(KTSG) - “Quỹ Nhà ở quốc gia không nên chỉ tập trung vào nhà ở xã hội (phân khúc thu nhập thấp) mà còn hỗ trợ cả phân khúc dành cho người thu nhập trung bình thấp. Để quỹ hoạt động hiệu quả và bền vững, cần có một cơ chế huy động vốn linh hoạt, minh bạch và một mô hình vận hành chặt chẽ”, ông Tô Anh Hùng, chuyên gia bất động sản, Giám đốc điều hành A-City, trao đổi với Kinh tế Sài Gòn.
Hóa giải những tồn tại của nhà ở xã hội
KTSG: Thưa ông, Việt Nam đang tiến hành nghiên cứu thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia để phát triển nhà giá rẻ ở các đô thị lớn. Ông đánh giá như thế nào về ý tưởng này? Ngoài ý nghĩa xã hội rất lớn và đáng trân trọng, xét từ góc độ thị trường bất động sản, việc thành lập và vận hành quỹ này có góp phần lành mạnh hóa thị trường hay không?
- Ông Tô Anh Hùng: Trong bối cảnh tại các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và TPHCM, giá nhà ở thương mại đều vượt rất xa so với thu nhập của người dân, còn nguồn cung nhà ở xã hội đang hạn chế, đây là một ý tưởng rất tốt.
Nếu quỹ này được thành lập và vận hành minh bạch, công bằng, đúng mục tiêu, phù hợp với quy luật của thị trường và thông lệ thế giới, tình trạng đầu cơ và áp lực tăng giá nhà ở thương mại sẽ được giảm thiểu. Bởi lẽ, Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ tạo nên nguồn cung nhà ở với mức giá phải chăng và ổn định cho thị trường, giúp người mua có thêm lựa chọn, từ đó, kìm hãm tốc độ tăng giá ảo, giúp bất động sản phản ánh đúng giá trị thực hơn. Phân khúc nhà ở thương mại không thể lợi dụng tâm lý “không có lựa chọn khác” để đẩy giá lên cao một cách vô lý, doanh nghiệp sẽ buộc phải cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm, tiện ích và dịch vụ thay vì chỉ dựa vào khan hiếm nguồn cung.
Cân bằng cung - cầu trên thị trường bất động sản tại các đô thị lớn sẽ dần hình thành vì cùng với nguồn cung nhà ở đáp ứng nhu cầu của người có thu nhập trung bình và thấp tăng lên, các nhà phát triển bất động sản sẽ phải tự điều chỉnh để cạnh tranh, giảm bớt mức độ tập trung vào phân khúc cao cấp. Hạ tầng giao thông nội đô, hạ tầng kết nối trung tâm đô thị và các đô thị vùng ven được xây dựng cùng với các dự án nhà ở thương mại hợp túi tiền sẽ giúp giảm tải áp lực dân số lên các quận trung tâm, giảm nhiệt cơn khát thuê, mua nhà đất nội đô, góp phần ổn định giá nhà đất.
Từ góc độ thị trường tài chính, trong năm 2024, tín dụng kinh doanh quyền sử dụng đất tăng đến 74%, tiềm ẩn rủi ro bong bóng bất động sản. Quỹ Nhà ở quốc gia hoạt động ổn định sẽ giúp giảm tình trạng vay nợ ngân hàng để đầu cơ đất đai do kênh đầu tư này bớt hấp dẫn. Với những người có nhu cầu ở thực, quyền lợi được tiếp cận với các khoản vay từ quỹ này sẽ giúp giảm áp lực lãi và nợ vay, tăng trưởng tín dụng tiêu dùng, tự sử dụng phục hồi một cách an toàn, bền vững.
Đối với các ngân hàng thương mại, khi lựa chọn đầu tư đa dạng hơn, họ sẽ phải tập trung vào tài trợ cho các dự án khả thi, thay vì đổ vốn vào các dự án cao cấp. Đặc biệt, khả năng lan tỏa lớn của ngành bất động sản ảnh hưởng đến 40 ngành nghề liên quan sẽ giúp đạt được mục tiêu tăng trưởng GDP 8% và hai con số ở các năm sau một cách bền vững.
