(KTSG Online) - Jeonse là một khoản đầu tư nhà đất độc đáo và rất riêng ở thị trường Hàn Quốc, hiếm thấy ở các quốc gia khác. Đây là hình thức cho thuê nhà được đa số người thuê nhà ở Hàn Quốc ưa chuộng, bởi họ không phải trả tiền thuê nhà hàng tháng cho chủ nhà và không phải cam kết quyền sở hữu.
Theo đó, bên thuê sẽ bỏ ra một khoản cọc một lần, có thể lên đến 70% giá trị căn nhà. Sau đó, khách thuê không phải trả tiền thuê nhà trong hai năm, và chủ nhà trả lại toàn bộ số tiền khi hết hạn hợp đồng.
Jeonse là kiểu hợp tác đôi bên cùng có lợi, cho cả người thuê và chủ nhà, trong nhiều năm khi giá nhà tăng và lãi suất cao. Người thuê nhà có thể đi vay để đặt cọc thuê nhà, nhưng lãi suất khoản vay này vẫn rẻ hơn tiền thuê. Còn chủ nhà được vay không lãi suất để thực hiện giấc mơ sở hữu căn nhà riêng ở nơi có sinh hoạt thuộc loại đắt nhất thế giới.
Thuê nhà kiểu jeonse đặc biệt phổ biến đối với những người trẻ ở độ tuổi 20-30, những người không đủ khả năng chi trả toàn bộ tiền mua căn nhà.
Khi bong bóng jeonse xẹp
Nhiều năm qua, các nhà đầu tư kiêm chủ sở hữu bất động sản trẻ đã mua vào ồ đạt các căn hộ bằng cách dùng tiền đặt cọc jeonse của người thuê nhà. Họ hy vọng rằng thị trường nhà sẽ tiếp tục tăng giá.
Tuy nhiên, giá nhà trung bình đã giảm 12% và giá thuê jeonse giảm 7% trong hai năm tính đến tháng 1 vừa rồi. Trong bốn năm trước đó, giá đã tăng lần lượt 37% và 24% - theo Ủy ban Bất động sản Hàn Quốc.
Thông thường, chủ nhà sẽ trả lại đủ 100% tiền cọc khi hợp đồng chấm dứt. Nhưng có khi người thuê nhà sẽ chịu nhiều thiệt thòi khi chủ nhà không thể hoàn đủ cọc lúc hợp đồng hết hạn.
Yoo Ha-jin, 28 tuổi, hối hận vì đã không mua bảo hiểm cho khoản tiền cọc jeonse khi ký hợp đồng thuê nhà vào tháng 3-2021. Cuối năm ngoái, chủ nhà phá sản và thông báo với Yoo rằng căn nhà sẽ được bán đấu giá và cô có thể chỉ nhận lại nhiều nhất là 45% số tiền cọc ban đầu. Yoo mất 33 triệu won (25.000 đô la) trong khoản cọc jeonse mà cô nhận lại vào tháng 4-2023 vừa rồi.
Kim là nhân viên văn phòng 35 tuổi, không muốn tiết lộ đầy đủ họ tên. Người đàn ông này khuyên bạn bè và đồng nghiệp rằng đừng bao giờ đầu tư vào thị trường nhà đất trong chu kỳ tăng giá. Kim nói mình đang trả giá rất đắt sau khi mua nhiều căn nhà cùng lúc cách đây vài năm. Kim đã tận dụng lợi thế của đòn bẩy tài chính jeonse khi mua nhiều nhà và căn hộ, chủ yếu vào năm 2020 và 2021 khi thị trường nhà ở đang ở đỉnh cao.
“Không giống như đầu tư chứng khoán, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy jeonse phải trả lại một khoản tiền khổng lồ cho người thuê nhà vào ngày hết hạn hợp đồng. Số tiền thường lên đến hàng trăm triệu won. Nhưng hầu hết các nhà đầu tư đều mong đợi sự tăng giá của không chỉ tài sản đầu tư mà cả tiền thuê. Vì thế, một số đã mua nhiều căn nhà bằng cách sử dụng tiền cọc của người đi thuê. Thật không may, chu kỳ tăng giá đột ngột kết thúc vào năm 2022. Giá nhà và giá thuê nhà đã giảm mạnh trong hai năm qua”, Kim giải thích.
