Doanh nghiệp bất động sản gắng gượng chờ chính sách ‘thấm’ vào thị trường

(KTSG Online) - Sự chuyển động của nhiều chính sách về bất động sản và liên quan đến bất động sản trong vài tháng qua được xem như là “liệu trình” cho tình thế ngặt nghèo của hầu hết doanh nghiệp trong ngành. Tuy nhiên, thực tế doanh nghiệp vẫn đang đối diện với những khó khăn liên quan đến sức khỏe tài chính và vẫn đang ở trong trạng thái chờ phản ứng, chờ chính sách "thấm" vào thị trường.

• Tìm lối ra cho thị trường bất động sản
• Doanh nghiệp bất động sản đang 'mua thời gian' để tái cấu trúc

Oằn lưng với nợ và tồn kho

Nhìn qua các báo cáo thị trường bất động sản mới đây có thể chẩn đoán sơ bộ là tình hình sức khỏe của doanh nghiệp đang chuyển biến ngày một xấu. Trong đó, lượng doanh nghiệp giải thể tăng cao, cơn bão cắt giảm nhân sự lan rộng, nhiều nơi không triển khai dự án mới, ngưng phát hành trái phiếu, thanh khoản co hẹp…

Đi sâu vào báo cáo tài chính, thực trạng về sức khỏe của doanh nghiệp còn bộc lộ nhiều vấn đề hơn với các khoản lỗ, nợ vay lẫn hàng tồn kho chất đống. Tham chiếu tình hình tài chính, kinh doanh của một số doanh nghiệp có quy mô lớn có thể thấy rõ điều này.

Điển hình như Tập đoàn Novaland lần đầu tiên báo lỗ kể từ khi niêm yết. Trong quí vừa qua, công ty ghi nhận mức lỗ sau thuế 410,3 tỉ đồng, giảm mạnh so với số lãi khoảng 1.045,6 tỉ đồng của quí 1-2022.

Tương tự, ông lớn môi giới Đất Xanh Group cũng ghi nhận doanh thu thuần quí 1-2023 ở mức 378,1 tỉ đồng, giảm 79%. Đơn vị này ghi nhận lỗ sau thuế 117,3 tỉ đồng và đây cũng là quý thứ 2 công ty này báo lỗ. Cũng trong lĩnh vực môi giới, Công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (Cenland) cũng báo lỗ 8,8 tỉ đồng, trong khi cùng kỳ lãi 141,9 tỉ đồng.

Hay như Công ty cổ phần Tập đoàn Danh Khôi thậm chí còn không phát sinh doanh thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ trong quí vừa qua. Đơn vị này báo lỗ sau thuế 16,8 tỉ đồng, ngược với quí 1 năm ngoái báo lãi 2,4 tí đồng.

Kết quả kinh doanh lỗ là điều dễ hiểu trong bối cảnh giao dịch yếu ớt của thị trường hiện tại. Điều đáng nói là trong trạng thái lỗ này nhưng doanh nghiệp vẫn phải gồng mình trước áp lực lãi vay ngày một lớn.

Cụ thể, Vingroup chi ra 2.972 tỉ đồng để trả lãi vay trong quí 1, lớn nhất trong số các doanh nghiệp bất động sản. Con số này tăng 84% so với cùng kỳ năm 2022. Đứng thứ hai về chi trả lãi vay là Novaland với mức 1.509 tỉ đồng, giảm nhẹ 10% so với năm trước đó. Công ty cổ phần Vinhomes xếp thứ 3, với số tiền là 569 tỉ đồng, gấp đôi so với quí 1-2022.

Đơn vị phải trả lãi ít nhất trong những ông lớn bất động sản là Nam Long Group với mức 59 tỉ đồng. Tuy nhiên, con số này cũng đã gấp 5 lần so với cùng kỳ năm trước.

Để đánh giá đầy đủ gánh nặng của đối với doanh nghiệp, cùng với việc xem xét số tiền trả lãi vay thì còn phải xem xét tỷ lệ khoản tiền lãi so với doanh thu thuần. Tỷ trọng này cho biết doanh nghiệp phải bỏ ra bao nhiêu phần để trả lãi từ tiền thu về từ bán hàng hóa dịch vụ.

