thì người mua là bên thứ ba “ngay tình”, vì họ không thể biết hết những thiếu sót của chủ đầu tư trong việc thực hiện trách nhiệm đối với Nhà nước, cũng như không thể biết những sai phạm của cơ quan nhà nước trong quá trình quản lý các dự án.
Nói cách khác, không thể viện dẫn lý do trục trặc trong quan hệ giữa chủ đầu tư và Nhà nước để không cấp giấy chứng nhận nhà ở cho người mua nhà, thay vào đó, người mua nên là đối tượng cần được bảo vệ lợi ích chính đáng do mối quan hệ thiếu cân bằng giữa họ với chủ đầu tư và cơ quan nhà nước. Việc đẩy người mua nhà vào câu chuyện trách nhiệm giữa nhà nước và chủ đầu tư là việc làm không đúng với tinh thần và quy định của pháp luật.
Pháp luật về đất đai của Việt Nam rất đặc thù so với các quốc gia khác trên thế giới, phát sinh từ lý thuyết nền tảng đất đai là sở hữu toàn dân, Nhà nước đứng ra quản lý. Điều này khiến các chủ thể quản lý luôn sợ bị sai, sợ phải chịu trách nhiệm, nên sinh ra lúng túng. Tuy vậy, không thể vì những nỗi lo sợ đó mà làm ảnh hưởng cuộc sống hàng trăm ngàn người dân. Các cơ quan nhà nước cần phải đồng thuận nhanh chóng tháo gỡ vấn đề này trên cơ sở: một khi dự án đã được thông qua và có đầy đủ giấy phép, hợp đồng mua bán nhà ở, thì người mua sau khi nhận bàn giao nhà phải được cấp giấy chứng nhận nhà ở.
Mọi vấn đề tồn đọng nếu có giữa nhà nước và chủ đầu tư sẽ được xem xét, xử lý theo các chế tài về xử lý vi phạm đã được luật hóa. Người dân là chủ thể cần được bảo vệ thay vì phải chịu thiệt hại từ mối quan hệ giữa nhà nước và chủ đầu tư.
------------
(*) Phó chủ tịch Ban Pháp chế và Thư ký, United Overseas Bank Việt Nam
(**) Đại học Kinh tế-Luật, Đại học quốc gia TPHCM
(1) https://nld.com.vn/thoi-su/tp-hcm-sap-cap-so-hong-cho-hon-37000-can-ho-20211111221934686.htm
Bài viết hay
Bài viết thể hiện đúng vai trò trách nhiệm cơ quan chức năng và chủ đầu tư.
Thiếu trách nhiệm trong quản lý nhà nước là then chốt mọi vấn đề.
Thiệt đúng là chỉ làm khổ dân, nhiều cái đúng thủ tục. Đã đóng hết tiền mà giấy tờ cứ kéo dài năm này sang năm khác.