Nhà đầu tư này nói rằng người đầu tư một căn thì hầu hết có thể trụ được khi giá nhà và giá thuê giảm. Song, đối với người sở hữu nhiều căn nhà cho thuê theo dạng này lại là một câu chuyện khác, đã có nhiều trường hợp không thể trả lại cọc một lần cho người thuê, thay vào đó, chủ nhà phải thương lượng để được trả lại tiền cọc theo nhiều đợt khác nhau cho bên thuê nhà. Vì chính phủ đang áp dụng quy định về tỷ lệ trả nợ (DSR) chặt chẽ, một số họ phải chuyển sang cho vay tư nhân lãi suất cao để trả lại tiền cọc. “Nếu họ không làm như vậy, những ngôi nhà sẽ ngay lập tức được đưa ra đấu giá”, Kim nói.
Trướng tình trạng này, Kim đang cân nhắc việc bán một trong những tài sản của mình với khoản lỗ khoảng 100 triệu won (76.400 đô la). Chấp nhận khoản lỗ tài chính lớn vậy sẽ tốt hơn cho những người sở hữu nhà như Kim, bởi họ không phải đau đầu mỗi ngày và áp lực ngày một gia tăng khi đến kỳ hạn trả tiền cọc.
Hướng giải quyết của Chính phủ Hàn Quốc
Các yêu cầu bồi thường cho các khoản nợ jeonse có bảo hiểm đã tăng hơn gấp đôi vào năm ngoái lên mức kỷ lục 1.170 tỉ won (903 triệu đô la Mỹ) – theo Công ty bảo hiểm đô thị và nhà ở Hàn Quốc (KHUAP). Đây là một trong ba công ty bảo hiểm chính ở thị trường này tại Hàn Quốc. Số liệu từ KHUAP cho thấy, người thuê nhà ở độ tuổi 20 và 30 chiếm 70% tổng số đòi bồi thường.
Một quan chức của Ủy ban Dịch vụ tài chính cho biết, các cơ quan tài chính đang hợp tác chặt chẽ với các cơ quan khác để hỗ trợ những người thuê nhà jeonse và chủ nhà gặp khó khăn trong việc hoàn tiền. Cùng với đó đã xuất hiện tình trạng lừa đảo có tổ chức có dấu hiệu ngày càng tăng. Năm 2022, cảnh sát Hàn Quốc đã ghi nhận 622 vụ lừa đảo có tổ chức liên quan đến jeonse, tăng 3 lần so với năm 2021.
Theo Ngân hàng Hàn Quốc (BoK), các khoản cho vay tiền kiểu jeonse đã tăng hơn gấp bốn lần trong vòng chưa đầy sáu năm tính đến tháng 10 năm ngoái, đạt lên 172.000 tỉ won (132 tỉ đô la Mỹ). Con số này tương đương 17% dư nợ thế chấp và 10% nợ hộ gia đình của Hàn Quốc.
Chính phủ đang xem xét nới lỏng các quy tắc DSR cho những chủ nhà cần trả lại tiền cọc cho người thuê nhà. Bất kỳ cá nhân nào khi vay mua nhà cũng phải tuân theo quy tắc “giới hạn 40% DSR”. Điều này có nghĩa là các khoản thanh toán gốc và lãi hàng năm đối với tất cả các sản phẩm cho vay ― bao gồm các khoản vay thế chấp và không thế chấp ― không được vượt quá 40 phần trăm thu nhập hàng năm của họ.
Từ năm 2022, giá nhà và giá thuê giảm mạnh và chưa có dấu hiệu phục hồi rõ ràng, vì thế, những chủ nhà không thể trả lại tiền cọc không còn lựa chọn nào khác ngoài việc gánh chịu khoản lỗ lớn khi tài sản của họ được đem đấu giá.
Các chuyên gia cho biết chính phủ không có chính sách cụ thể nào trong lúc này ngoài tỷ lệ 40% ở trên. Các nhà đầu tư đang phải trả giá cho những khoản đầu tư không đúng lúc như thế.
"Ngay cả khi chuyện này trở thành vấn nạn xã hội nghiêm trọng hơn, chính phủ và các cơ quan chức năng không thể can thiệp trực tiếp. Bởi một số chủ nhà có thể lợi dụng các biện pháp nới lỏng và lại tiếp tục thực hiện các khoản đầu tư như vậy”, Giáo sư chuyên về bất động sản Kwon Dae-jung tại Đại học Myongji nhận định về chuyện này.
Theo Korea Times, Reuters, Bloomberg
Hình thức này ở Việt Nam có lâu rồi, gọi là “thục nhà”, không phải duy nhất ở Hàn Quốc.