Khái niệm sở hữu tài sản và sở hữu nhà chung cư có thời hạn

(KTSG) - Việc dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đã bổ sung quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn gắn với thời hạn sử dụng không đơn giản là sự đánh đồng về khái niệm giữa “sở hữu”, “sử dụng” hay “tuổi thọ” công trình nhà ở, mà nghiêm trọng hơn, đó là sự đảo lộn chế định sở hữu tài sản của pháp luật dân sự.

• Chỉ ra ‘độ vênh’ giữa dự thảo luật nhà ở với các luật đất đai và đầu tư
• Đầu tư đất nền vùng ven đang đi vào thoái trào?

Đầu tiên cần trả lời câu hỏi: Quyền sở hữu tài sản có quan trọng không?

Lịch sử từ cổ tới kim đã ghi nhận một trong những thành tựu đầu tiên và quan trọng nhất của văn minh loài người là xác định và thừa nhận quyền sở hữu tài sản (property right) như một quyền tự nhiên và cơ bản của mỗi cá nhân.

Quyền sở hữu là tất cả các quyền mà một chủ thể có thể có trong hành xử đối với tài sản của mình, nó mang tính tuyệt đối và không thể bị giới hạn, chỉ trừ khi xâm phạm các lợi ích công. Bởi thế, ngay trong Tuyên ngôn phổ quát về quyền con người năm 1948 của Liên hiệp quốc, điều 17 đã ghi rõ quyền này.

Thế nhưng, từ góc độ pháp lý, vẫn tồn tại những nhận thức chưa rõ ràng hay thậm chí nhầm lẫn về quyền sở hữu tài sản, đặc biệt liên quan đến bất động sản. Lý do bởi nó là tài sản gắn liền với đất mà trong nhiều trường hợp, chủ sở hữu đất và chủ sở hữu công trình xây dựng trên đất là hai đối tượng khác nhau và tách rời.

Sở hữu là quyền dân sự cơ bản, một tài sản không còn an toàn để sử dụng không đồng nghĩa với việc chấm dứt quyền sở hữu nó.

Một ví dụ điển hình là một người nhận quyền sử dụng đất của người khác, chẳng hạn qua hình thức thuê hay mượn, để xây nhà. Về mặt thực tế, anh ta có quyền sở hữu ngôi nhà do mình đầu tư nhưng vì xây trên đất của người khác nên chỉ có quyền sở hữu giới hạn trong thời hạn thuê đất.

Trong phạm trù luật học, thực tiễn chung trên thế giới không coi đó là quyền sở hữu đích thực (real ownership hay “freehold”) mà là một loại hình khác gọi là “leasehold”, tạm dịch là quyền giữ tài sản thuê hay quyền sở hữu tạm thời, có thời hạn.

Đối chiếu với pháp luật Việt Nam, câu chuyện này trở nên khá phức tạp và thiếu rõ ràng bởi sự tồn tại song hành của nhiều đạo luật với các cách tiếp cận vấn đề khác nhau. Đối với pháp luật dân sự, Bộ luật Dân sự như là nền tảng pháp lý của đời sống chỉ đưa ra một khái niệm chung về quyền sở hữu với ba quyền năng cụ thể là chiếm hữu, sử dụng và định đoạt, nhưng hoàn toàn không có quy định nào về hình thức sở hữu tạm thời như trạng thái leasehold đối với bất động sản.

Cùng với Luật Nhà ở và Luật Đất đai, đã có cả quy định pháp luật lẫn nhận thức chung cho tới hiện nay. Đó là trong trường hợp xây nhà trên đất, vốn thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện, thì người xây nhà có quyền sở hữu (tức “ownership” hay “freehold”) đối với nhà, trong khi đất vẫn thuộc sở hữu của Nhà nước.

Riêng trong trường hợp xây nhà để ở (residential house), mặc dù quy định pháp luật không làm rõ nhưng cả về nhận thức chung lẫn thực tiễn chính sách đã thừa nhận rằng: quyền sử dụng đất ổn định và lâu dài mà Nhà nước cấp cho người dân chính là một thứ tương tự như quyền sở hữu đối với đất ở. Có nghĩa rằng trong trường hợp đó, người dân có quyền sở hữu đích thực đối với nhà ở gắn liền với đất mà không có bất cứ hạn chế pháp lý nào.

Thay vì can thiệp hành chính tùy nghi vào quyền sở hữu tài sản là nhà chung cư, Luật Nhà ở sửa đổi cần quy định chặt chẽ hơn chức năng và thẩm quyền quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng trong việc thanh tra và kiểm định chất lượng và an toàn công trình.

Tuy nhiên, bởi Việt Nam còn có Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản, vấn đề sở hữu nhà trong các dự án đầu tư bất động sản lại được nhìn nhận để xử lý dưới một lăng kính khác.