KTSG: Cùng với sự ấm lên của phân khúc nhà ở xã hội, nhiều quan điểm cho rằng, Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ chủ yếu hỗ trợ xây dựng nhà ở xã hội ở các đô thị lớn, đáp ứng nhu cầu rất lớn trên thị trường hiện nay. Ông có đồng tình với quan điểm này không và vì sao? Hiện tượng môi giới, bán dự án nhà ở xã hội dù chưa mở bán, tâm lý mua được nhà ở xã hội là một sự đầu tư chắc chắn sinh lời dẫn đến việc thị trường luôn thiếu hàng liệu có được giải quyết khi quỹ nhà ở xã hội nhiều lên?
- Tôi đồng tình với quan điểm này. Tỷ lệ đô thị hóa toàn quốc năm 2024 đạt 44,3%, vượt chỉ tiêu Quốc hội giao là 43,7%, mà nguồn cung thì chỉ tập trung ở phân khúc cao cấp gây ra sự lệch pha cung - cầu. Tại Hà Nội, theo số liệu từ Kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội thời kỳ 2021-2025, mỗi năm, đô thị này cần khoảng 50.000 căn hộ.
Trong khi đó, số lượng nhà ở xã hội hiện tại không đủ đáp ứng nhu cầu thực tế, tạo ra hiện tượng “cung ít - cầu nhiều”. Người có nhu cầu thật khó tiếp cận trong khi những người mua để đầu tư lại tìm cách “lách luật” để sở hữu. Nhà ở xã hội có giá thấp hơn 30-50% so với nhà ở thương mại cùng khu vực khiến động cơ đầu cơ càng mạnh mẽ.
Nếu số lượng nhà ở xã hội được cung cấp đủ lớn, tình trạng khan hiếm sẽ giảm. Và nếu chúng ta có chiến lược phát triển đồng bộ nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá hợp lý, khoảng cách giá giữa hai phân khúc này sẽ thu hẹp lại. Khi đó, nhà ở xã hội không còn là kênh đầu tư hấp dẫn nữa mà trở về với đúng bản chất là một lựa chọn nhà ở hợp lý. Điều này giúp thị trường trở nên lành mạnh hơn.
Dù vậy, để chấm dứt hoàn toàn tình trạng chênh lệch giá và đầu cơ nhà ở xã hội, cần kết hợp thêm các giải pháp quản lý chặt chẽ hơn. Đầu tiên, hình thành cơ chế “thuê - mua”, thay vì bán đứt. Quy định quyền sở hữu các căn hộ chung cư chỉ kéo dài 99 năm như ở Singapore cũng làm giảm thiểu động lực sở hữu nhà ở của người dân.
Thứ hai, có biện pháp hạn chế giao dịch mua đi bán lại như tăng thời gian cấm chuyển nhượng từ 5 năm lên 10-15 năm, áp dụng chế tài mạnh đối với các trường hợp lách luật để mua đi bán lại nhà ở xã hội… Có thể cân nhắc bổ sung thêm quy định, nếu chủ sở hữu nhà ở xã hội muốn bán, buộc phải bán lại cho Nhà nước hoặc Quỹ Nhà ở quốc gia với giá quy định, thay vì bán trên thị trường tự do, bổ sung thêm nguồn cung cho những người đủ điều kiện và có nhu cầu mua để ở.
Thứ ba, siết chặt điều kiện mua nhà bằng việc kiểm tra chặt chẽ hơn thu nhập, tài sản, số lượng bất động sản đang sở hữu trước khi xét duyệt mua nhà ở xã hội. Nếu phát hiện mua nhà không đúng mục đích (ví dụ: mua nhưng không ở), có thể áp dụng biện pháp xử lý nghiêm khắc. Hiện nay Chính phủ đang đề xuất triển khai việc duyệt hồ sơ thông qua hệ thống dữ liệu cư dân VNeID. Làm được như vậy, tình trạng nhà ở xã hội bán sai đối tượng, sử dụng không đúng mục đích sẽ được giải quyết.
Nên hỗ trợ cả phân khúc nhà ở giá hợp lý
KTSG: Nếu tư duy theo hướng Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ hỗ trợ phát triển các sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu của đại đa số người mua, nghĩa là từ phân khúc thấp đến phân khúc trung bình thấp thì liệu có phù hợp hơn không? Muốn vậy, mục tiêu của quỹ này cần được xác định cụ thể ra sao?
