(KTSG Online) - Hai chục năm qua, TPHCM có nhiều dự án khai thác không gian ngầm làm bãi đỗ xe kết hợp trung tâm thương mại nhưng rồi cuối cùng thất bại. Nay, không gian ngầm được nhắc lại và đang mở ra cơ hội đầu tư cho doanh nghiệp nhưng thách thức vẫn như cũ khi bài toán pháp lý và cơ chế vẫn còn bỏ ngỏ.
- TPHCM thi tuyển ý tưởng quy hoạch không gian ngầm khu trung tâm và Thủ Thiêm
- TPHCM mời chuyên gia nước ngoài lập quy hoạch không gian ngầm
Thủ tướng đã phê duyệt Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung TPHCM đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060 hôm 11-6. Với quy hoạch này, không gian ngầm là một phần quan trọng trong chiến lược phát triển của thành phố. Về lý thuyết, ai cũng hiểu không gian ngầm không chỉ là giải pháp giảm tải áp lực hạ tầng mặt đất mà còn là động lực kinh tế cho các đô thị lớn như TPHCM.
Cũng như các đô thị lớn trên thế giới, không gian ngầm trong quy hoạch lần này được thiết kế ba tầng chức năng, gồm tầng nông dành cho giao thông tĩnh, phố đi bộ và thương mại; tầng sâu cho giao thông công cộng và hạ tầng kỹ thuật; tầng rất sâu phục vụ các công trình liên vùng.
Có người gọi không gian ngầm là “lớp đô thị thứ hai”, được ví như “mỏ vàng” nếu được khai thác bài bản. Các đô thị lớn trên thế giới phần lớn có không gian ngầm và đã chứng minh hiệu quả khi phát triển không gian ngầm thành hệ sinh thái thương mại, logistics, bãi đỗ xe và tuyến phố kết nối metro.
TPHCM hiện nay hoàn toàn có tiềm năng đi theo hướng này, nhất là khi thành phố đang đối mặt với quá tải giao thông, thiếu bãi đỗ xe triền miên, ngập nước và nhiều áp lực hạ tầng đô thị khác.
Thế nhưng, thực tiễn hơn hai chục năm qua, hàng loạt dự án không gian ngầm tại TPHCM đều rơi vào bế tắc. Dự án bãi xe ngầm Công viên Lê Văn Tám, khởi động từ năm 2005, đã động thổ năm 2010 nhưng đến 2019 bị chấm dứt hợp đồng vì vướng quy hoạch metro và thủ tục. Dự án bãi xe ngầm Trống Đồng, được chấp thuận năm 2008 cũng chưa từng khởi công do vướng metro và pháp lý. Dự án bãi xe ngầm Công viên Tao Đàn, khởi động từ năm 2005 cũng chính thức dừng vì khó khăn tài chính. Dự án ngầm tại sân vận động Hoa Lư có quy mô lớn nhất - 5 tầng hầm, sức chứa gần 2.500 ô tô và 2.800 xe máy, tổng vốn hơn 3.400 tỉ đồng, cũng không thể triển khai dù TPHCM từng thay đổi chủ đầu tư.
TPHCM từng muốn có gần 10 bãi đỗ xe ngầm trong khu trung tâm, theo quy hoạch vào năm 2012 sau khi có nhiều nhà đầu tư ngỏ ý muốn làm không gian ngầm. Thế nhưng, phần lớn các dự án đều “nằm trên giấy” hoặc bị thu hồi. Nguyên nhân rất đơn giản, đó là thiếu tiêu chuẩn quy hoạch không gian ngầm, vướng tuyến metro lúc đó đang làm, vướng pháp lý chồng chéo và cuối cùng là bài toán tài chính. Hiện nay, chỉ duy nhất tuyến Metro Bến Thành - Suối Tiên là có không gian ngầm 2,6 km, từ ga Bến Thành đến ga Ba Son.
Điểm nghẽn lớn nhất cho các công trình ngầm mang tính thương mại chính là hành lang pháp lý. Luật pháp chưa quy định rõ quyền sử dụng không gian ngầm có được tách rời với đất trên mặt hay không. Quyền khai thác, cho thuê, chuyển nhượng hoặc đấu giá không gian ngầm vẫn là khoảng trống pháp lý. Hiện cũng chưa có cơ chế định giá rõ ràng, chưa có công cụ phân bổ lợi ích giữa Nhà nước, chủ sở hữu không gian ngầm và nhà đầu tư nên rất khó để nhà đầu tư mạnh dạn tham gia vào đào “mỏ vàng” sâu dưới đất, vốn cần vốn lớn, rủi ro cao, thời gian hoàn vốn dài.
Theo nhiều chuyên gia đô thị, cách tiếp cận hiệu quả ở các đô thị lớn trên thế giới là xem không gian ngầm như một tài sản riêng biệt, có thể cấp phép, giao dịch và khai thác độc lập so với trên mặt đất.
Nếu Nhà nước không sớm hoàn thiện thể chế thì nguy cơ lỡ nhịp khai thác “mỏ vàng” dưới lòng đất sẽ tiếp tục như hai chục năm qua. Câu hỏi đặt ra lúc này không còn là “có nên làm không gian ngầm hay không” mà là “ai sẽ làm, làm với cơ chế gì và bằng cách nào”.