Novaland là đơn vị có tỷ lệ cao nhất với mức 250% trong quí vừa qua, tăng vọt so với mức 85% của năm trước đó. Doanh thu bán hàng giảm mạnh, đơn vị này còn phải xoay xở từ các nguồn khác để có tiền trả lãi. Ngoài Novaland, một số doanh nghiệp khác có tỷ lệ trả lãi cao gồm Phát Đạt (80%), Becamex (59%), Tập đoàn Đất Xanh (51%).

Tuy nhiên chi phí lãi vay cũng chưa phản ánh hết áp lực tài chính của doanh nghiệp. Chi phí lãi vay thể hiện khoản lãi vay phát sinh trong kỳ kế toán, không phải số tiền lãi vay thực tế doanh nghiệp đã trả.

Tổng mức đầu tư của một dự án bất động sản tương đối lớn và thời gian triển khai tính bằng năm. Khi vay vốn để làm dự án, các chủ đầu tư được phép vốn hóa chi phí lãi vay này vào giá trị tài sản, được ghi nhận chi phí phát triển dự án ở hạng mục hàng tồn kho. Các chi phí này sẽ được phân bổ dần vào giá vốn thay vì hạch toán vào chi phí lãi vay.

Nhắc đến tồn kho, đây cũng là một vấn đề ít nhiều tác động đến sức khỏe tài chính của doanh nghiệp. Theo thống kê từ báo cáo tài chính doanh nghiệp có thể thấy, lượng hàng tồn kho đang duy trì ở ngưỡng cao.

Thống kê kết quả kinh doanh quí 1-2023 của gần 60 doanh nghiệp địa ốc đang niêm yết trên sàn chứng khoán, giá trị hàng tồn kho ở mức trên 350.000 tỉ đồng. Trong đó, có 8 doanh nghiệp có hàng tồn kho ghi nhận trên mức 10.000 tỉ đồng là Novaland, Vinhomes, Becamex IDC, Nam Long, Đất Xanh, Khang Điền, Kinh Bắc và Phát Đạt. Tổng giá trị hàng tồn kho của 8 doanh nghiệp này là 327.000 tỉ đồng. Phần lớn trong số này có tỷ lệ hàng tồn kho chiếm từ 40% đến 60% trên tổng tài sản.

Theo nhận định của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong quí-2023, các chủ đầu tư, môi giới, khách hàng đều trong trạng thái chờ chuyển biến chính sách. Thị trường cũng xuất hiện tình trạng các chủ đầu tư e ngại mở bán các dự án mới do có nhiều yếu tố bất lợi. Do vậy, những yếu kinh doanh thu lỗ, tồn kho phình to, chi phí lãi vay lớn đang cho thấy doanh nghiệp đang chịu nhiều áp lực trong một thể trạng tài chính bất ổn.

Vẫn đang chờ chính sách "thấm" vào thị trường

Sự chuyển động của các chính sách về bất động sản và liên quan đến bất động sản trong những tháng đầu năm được đánh giá là tích cực để doanh nghiệp có niềm tin hơn vào sự phục hồi vào cuối năm. Tuy nhiên, điều cần thiết lúc này là nhanh chóng đưa ra một bộ “hướng dẫn sử dụng” cho các chính sách này ngấm nhanh hơn vào thị trường nhằm giảm bớt áp lực trên thực tế của doanh nghiệp.

Nhiều chuyên gia cho rằng, dù có nhiều văn bản được ban hànhnhưng tác động thực tế đến thị trường là chưa nhiều. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc thiếu một quy trình chuẩn để các bên tuân thủ và làm theo. Những vấn đề liên quan đến pháp lý cũng được nâng lên đặt xuống nhiều lần nhưng chưa thể đi đến hướng giải quyết cuối cùng.