- Quỹ Nhà ở quốc gia không nên chỉ tập trung vào nhà ở xã hội (phân khúc thu nhập thấp) mà còn hỗ trợ cả phân khúc dành cho người thu nhập trung bình thấp. Tôi cho rằng, đây có thể là một hướng tiếp cận tối ưu hơn.
Trên thực tế, nhóm thu nhập trung bình thấp, chiếm tới 40-50% dân số thành thị, đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở, không đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội nhưng không đủ khả năng mua nhà ở thương mại đắt đỏ. Nếu chỉ phát triển nhà ở xã hội, nhóm này bị bỏ lại phía sau.
Từ góc độ thị trường, nếu chỉ phát triển nhà ở xã hội, phân khúc nhà giá hợp lý sẽ vẫn thiếu hụt. Hiện phần lớn doanh nghiệp chạy theo lợi nhuận cao từ phân khúc trung và cao cấp. Nếu có quỹ hỗ trợ, họ có thể cân nhắc xây dựng nhà ở có giá bán hợp lý hơn. Nhờ đó, người có nhu cầu nhà ở mà không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội sẽ có thêm lựa chọn, có thể sở hữu nhà mà không cần vay nợ quá nhiều, giảm áp lực tài chính cá nhân và hệ thống ngân hàng.
Ngoài ra, tạo thêm cơ hội an cư cho nhóm thu nhập trung bình thấp cũng sẽ hỗ trợ giải quyết vấn đề giảm sinh hiện nay ở các thành phố lớn, đặc biệt là TPHCM, khi tổng tỷ suất sinh tại đây trong năm 2024 chỉ đạt 1,4 con/phụ nữ.
Vậy thì mô hình nào phù hợp cho hướng đi này? Theo tôi, thứ nhất, cần hỗ trợ lãi suất vay mua nhà cho phân khúc trung bình thấp. Quỹ có thể hỗ trợ lãi suất vay ưu đãi (ví dụ 4-6%/năm) cho người mua nhà phân khúc trung bình thấp, tương tự như các chương trình hỗ trợ nhà ở xã hội.
Thứ hai, ưu đãi cho doanh nghiệp phát triển nhà ở giá hợp lý, theo tính toán của chúng tôi là vào khoảng 35 triệu đồng/mét vuông ở Hà Nội, bằng cách hỗ trợ quỹ đất sạch, miễn hoặc giảm thuế cho doanh nghiệp phát triển dự án, có chính sách hỗ trợ pháp lý để giảm chi phí đầu vào, giúp doanh nghiệp có thể bán nhà với giá thấp hơn mà vẫn có lợi nhuận.
Cuối cùng, chúng ta có thể đưa ra mức trần giá bán cho nhà ở phân khúc trung bình thấp dựa trên mức thu nhập bình quân và quy định rõ thời gian tối thiểu phải ở trước khi được phép bán lại (chẳng hạn, 5-10 năm) để tránh hiện tượng đầu cơ.
Quỹ Nhà ở quốc gia cần độc lập, công khai, minh bạch
KTSG: Vậy chúng ta có thể hình dung như thế nào về cách thức huy động nguồn lực và cách thức vận hành của Quỹ Nhà ở quốc gia, thưa ông?
- Để Quỹ Nhà ở quốc gia hoạt động hiệu quả và bền vững, cần có một cơ chế huy động vốn linh hoạt, minh bạch và một mô hình vận hành chặt chẽ.
Về cách thức vận hành, quỹ này nên hoạt động độc lập, có sự giám sát chặt chẽ, với một cơ chế minh bạch rõ ràng. Hội đồng quản lý quỹ bao gồm đại diện từ Nhà nước, doanh nghiệp, chuyên gia bất động sản và ngân hàng. Ban điều hành phụ trách vận hành quỹ, xét duyệt dự án, kiểm soát tài chính. Ban giám sát độc lập sẽ kiểm toán và công khai, minh bạch hoạt động của quỹ, định kỳ công bố báo cáo tài chính được kiểm toán, tránh thất thoát, tham nhũng.
