(KTSG Online) – Sau sáp nhập cùng lợi thế liên kết vùng từ Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, TPHCM dự kiến sẽ xuất hiện nhiều đại đô thị và khu dân cư mới, góp phần giảm áp lực cho khu trung tâm. Tuy nhiên, theo chuyên gia, hạ tầng kết nối không phải “cây đũa thần”, quá trình giãn dân ra vùng ven chỉ bền vững khi được triển khai đồng bộ với các yếu tố về quy hoạch, tiện ích xã hội và phát triển kinh tế địa phương.
- Thị trường bất động sản TPHCM đón cơ hội từ xu hướng giãn dân hậu sáp nhập
- Nghĩa vụ tài chính đất đai: căng thẳng bài toán cân đối lợi ích
Hướng hình thành trung tâm giao thông đa cực
Sau sáp nhập, hạ tầng giao thông TPHCM đã cơ bản hình thành khung kết nối giữa nội đô và vùng ven nhờ hệ thống cao tốc, quốc lộ và các tuyến vành đai. Tuy vậy, năng lực hiện tại vẫn chưa tương xứng vai trò siêu đô thị khi các trục xuyên tâm, cửa ngõ thường xuyên quá tải, điển hình như cao tốc TPHCM – Dầu Giây, Quốc lộ 13 hay các tuyến về Tây Ninh.
Tầm nhìn trung và dài hạn, triển vọng kết nối phụ thuộc lớn vào tiến độ Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức - Long Thành, TPHCM - Mộc Bài cùng hệ thống metro, qua đó giúp thành phố trở thành trung tâm logistics đa cực của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.
Theo bà Trang Lê, Tổng giám đốc kiêm giám đốc cấp cao khối Nghiên cứu và tư vấn JLL Việt Nam, một số dự án trọng điểm đang mở đường cho quá trình giãn dân có tổ chức của TPHCM, tập trung ở ba hướng chính: Đông (Thủ Đức, Biên Hòa, Long Thành, Nhơn Trạch), Đông Bắc (Bình Dương cũ) và Tây Nam (Long An cũ).
Trong đó, trục Đông trở thành điểm nóng nhờ Metro số 1 hình thành hành lang phát triển từ Bến Thành đến Suối Tiên, kéo dài đến Biên Hòa - Long Thành - Nhơn Trạch. Thời gian di chuyển rút ngắn biến khu vực này từ “ngoại ô xa” thành “trung tâm mới”, đồng thời hưởng lợi từ hệ thống Xa lộ Hà Nội, cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây, đại lộ Mai Chí Thọ, Vành đai 3, Vành đai 4, cầu Cát Lái và sân bay Long Thành.
Trục Đông Bắc sẽ bứt phá khi Quốc lộ 13 mở rộng lên 10 làn xe vào giai đoạn 2027-2028, rút ngắn thời gian di chuyển xuống chỉ 15-20 phút, tạo hiệu ứng lan tỏa cho các dự án đô thị hiện hữu và tương lai.
Trục Tây Nam với cao tốc Bến Lức - Long Thành và nút giao Mỹ Yên giúp Long An kết nối thuận lợi với TPHCM và Đồng Nai, mở ra động lực phát triển mới và thu hút dân cư.
“Điểm đáng chú ý, xu hướng giãn dân đang dịch chuyển từ thụ động do áp lực dân số, giá nhà cao sang chủ động do chất lượng sống và hạ tầng kết nối tốt hơn. Đây là tiền đề để hình thành các đô thị vệ tinh hiện đại, có đầy đủ chức năng, thu hút cả nhân lực chất lượng cao, đồng thời tạo không gian phát triển mới cho TPHCM và vùng lân cận”, bà Trang Lê nói.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nói thêm Metro số 1 đang tạo lực đẩy mới cho xu hướng dịch chuyển dân cư khi biến các khu vực quanh ga như Dĩ An, Biên Hòa, Thủ Đức thành điểm đến hấp dẫn. Về dài hạn, các tuyến metro 2, 3A, 4 sẽ góp phần giảm tải áp lực dân số tại quận 1, quận 3 (cũ) và tái cấu trúc không gian đô thị theo mô hình đa cực gắn với giao thông công cộng.
Bên cạnh đó, các tuyến vành đai và cao tốc được xem là chìa khóa giúp TPHCM vượt ra khỏi giới hạn hành chính cũ, mở rộng kết nối toàn vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Trong nội đô, những trục chiến lược như đại lộ Võ Văn Kiệt, Mai Chí Thọ vẫn đóng vai trò “xương sống Đông - Tây”, vừa dịch chuyển dân cư vừa gia tăng liên kết với trung tâm Thủ Thiêm.