Những vấn đề gỡ vướng pháp lý vẫn là cơ sở quan trọng để giải quyết khủng hoảng dòng tiền trên thị trường. Theo các chuyên gia, nếu tháo gỡ được vấn đề trước mắt là pháp lý thì ngay lập tức hàng trăm dự án được giải toả và dòng tiền từ đó mà ra. Quan trọng hơn, pháp lý là niềm tin, tháo gỡ sẽ củng cố niềm tin một cách mạnh mẽ.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng cho lĩnh vực bất động sản tính đến ngày 25-4 đạt hơn 2,67 triệu tỉ đồng, chỉ tăng 3,51% so với cuối năm 2022. Như vậy, quy mô dư nợ tín dụng bất động sản trong 4 tháng đầu năm tăng thêm khoảng hơn 90.000 tỉ đồng (4 tháng đầu năm 2022, quy mô dư nợ tín dụng bất động sản tăng thêm hơn 200.000 tỉ đồng).

Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết, tín dụng bất động sản gặp khó khăn chủ yếu do yếu tố pháp lý của các dự án nên tăng không cao như thời gian trước đây. Khó khăn pháp lý là chủ yếu và phải được giải quyết thì các chính sách cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ mới phát huy, doanh nghiệp mới chứng minh được có dòng tiền trả nợ theo kỳ hạn mới.

Gần đây, một số chính sách liên quan đến nhà ở xã hội đang đang cho thấy tín hiệu thúc đẩy nhanh hơn. Trong đó, nổi bật nhất nhất là triển khai các gói tín dụng hỗ trợ và gần nhất là Thủ tướng công bố về lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội ở mức 4,8 - 5%. Điều này có thể sẽ chỉ báo tốt để các doanh nghiệp có thế mạnh trong phân khúc này tìm lại đà tăng trưởng. Điều này cũng có thể là cơ sở để các doanh nghiệp có quỹ đất tính toán việc chuyển hướng, cơ cấu sản phẩm, phân khúc đầu tư để giải quyết cá vấn đề cấp bách về dòng tiền.

Gần đây, một số địa phương đã bắt đầu đề xuất những phương án gỡ vướng về pháp lý cho các dự án của các doanh nghiệp. Cụ thể, UBND thành phố Biên Hòa đã đề xuất điều chỉnh, bổ sung quy hoạch để tháo gỡ những vướng mắc về pháp lý cho nhiều dự án lớn trên địa bàn tình.

Tuy nhiên, chính sách bất động sản khác với các chính sách tài chính bởi có độ trễ ít nhất 6 tháng. Tức là 6 tháng sau khi các luật này ra đời các doanh nghiệp mới có thể thấy vướng. Vì vậy, ở thời điểm hiện tại nhiều doanh nghiệp có thể tái cơ cấu sản phẩm nhưng rào cản pháp lý vẫn còn đó. Phía đội ngũ thực thi pháp luật cũng chưa cởi bỏ hoàn toàn về tâm lý e ngại, trong khi người mua vẫn chưa sẵn sàng trở lại khi mặt bằng lãi suất chưa hạ.

Về phía doanh nghiệp, việc chờ chính sách "thấm" vào thị trường khiến cho giới kinh doanh chưa dám đưa ra những kế hoạch tăng trưởng từ nay đến cuối năm trong mùa đại hội cổ đông vừa qua. Ngay cả những doanh nghiệp được hưởng lợi lớn từ chính sách cấp thiết phát triển nhà ở xã hội như Nam Long cũng dè dặt trong việc đưa ra kế hoạch tăng trưởng.

Chia sẻ với cổ đông, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Nam Long, đánh giá khó khăn 2022-2023 chưa dừng lại mà còn tiếp diễn khó khăn đến 2024 và 2025, những khủng hoảng trái phiếu vẫn còn đó.

"Chúng tôi nhìn nhận đến ba rủi ro lớn là rủi ro về thị trường và sản phẩm, rủi ro về tài chính và rủi ro về pháp lý. Định hướng của Nam Long là phải “xuyên thủng” thị trường với dòng sản phẩm vừa túi tiền mới có cơ sở nghĩ đến tăng trưởng. Bây giờ bỏ tiền vào không đúng nơi, không đúng chỗ sẽ kéo theo tồn kho và doanh nghiệp mất thanh khoản”, ông Quang cho hay.