Về cách thức huy động nguồn lực, nguồn vốn của quỹ có thể đến từ năm nguồn chính:
(1) Ngân sách nhà nước và trái phiếu chính phủ: Nhà nước có thể cấp vốn ban đầu để quỹ khởi động, sau đó quỹ sẽ tự vận hành và tái tạo nguồn vốn. Ngoài ra, có thể phát hành trái phiếu chính phủ để huy động vốn từ tổ chức và cá nhân trong xã hội, tương tự mô hình Quỹ Dự phòng trung ương (CPF - Central Provident Fund) ở Singapore hoặc Hàn Quốc.
(2) Đóng góp từ doanh nghiệp bất động sản: Theo đó, bắt buộc các chủ đầu tư nhà ở thương mại phải đóng góp một khoản vào Quỹ Nhà ở quốc gia (tương tự như Singapore hoặc Hàn Quốc). Nguyên tắc ở đây là doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản trung cấp và cao cấp được hưởng lợi nhuận cao thì phải chia sẻ lại với cộng đồng.
Chủ đầu tư có thể lựa chọn đóng tiền trực tiếp vào quỹ; trích một phần quỹ đất trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội/nhà giá hợp lý hoặc xây dựng một số căn hộ giá thấp trong dự án thương mại để bù đắp nghĩa vụ đóng góp.
(3) Nguồn vốn từ ngân hàng và tổ chức tài chính: Hợp tác với các ngân hàng thương mại để tạo ra các gói tín dụng dài hạn hỗ trợ phát triển dành cho cả doanh nghiệp và cá nhân mua nhà, Ngân hàng Nhà nước sẽ không tính room tín dụng, tỷ lệ huy động ngắn hạn cho vay dài hạn… cho các gói tín dụng này.
Chúng ta cũng có thể nghiên cứu mô hình của Housing Development Board (HDB) Singapore, nơi nhà nước bảo lãnh một phần khoản vay để các ngân hàng có thể cấp vốn với lãi suất thấp hơn.
(4) Tiền hoàn vốn từ người mua nhà: Khi người mua nhà trả góp, quỹ sẽ tái đầu tư số tiền thu được vào các dự án nhà ở mới, tạo ra dòng vốn quay vòng. Trong trường hợp người mua bán lại nhà, họ phải trả lại một phần lợi nhuận cho quỹ bởi lẽ họ đã được hưởng lợi ích từ quỹ và lợi ích này cần phải được chia sẻ với những người có hoàn cảnh tương tự.
(5) Đầu tư từ khu vực tư nhân và quốc tế: Khuyến khích quỹ đầu tư trong và ngoài nước rót vốn vào quỹ bằng cách cam kết lợi suất ổn định khi đầu tư vào quỹ hoặc/và nghiên cứu các hình thức hợp tác công - tư (PPP) để doanh nghiệp cùng tham gia phát triển nhà ở.
Về hoạt động, Quỹ Nhà ở quốc gia nên tập trung vào phát triển nhà ở xã hội và nhà ở có giá thành phù hợp, khoảng 35 triệu đồng/mét vuông như tôi đã đề cập ở trên theo cả hai hướng, hỗ trợ tài chính cho người mua nhà và hỗ trợ vốn, ưu đãi tiếp cận quỹ đất, miễn giảm thuế… cho các chủ đầu tư hai phân khúc này. Việc hỗ trợ này phải đi kèm với các điều kiện như đã đề cập, để việc tiếp cận nguồn lực của quỹ đúng đối tượng, hạn chế trục lợi chính sách và tình trạng đầu cơ.
Với đặc điểm dân số của Việt Nam hiện nay, có thể quan tâm hơn tới loại hình nhà ở diện tích nhỏ, thiết kế tối ưu hóa để giảm giá bán nhưng vẫn đảm bảo chất lượng sống. Tại Nhật Bản, chính phủ hỗ trợ đất giá rẻ cho các dự án nhà ở trung cấp để khuyến khích doanh nghiệp phát triển phân khúc này.
Cuối cùng, để quỹ có thể tự duy trì và phát triển, cần có phương án tái đầu tư vào các dự án bất động sản và tài chính. Chúng ta nên nghiên cứu mô hình của Quỹ Dự phòng trung ương (CPF) của Singapore, tái đầu tư vào hạ tầng đô thị và các khu đô thị mới để tăng giá trị bất động sản trong dài hạn.
Tóm lại, nếu thiết kế và triển khai tốt, Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ không chỉ giúp người dân dễ dàng mua nhà hơn mà còn tạo động lực cho cả thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.
