(KTSG Online) - Nên hay không nên bắt buộc việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai phải thông qua sàn giao dịch bất động sản? Câu trả lời vẫn đang tạm treo lại, chờ Quốc hội xem xét khi dự kiến thông qua dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại kỳ họp thứ 6, vào cuối năm nay. Có lẽ vấn đề sẽ tiếp tục được nhiều người quan tâm là “tại sao lại cần” hoặc “tại sao lại không cần” sàn bất động sản với các loại giao dịch vừa nêu.
Trình bày tại phiên thảo luận của Quốc hội hôm thứ Sáu, 23-6, Bộ trưởng Bộ Xây dựng nêu sự cần thiết về quy định mua bán bất động sản phải qua sàn, trong đó cũng khẳng định nhằm giải tỏa quan ngại của nhiều đại biểu về gia tăng gánh nặng chi phí trong giao dịch – ông nói: “Quy định giao dịch qua sàn không gia tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hay làm tăng giá bán”(1).
Theo bộ trưởng giải thích, chi phí bán hàng của chủ đầu tư (chi phí nhân sự, quảng bá, truyền thông, hoa hồng cho người bán được hàng…) đã được tính vào giá bán. Do vậy, chủ đầu tư có thể bỏ chi phí để tự tổ chức bán hàng hoặc thành lập sàn, hoặc thuê sàn bất động sản thực hiện(2).
Bên cạnh lời giải thích của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, những đại biểu đồng tình về tổ chức sàn bất động sản còn nhấn mạnh thêm yếu tố an toàn khi cho rằng sẽ giảm thiểu rủi ro về pháp lý, giúp tư vấn cho người bán và mua bất động sản; rằng người môi giới có trách nhiệm kiểm tra, đảm bảo tính pháp lý và phải chịu trách nhiệm nếu có rủi ro(3).
Về ý kiến – như Bộ trưởng Bộ Xây dựng nêu – rằng chủ đầu tư có thể tự lập sàn giao dịch để bán hàng của chính mình, thiết nghĩ phải cần thêm sự phân tích để giải tỏa nghi ngại về tính độc lập của sàn giao dịch với tư cách là một đơn vị trung gian, “môi giới” bán hàng cho “nhà cung cấp” là chủ đầu tư. Bởi, lẽ thường thì “ăn cây nào rào cây nấy”, ai trả lương cho mình thì mình phục vụ vì lợi ích của người đó. Trong suy nghĩ như vậy, nhân viên của sàn chắc khó có thể tư vấn gì trái với ý muốn của chủ đầu tư, khó có thể cảnh báo rủi ro (nếu có) cho người mua hàng. Trái lại, họ càng nói tốt cho dự án, khả năng môi giới thành công càng cao, như vậy mới càng có lương bổng, hoa hồng cao.
Còn với ý kiến nếu không tự lập sàn thì có thể thuê sàn bất động sản bên ngoài để môi giới bán hàng cho mình, điều này cũng gây băn khoăn kể cả từ một vài đại biểu Quốc hội. Chủ đầu tư dự án và sàn giao dịch bất động sản đều là doanh nghiệp, quan hệ làm ăn giữa họ là quan hệ ngang hàng, sự hợp tác giữa doanh nghiệp với doanh nghiệp vốn lâu nay vẫn được hiểu là dựa trên nguyên tắc tự nguyện, thỏa thuận đôi bên cùng có lợi. Nay, mối quan hệ này trở nên là quan hệ bắt buộc sẽ có thể tạo ra sự lệ thuộc của một bên.
Và có lẽ, trong mối quan hệ thuê sàn bên ngoài để bán hàng này, giữa hai đối tác đều cùng mong bán được hàng, lợi ích của hai bên khó tránh khỏi được ưu tiên hơn lợi ích của bên thứ ba là người mua hàng. Trường hợp xấu hơn, nếu quan hệ đó là một quan hệ “cấu kết” để trốn thuế, để độc quyền – như có đại biểu Quốc hội lo ngại(4) – thì càng có hại cho thị trường.
Về ý kiến của một số đại biểu Quốc hội rằng “người môi giới có trách nhiệm kiểm tra, đảm bảo tính pháp lý và phải chịu trách nhiệm nếu có rủi ro”, đây được hiểu là một nguyên tắc của pháp luật – quy định của pháp luật trước hết là để ngăn ngừa, cảnh báo hành vi sai phạm. Nhưng, chắc chắn một điều: không có pháp luật nào loại trừ được hết các sai phạm, bao gồm cả sự cố ý sai phạm lẫn sai phạm do thiếu kiến thức. Ngay cả ý kiến yêu cầu người môi giới làm việc cho các sàn phải là người chuyên nghiệp thì yêu cầu này cũng là một mong đợi. Có lẽ không có nghề nào chỉ gồm toàn những người chuyên nghiệp.
Một vấn đề liên quan cũng có khả năng xảy ra trong thực tế, đó là người môi giới bất động sản không gian dối với khách hàng, có điều, họ có thể nói… không đầy đủ; hoặc chính họ cũng không lường hết các rủi ro có thể có để cảnh báo với khách hàng. Vụ kiện gần đây của cư dân một chung cư đối với văn phòng đăng ký đất đại không cấp sổ hồng cho họ, trong khi chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo yêu cầu của cơ quan quản lý, có thể là một trong nhiều ví dụ về những rủi ro mà người môi giới khó lường trước để tư vấn khách hàng.
Bỏ ra một số tiền rất lớn để mua bất động sản hình thành trong tương lai, chính bản thân người mua sẽ đắn đo, băn khoăn về những rủi ro liên quan nhiều hơn ai hết. Chính họ sẽ cân nhắc việc tìm đến các sàn giao dịch bất động sản hay là tìm thông tin qua các kênh tư vấn khác. Với chủ đầu tư dự án vốn rất am hiểu thị trường và luật pháp, thay vì bắt buộc thì nên để họ tự nguyện hợp tác với sàn giao dịch nếu họ thấy cần.
------------
(1), (2), (3), (4) https://vnexpress.net/bo-truong-xay-dung-giao-dich-bat-dong-san-qua-san-khong-lam-tang-gia-ban-4621096.html
Thị trường bất động sản đang bị thả nổi, buông lỏng ghê gớm. Đối với bất động sản, một loại tài sản đặc thù, thì cần phải có giải pháp đặc biệt. Trước hết, người mua luôn cần đến sự an toàn và tiện lợi. Người bán phải đảm bảo tính chuyên nghiệp và uy tín. Cả hai thứ này đều đang vướng mắc, hoặc vắng bóng một cách trầm trọng. Hàng loạt dịch vụ cò đất, đang hoạt động khắp nơi, nhưng không biết ai chịu trách nhiệm quản lý ? Hàng loạt vụ kiện cáo, cỡ như Alibaba… vẫn tồn tại nhan nhản và dai dẳng. Không thể bàn cãi mãi. Cần phải mạnh dạn và mạnh tay sắp xếp thị thị trường bất động sản, kể cả bên mua và bên bán.
Một nhân tố chủ chốt, đóng vai trò chi phối, xác định uy tín người bán, bảo vệ quyền lợi người mua, là các cấp quản lý nhà đất. Lâu nay, bao nhiêu dự án hình thành và tung sản phẩm ra thị trường cũng đều có sự chứng giám của nhà quản lý. Nhưng không hiểu sao, tình trạng mua phải đồ giả, đồ dỏm… vẫn cứ phát sinh ? Vậy nên, mặc dù không thể không có vai trò quản lý, nhưng cũng không thể duy trì cách quản lý lơ mơ như trước đây nữa.