Thực tế, dọc tuyến Metro TPHCM - Suối Tiên, nhiều dự án căn hộ đã được triển khai như Sycamore, The Aspira, Art Stella, Bcons Avenue… Trong khi đó, mặt bằng giá phía Bắc Bình Dương đang được thiết lập lại, với một số dự án vượt 60 triệu đồng/m² như The Ten Midori Park, Orchard Grand Sycamore. Bên cạnh đó, hàng loạt đại đô thị hàng trăm hécta dự kiến hoàn thiện giai đoạn 2030-2040 sẽ bổ sung nguồn cung lớn cho các khu vực quanh tuyến Vành đai 4.
Nỗ lực giãn dân không chỉ nằm ở hạ tầng
Phía Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết giá bất động sản TPHCM đang phân hóa rõ rệt. Cụ thể tại quận 1, quận 3, Bình Thạnh, Phú Nhuận (cũ) căn hộ phổ biến 80-120 triệu đồng/m², nhiều dự án hạng sang vượt 150 triệu đồng/m²; trong khi vùng ven và các tỉnh giáp ranh chỉ 25-45 triệu đồng/m².
Thị trường bất động sản phía Nam đang sôi động với loạt dự án đại đô thị hàng trăm héc-ta, nhưng cũng dấy lo ngại về khả năng hấp thụ khi giá bán neo cao.
Chẳng hạn, Van Phuc Group ra mắt Diamond Sky với 296 căn hộ cao cấp giá khoảng 130 triệu đồng/m², nằm trong đại đô thị Van Phuc City 198 ha. Tại Tây Ninh, T&T Group triển khai giai đoạn hai T&T City Millennia 267 ha, giá 6-15 tỉ đồng/căn; Vingroup mở bán Vinhomes Green City 197 ha, giá 5-10 tỉ đồng, ghi nhận gần 2.000 lượt đặt mua nhờ chính sách vay ưu đãi. Nam Long Group cũng tăng tốc bán hàng tại chuỗi dự án Waterpoint, Izumi City, Mizuki Park và Nam Long II Central Lake, với hàng nghìn sản phẩm nhà phố, biệt thự, căn hộ bổ sung ra thị trường.
Theo báo cáo của CBRE mới đây, bộ phận nghiên cứu của đơn vị chỉ ra phía Nam chỉ có khoảng 20% nguồn cung mới trong 2025 và 2026 nằm tại TPHCM. Trong đó phần lớn nguồn cung nhà ở nửa cuối 2025 và 2026 sẽ tập trung trong phạm vi bán kính 35km kể từ khu nội đô.
Bà Trang Lê cho thấy xu hướng các chủ đầu tư hiện tập trung phát triển các dự án tích hợp đa chức năng (mixed-use), ưu tiên các vị trí có lợi thế về hạ tầng giao thông kết nối và đầu tư mạnh vào hệ thống tiện ích nội khu để bù đắp khoảng cách địa lý cũng như sự thiếu vắng các tiện ích công cộng tại khu vực mới, định hình nên mô hình "đô thị đa cực" bền vững thay vì sự tập trung truyền thống tại nội đô.
Song để tìm lời giải cho bài toán giãn dân bền vững, nâng cao chất lượng sống của người dân an cư, đại diện từ Cushman & Wakefield Việt Nam nói hạ tầng giao thông là điều kiện tiên quyết nhưng chưa đủ. Quá trình này cần được triển khai đồng bộ và dài hạn.
Trước hết, quy hoạch đô thị vùng ven phải đi kèm hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, không gian công cộng và việc làm, tránh tình trạng chỉ có nhà ở nhưng thiếu tiện ích. Song song, cần phát triển các cụm việc làm, khu công nghiệp, trung tâm dịch vụ tại đô thị vệ tinh để người dân có thể sống và làm việc tại chỗ, giảm phụ thuộc vào trung tâm, như mô hình đa cực ở Seoul hay Tokyo.
Ngoài ra, chính sách tài chính và pháp lý cần linh hoạt, hỗ trợ doanh nghiệp triển khai dự án vùng ven qua ưu đãi, rút ngắn thủ tục nhưng vẫn kiểm soát chất lượng quy hoạch. Một yếu tố quan trọng khác là thay đổi nhận thức cộng đồng thay vì giữ tâm lý “ở gần trung tâm mới tiện”, người dân cần nhìn thấy lợi ích sống tại các khu đô thị mới với hạ tầng ngày càng hoàn thiện.
Đồng thời, chính sách phát triển kinh tế gắn với cơ chế khuyến khích đầu tư tư nhân cũng thiết yếu. Lúc này, các nhà đầu tư tham gia phát triển trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và không gian công cộng. Kết hợp các yếu tố này sẽ giúp TPHCM giãn dân bền vững, hình thành đô thị đa cực và nâng cao chất lượng sống cho người dân.
