(KTSG Online) - Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi với nhiều nội dung mới. Trong đó, đáng chú ý là quy định tất cả các giao dịch phải qua sàn giao dịch bất động sản. Điều này đang tạo nên những cuộc tranh luận trái chiều bởi ảnh hưởng của quy định đến lợi ích của các bên tham gia thị trường là rất lớn.
- Lo ngại về đặc quyền, đặc lợi khi quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn
- Sao lại cấm công ty bảo hiểm kinh doanh bất động sản?
Khó hài hòa lợi ích
Quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn được bổ sung vào Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi với kỳ vọng sẽ đảm bảo tính công khai, minh bạch thông tin dự án. Mục đích dài hơi hơn là ngăn ngừa việc một số nhà môi giới gây ra những đợt sốt giá như thời gian vừa qua.
Tuy nhiên, việc tạo nên những lợi ích trái chiều của các bên tham gia, trong đó có chủ đầu tư, sàn giao dịch và khách hàng đã khiến cuộc tranh luận về quy định trên ngày càng gây ra nhiều tranh cãi hơn.
Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch Hội đồng Quản trị Tập đoàn Cen Group, với sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai, vốn thường khiến thị trường “nóng”, biện pháp bắt buộc phải giao dịch qua sàn là rất cần thiết.
Ông phân tích, sản phẩm hình thành trong tương lai, chưa có sổ đỏ cần được kiểm chứng qua các sàn giao dịch nhằm đảm bảo tính pháp lý, an toàn cho người giao dịch mua - bán. Với sản phẩm này, nhiều khi người mua chỉ đóng theo tiến độ chừng vài chục phần trăm là có thể giao dịch, chuyển nhượng qua nhiều vòng. Do đó, kiểm soát giao dịch qua sàn là có hiệu quả.
“Trước đây, luật cho phép chủ đầu tư có thể lập sàn giao dịch cho riêng mình. Đây là vấn đề bất cập bởi một con dấu mà có hai pháp nhân, một bên là chủ đầu tư và một bên là sàn giao dịch. Nếu cho phép điều này cũng nên có pháp nhân độc lập cho rõ ràng. Bên cạnh đó phải siết chặt thêm các quy định về hành nghề môi giới bằng chứng chỉ, điều kiện để mở sàn môi giới”, ông Hưng nói.
Tuy nhiên, cũng có nhiều ý kiến cho rằng, phải làm rõ các loại hình bất động sản phải qua sàn giao dịch tránh gây chồng chéo với các luật liên quan. Chẳng hạn, đất nhà ở, đất khu công nghiệp có phải lên sàn hay không vì bất động sản hình thành trong tương lai và đất khu công nghiệp phải gắn với Luật quy hoạch và quy hoạch đô thị.
Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đề nghị, không bắt buộc mà chỉ khuyến khích giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua sàn giao dịch. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ cần quy định "quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản".
Theo đó, yêu cầu bắt buộc giao dịch bất động sản qua các sàn giao dịch sẽ sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch và không công bằng, không đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản.
Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư dự án cũng không đồng ý với quy định phải mua bán qua sàn vì trong thực tế, doanh nghiệp đã chủ động chọn nhiều hình thức mua, bán.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết, quy định bắt buộc phải giao dịch qua sàn không cần thiết vì khách hàng có quyền chọn mua trực tiếp từ chủ đầu tư hoặc thông qua sàn, mấu chốt cần phải bàn là làm sao để khách hàng mua những sản phẩm thuộc những dự án đã đủ điều kiện để bán hàng.
"Nên để khách hàng tự lựa chọn cách mua, vào sàn thì đắt hơn vì mất phí còn mua trực tiếp ở chủ đầu tư sẽ rẻ hơn một chút. Pháp luật phải có quy định khắt khe để đảm bảo cho khách hàng an tâm khi mua sản phẩm", ông nói.
Theo ông, nhiều vụ khách hàng kiện chủ đầu tư, kiện cả sàn phân phối trong thời gian qua là do bán ra những sản phẩm chưa đủ tính pháp lý. Vì vậy, việc bắt buộc phải qua sàn không phải là điểm then chốt".
Một chủ đầu tư nhiều dự án bất động sản tại TPHCM cũng cho rằng, cần tạo ra cơ chế linh động để khách hàng và chủ đầu tư có thể tự lựa chọn hình thức mua bán, không nhất thiết co cụm lại bằng hình thức thông qua sàn.
Thực tế, các doanh nghiệp đã đi trước luật khi kinh doanh theo 3 hình thức. Cụ thể, doanh nghiệp có thể tự lập sàn kinh doanh độc quyền, bán qua sàn hoặc áp dụng cùng lúc hai hình thức này để tung sản phẩm ra thị trường.
Cần một cơ sở dữ liệu nhà đất hoàn chỉnh
Nhiều chuyên gia độc lập đánh giá, nếu tách rời hai chủ thể lợi ích trong quy định trên thì tính minh bạch của thị trường giao dịch qua sàn hay từ chủ đầu tư cũng không thể giải quyết hoàn toàn. Điều cần nhất vẫn là một cơ sở dữ liệu về nhà đất hoàn chỉnh, đồng bộ và cập nhật theo thời gian thực.
Trả lời trực tuyến báo chí hồi giữa tháng 8 vừa qua, ông Trần Hồng Hà, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, trong dự thảo lần này, cần lưu ý 3 vấn đề liên quan đến chính sách nhà đất. Đó là quy hoạch, định giá đất đai và chuyển đổi số để hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai. Cả ba chính sách này có mối quan hệ hữu cơ, khi giải quyết được thì sẽ giải quyết được cơ bản các vấn đề đang tồn tại.
Bộ đang hướng tới việc xây dựng bản đồ địa chính dữ liệu thông tin về giá đất, ở đó sẽ có những thông tin, dữ liệu về giá của tất cả các giao dịch thông qua sàn đấu giá, đấu thầu… Khi có bản đồ này thì đây sẽ là giá thực, đầy đủ thông tin nhất về giá của từng thửa đất được giao dịch. Trong vòng 5 năm tới, cơ sở dữ liệu sẽ được hoàn thiện.
Như vậy, câu chuyện dữ liệu đất đai có thể được áp dụng tương tự như với giao dịch nhà ở, giúp thị trường minh bạch hơn.
Nhìn nhận về vấn đề này, chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh cho biết, giải pháp kỹ thuật để số hóa hệ thống dữ liệu giao dịch không phải quá khó. Vấn đề là ở việc cập nhật dữ liệu có đúng với diễn biến thực tế hay không. Việc cập nhật được thông tin đầu vào chuẩn sẽ giúp hoàn thiện được bộ chỉ số cho thị trường bất động sản.
“Ngay cả việc cập nhật lịch sử giao dịch, quy hoạch của bất động sản cũng cần được thực hiện đúng và thường xuyên theo thời gian thực thì mới có được dữ liệu chuẩn. Điều này hỗ trợ tối ưu việc liên thông giữa các cơ quan như đóng thuế, nộp tiền sử dụng đất, kiểm tra quy hoạch, giá đất từng khu vực”, ông Chánh nói.
Để thị trường bất động sản có một cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh, nhiều chuyên gia cho rằng, cần đưa nội dung tính toán các chỉ số giá đất, giá nhà, giá bất động sảnvào Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó là các chỉ số thị trường đất đai, thị trường nhà ở và thị trường bất động sản.
Tất cả thông tin được công khai theo hướng cập nhật tự động theo thời gian trên quy mô cả nước, thông tin bất động sản phải kết nối với dữ liệu cá nhân như căn cước công dân và hộ chiếu. Hơn hết là tất cả thông tin phải được công khai, minh bạch và dự báo được diễn biến thị trường.
Dưới góc độ thị trường, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, nhấn mạnh việc công khai thông tin dự án là cần thiết cho người tiêu dùng và các chủ thể liên quan.
“Đặc biệt, cần công khai điều kiện bảo lãnh ngân hàng, điều mà rất nhiều chủ đầu tư đang né tránh, gây ảnh hưởng lớn đến khách hàng. Ngoài ra, phải có quy định xử lý nghiêm chủ đầu tư né tránh công khai thông tin dự án”, ông Châu nói.
Hiện nay, giải pháp về công nghệ trong kinh doanh bất động sản giúp người mua không phải tốn quá nhiều chi phí vẫn có thể tiếp cận với sản phẩm và giúp người bán tìm kiếm người mua, giới thiệu bất động sản phù hợp nhất. Xu hướng dịch chuyển mua bán từ truyền thống đến trực tuyến cũng là yếu tố thúc đẩy cơ sở dữ liệu nhà đất hoàn thiện.