Nhà đầu tư xây nhà phải thực hiện một dự án thương mại cho mục đích đó trong khoảng thời gian nhất định, dù là 30 hay 50 năm. Theo đó, thời hạn thuê đất gắn với thời hạn dự án này. Như vậy, nếu sản phẩm của dự án là nhà ở (ví dụ nhà chung cư) được bán ra thì về logic, bên mua không có quyền sở hữu đích thực mà chỉ có quyền leasedhold (tức giữ tài sản thuê hay sở hữu tạm thời), với điều kiện và cho đến khi một thủ tục pháp lý khác được hoàn tất theo Luật Đất đai.

Đó là chuyển đổi mục đích đất thương mại sang đất ở đối với phần diện tích có nhà ở. Trên cơ sở đó, quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất lâu dài được đăng ký cho từng người mua.

Rất tiếc rằng thủ tục pháp lý này phải được thực hiện thông qua chủ đầu tư, và bởi điều kiện có tính phụ thuộc này, các rủi ro pháp lý về quyền sở hữu do chính pháp luật tạo ra sẽ do người mua gánh chịu.

May mắn thay trong các quy định của pháp luật được ban hành sau nhiều sự vụ và hệ lụy phát sinh, Nhà nước đã áp đặt một trách nhiệm dân sự và hành chính lên các chủ đầu tư dự án bất động sản. Theo đó, họ bị buộc phải hoàn thành nghĩa vụ này với sự bảo đảm bằng khoản tiền thanh toán 5% cuối cùng của giá trị giao dịch.

Nay, nếu phương án quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn theo đề xuất chính sách từ Bộ Xây dựng được Quốc hội thông qua trong Luật Nhà ở sửa đổi thì thêm một lần nữa, quyền sở hữu tài sản của người dân có nguy cơ bị thách thức theo hướng tăng các hạn chế và rủi ro.

Trước hết, điều nhà lập chính sách quan tâm hay bị ám ảnh ở đây là gì? Nếu đó là sự an toàn của công trình theo thời gian sử dụng thì phải là vấn đề chung của tất cả các công trình nhà ở, bao gồm cả nhà ở tư riêng tự xây dựng, chứ không thể chỉ riêng nhà chung cư.

Sự mất an toàn của một ngôi nhà, nếu có, về khách quan sẽ đến từ nhiều nguyên nhân khác nhau, trong khi hết tuổi thọ lại không phải là lý do đương nhiên hay tất yếu. Bằng chứng là nhiều công trình xây dựng, kiến trúc ở các nước đã trải qua hàng trăm năm mà vẫn đứng vững và an toàn để sử dụng.

Trong khía cạnh này, xin lưu ý việc dẫn chiếu các ví dụ về sở hữu nhà chung cư ở nước ngoài đã không đầy đủ và phản ánh đúng bản chất bởi không phân biệt giữa hai chế định sở hữu (freehold) và giữ tài sản thuê (leasehold), theo đó hình thức thứ hai có thể đã được suy diễn là sở hữu có thời hạn.

Thứ hai, mặc dù thời hạn sử dụng hay tuổi thọ công trình và quyền sở hữu là hai phạm trù hoàn toàn khác nhau, nếu pháp luật giới hạn thời gian sở hữu sẽ làm cho quyền sở hữu của người dân đối với nhà ở là căn hộ chung cư không còn đúng nghĩa, biến thành hư quyền với bản chất là “quyền giữ tài sản thuê” hay “leasehold”.

Khi đó, đối với người mua bất động sản là căn hộ, sự thiệt thòi và vô lý sẽ ở chỗ: họ phải trả tiền mua theo giá thị trường sòng phẳng nhưng một mặt không có quyền sở hữu đích thực, mặt khác vẫn phải gánh chịu toàn bộ trách nhiệm và rủi ro pháp lý của một chủ sở hữu thông thường.

Thứ ba, quy định mới nói trên sẽ đi ngược với sự khẳng định về quyền sở hữu nhà ở theo Luật Nhà ở phù hợp với nguyên tắc về quyền sở hữu tài sản của Bộ luật Dân sự, tức xâm phạm quyền cơ bản của người dân.

Thứ tư, một khi quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn theo tuổi thọ công trình, chắc chắn sẽ dẫn đến sự giảm giá mua và sự xuống giá nhanh chóng theo thời gian của nhà chung cư đi kèm sự kém hẫp dẫn về thương mại của các dự án đầu tư phát triển đô thị và bất động sản trong lĩnh vực này.

Cuối cùng, nếu động cơ thật sự của đề xuất chính sách mới này là bảo vệ tính mạng của người dân qua tiêu chuẩn an toàn của nhà ở, thay vì can thiệp hành chính tùy nghi vào quyền sở hữu tài sản là nhà chung cư, Luật Nhà ở sửa đổi cần quy định chặt chẽ hơn chức năng và thẩm quyền quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng trong việc thanh tra và kiểm định chất lượng và an toàn công trình đối với tất cả các loại nhà và công trình có người sử dụng mà không chỉ là nhà chung cư.

Xin nhấn mạnh rằng sở hữu là quyền dân sự cơ bản, một tài sản không còn an toàn để sử dụng không đồng nghĩa với việc chấm dứt quyền sở hữu nó.

(*) Thành viên Văn phòng luật sư NHQuang và Cộng sự, Trọng tài viên Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam